Меню

Договор аренды смена арендодателя

Смена арендодателя

При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения. В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-А40/10067-09.

Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

На практике бывают случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового собственника на данный объект. Следовательно, возникает вопрос: кому должен платить арендатор арендную плату до совершения регистрационных действий.

По данному вопросу существуют две судебные позиции, сложившиеся в настоящее время. Приведем обе.

Первая позиция, изложенная в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 года по делу №А65-16052/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 года по делу №А82-5285/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 года по делу №А32-20449/2009, ФАС Уральского округа от 10 августа 2010 года по делу №Ф09-6284/10-С3, заключается в том, что новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, соответственно, покупатель не имеет права распоряжаться этим имуществом, в том числе заключать в отношении его договоры аренды.

Вторая позиция заключается в том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 года по делу №Ф03-4701/2009 суд принял решение, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления осуществляется новому собственнику.

По мнению автора, первая позиция арбитров более правильная. Поясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что у нового собственника возникает право получать арендную плату только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это произойдет не раньше, чем у него появится право собственности на имущество, поскольку только собственник может получать арендную плату за сданное в аренду имущество.

Если у арендатора на момент продажи имущества есть долги по арендной плате, то возникает вопрос: кому их следует заплатить новому или старому собственнику имущества.

По мнению автора, арендатор является должником прежнего владельца имущества в том случае, если новый собственник не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он вправе требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то на основании пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления денежных средств.

При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В практической деятельности бывают случаи, когда новый владелец имущества пытается искусственно создать задолженность арендатора и намеренно не сообщает ему о смене арендодателя. А через определенное время, когда сумма долга возрастет, предъявляет арендатору иск о расторжении договора аренды.

Однако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств. При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.

Арендатор может произвести улучшения арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

На практике может возникнуть ситуация, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены по согласию прежнего арендодателя, но договор аренды прекратился после перехода права собственности к новому владельцу. Кто в таком случае должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные статьей 623 ГК РФ.

По мнению арбитров, изложенному в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 года по делу №А12-5231/2008, если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно статьям 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ сказано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника имущества.

В Письме Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677 содержатся разъяснения о том, может ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника.

Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Таким образом, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы. Аналогичные разъяснения приведены финансовым ведомством в Письме от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (пункт 3 статьи 259.1 НК РФ, пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).

Следовательно, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе определять самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, но установленный классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Таким образом, по неотделимым улучшениям, произведенным до 1 января 2010 года, действует прежний порядок, в соответствии с которым срок полезного использования для произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использования объекта аренды при расчете амортизации (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 августа 2010 года № 16–15/[email protected]).

Читайте так же:  Налог на имущество белгородский район

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно статье 260 НК РФ.

В заключение хотелось бы отметить, что, несмотря на нормы гражданского законодательства, защищающие права арендатора при смене собственника, сторонам при заключении договора аренды следует в нем четко прописать права и обязанности арендодателя и арендатора при переходе права собственности на арендуемое помещение к другому лицу.

Смена арендатора

В последнее время наибольшее распространение получили случаи заключения договоров субаренды (поднаема). При заключении такого договора происходит смена арендатора. В нижеприведенном материале рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора субаренды (поднаема), а также порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей, поступивших от арендатора.

Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока (статья 609 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 апреля 2006 года по делу №А82-4118/2004-30).

Следовательно, распорядиться арендованным имуществом арендатор может только при согласии на это арендодателя. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть отражено в договоре аренды либо в любом ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и тому подобном). Если согласие арендодателя отсутствует, то сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе. Такая сделка согласно статье 168 ГК РФ будет являться недействительной.

Также отметим, что если арендатор будет пользоваться имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель получит право требовать расторжения договора и возмещения ему убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование получено, то стороны (арендатор и субарендатор либо ссудодатель и ссудополучатель) заключают договор субаренды помещения (безвозмездного пользования), при этом такой договор должен быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды. Указанный договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ, статья 651 ГК РФ).

Заметим, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного согласия арендодателя. Такие разъяснения содержатся в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).

Кстати, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (пункт 20 Информационного письма № 66).

Следует обратить внимание читателей, что субарендатор не имеет права на преимущественное заключение договора аренды. Так, в пункте 34 Информационного письма № 66 сказано, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Центрального округа от 14 июля 2003 года по делу №А48-647/03-13, Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 6 марта 2009 года по делу №А28-5926/2008-172/28.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Как было сказано выше, согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

При этом ГК РФ не ограничивает право сторон договора лизинга заключить соглашение о перенайме предмета лизинга.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, следовательно, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об одновременной уступке права требования и переводе долга.

При смене арендатора по перенайму или при сдаче в субаренду, важным условием является право арендатора на данную операцию, установленное договором. Соответственно, арендодатель имеет право запретить в договоре аренды, как перенаем, так и поднаем, что для целей сохранности имущества и автор рекомендует сделать.

Условия и перевод долга определены статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463).

При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным. Договор уступки права требования может быть возмездным, и в этом случае к нему применяются правила купли-продажи или мены, или безвозмездным, и в этом случае к нему применяются правила о дарении.

В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. В соответствии с пунктом 2 статьи 391, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция отражена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 августа 2004 года № 03-03-01-04/1/8, от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.

Субаренда (поднаем) абсолютно ничего не меняет в системе бухгалтерского и налогового учета арендодателя.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

В налоговом учете согласно статье 249 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендная плата, поступающая от арендатора, относится к доходам от реализации. Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если организация в целях налогообложения прибыли признает доходы и расходы методом начисления, то доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) (пункт 1 статьи 271 НК РФ).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно последним разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, налогоплательщик на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ должен в таких случаях учитывать арендные платежи в доходах исходя из сумм, предусмотренных графиком платежей. Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года по делу №Ф09-9466/08-С3.

По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда арендная плата вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такой платы не совсем выгодно организации, поскольку оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы целесообразнее распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Отметим, что ранее чиновники указывали, что доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

Если предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности организации, то в этом случае доход от сдачи имущества в аренду признается внереализационным доходом (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Читайте так же:  Документы подтверждающие обстоятельства на которых истец основывает свои требования

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду, датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Оформление договора аренды при смене арендодателя

Вопрос-ответ по теме

В 2014 году между ООО « Ромашка» ( арендодатель)и ООО « Цветочек» ( арендатор) заключен договор аренды 7 земельных участков с/х назначения сроком на 11 месяцев. В 2015 г. ООО « Ромашка» в качестве вклада в уставный капитал нового юридического лица ООО « Прибой» вносит 5 зем. участков из договор аренды с ООО « Цветочек». Собственником данных 5 зем. участков становится ООО « Прибой», соответственно арендодатель по договору с ООО « Цветочек» изменился. Договор аренды действует. Каким образом оформить отношения по одному договору аренды , когда по нему арендодателем 5 участков является ООО « Прибой», а арендодателем по этому же договору 2-ух участков является « Прибой»?

Учитывая , что договор аренды участков заключен на 11 месяцев и не требует регистрации , между ООО « Ромашка», ООО « Прибой» и ООО « Цветочек» возможно заключить трёхстороннее соглашение об изменении договора аренды в части замены арендодателя в отношении части переданных в аренду участков.

Специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Норма о сохранении договора аренды при смене собственника ( п. 1 ст. 617 ГК РФ), в которой установлено , что переход права собственности ( хозяйственного ведения , оперативного управления , пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Обязательного перезаключения договора аренды , с новым собственником в случае смены арендодателя , законодательство РФ не содержит , однако возможность заключения соглашения , в котором стороны уточнят арендодателей объектов недвижимости , в связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимости , возможна.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

« Арендатору особенно важно правильно определить момент , с которого он должен заплатить арендную плату новому , а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору , в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так , если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником — тогда , когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя , то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга , ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том , что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей , арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор , несмотря на уведомления о смене собственника , больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю , то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами , но и выселить арендатора из занимаемого помещения ( потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса ( постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56−7723/04).*

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору , арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость ( п. 2 ст. 223 , п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собст-венности ( п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику ( ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу , сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности , положение о том , что должник должен быть уведомлен о смене кредитора , иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу ( п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот прин-цип к аренде , то получается , что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды , а с того момента , когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того , как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу , его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора аренд-ную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе ( постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09−8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например , арендодатель просто указывает в письме дату , с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том , с какого момента вправе получать эти платежи , подразумевая под этим моментом , например , дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу ( п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно , арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том , что , не представляя арендатору доказательств перехода права собственности , новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны , которая освобождает должника от ответственности ( п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления , без доказательств перехода прав к нему , может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется , что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегист-рировано на момент перечисления арендной платы , то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например , новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того , как получил этот объект по акту приема-передачи , хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа ( постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19−6430/06−46−7-Ф02−8237/07 , определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том , что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу , если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того , что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор , на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается , что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности). Например , с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути , это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату , дожидаясь перехода прав собственности к нему , последний может взыскать платежи через суд ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38−1934/2007−2-197).

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .

Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).

Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).

Стороны могут сами отменить сохранение арендных отношений при смене собственника

Правило о сохранении арендных отношений при смене собственника арендуемого имущества, установленное в п. 1 ст. 617 ГК РФ, работает не всегда. Например, в силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество. АС Северо-Западного округа рассмотрел спор, в котором истец основывал свои притязания именно на таком договорном условии (см. постановление от 24.06.2015 № Ф07-2887/2015 по делу № А56-43118/2014). Так, две организации заключили договор аренды, в котором установили, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия решения о продаже помещения, уведомив арендатора за три месяца до даты расторжения договора. Первоначальный арендодатель указанным правом не воспользовался, однако покупатель недвижимости, ставший арендодателем, в свою очередь решил продать имущество и на этот раз воспользоваться возможностью расторгнуть договор на этом основании. Арендодатель направил арендатору соответствующее уведомление, а также оповестил о необходимости освободить помещение по истечении трех месяцев с даты получения уведомления. Поскольку арендатор это уведомление проигнорировал и продолжил пользоваться имуществом, арендодатель обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить помещение. Суд встал на сторону арендодателя, проигнорировав доводы арендатора о том, что решение продать недвижимость является фиктивным, носит предположительный характер, поскольку основанием для прекращения договора является решение арендодателя продать объект, а не его фактическое отчуждение.

Читайте так же:  Запись в трудовой книжке увольнение по несоответствию

Еще одно исключение из правила о сохранении договора аренды при смене собственника имущества упоминается в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 № Ф02-2037/2015 по делу № А19-13919/2013 (в передаче в Судебную коллегию ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства отказано Определением от 21.09.2015 № 302-ЭС15-11185). ООО заключило с территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ договор аренды рекламных мест, расположенных на гидротехническом сооружении — гребне плотины. Спустя некоторое время сооружение было приобретено в собственность ОАО, о чем арендатор рекламных площадей был уведомлен, в связи с чем направил новому собственнику письмо с просьбой сообщить реквизиты для перечисления арендной платы. На что ОАО ответило, что в предоставлении рекламных мест не заинтересовано. Новый собственник неоднократно требовал демонтировать рекламные конструкции, и поскольку арендатор это требование не выполнил, ОАО обратилось в суд. Суды посчитали, что ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» не установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, к которой присоединяется рекламная конструкция, к другому лицу, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, заключенный с предыдущим собственником, автоматически прекращается и необходимо такой договор перезаключить с новым собственником по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ. В то же время в законодательстве не сказано о том, что при смене собственника имущества договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с момента перехода права собственности на недвижимость к иному лицу прекращается автоматически. Поэтому в такой ситуации юридически значимым обстоятельством является волеизъявление нового собственника недвижимости на продолжение отношений с владельцем рекламной конструкции или их прекращение. В данном случае новый собственник сообщил о своем намерении прекратить арендные отношения, потому иск о понуждении арендатора демонтировать расположенные на гребне плотины рекламные конструкции был удовлетворен.

Повышать ставки арендной платы новый арендодатель сможет так же, как и прежний

При смене собственника имущества, являющегося предметом договора аренды, происходит замена стороны в обязательстве — на место прежнего арендодателя приходит новый. Поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) не изменяет и не прекращает договор аренды, то новый арендодатель пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и его предшественник. В частности, новый арендодатель с момента перехода к нему прав на предмет аренды приобретает право на получение доходов от сдачи такого имущества в аренду независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Обязательства арендатора по внесению арендной платы — наиболее распространенная причина судебных споров при смене собственника имущества (основываясь на судебной практике, сложившейся за последний год). Если арендатор, не уведомленный о смене собственника арендованного им имущества, продолжает вносить арендную плату в пользу бывшего арендодателя, который таковым уже не является, то «исправить ошибку» может новый собственник, взыскав с предшественника полученные доходы как неосновательное обогащение (постановление АС Поволжского округа от 21.01.2016 № Ф06-4803/2015 по делу № А55-7559/2015). Добросовестному арендатору при этом какие-либо санкции не грозят.

Если же арендатор свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял, обосновывая это тем, что не знал реквизитов нового арендодателя, вовсе не знал о смене арендодателя, или тем, что в договор не были внесены соответствующие изменения, то при отсутствии доказательств перечисления средств прежнему контрагенту новый собственник вправе потребовать от арендатора также уплаты неустойки за период с даты государственной регистрации права собственности (постановления АС Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 № Ф08-10037/2015 по делу № А32-38869/2014, от 24.02.2015 № Ф08-10904/2014 по делу № А32-4481/2014, Московского округа от 16.03.2015 № Ф05-1611/2015 по делу № А40-16970/14, Северо-Западного округа от 15.10.2015 № Ф07-6837/2015 по делу № А26-6761/2014).

Поскольку при автоматической смене арендодателя в силу правила п. 1 ст. 617 ГК РФ арендные правоотношения не прекращаются, хоть и изменяется их субъектный состав, то новому арендодателю, который намерен взыскать задолженность с арендатора, следует обращаться с иском о взыскании задолженности по договору, а не суммы неосновательного обогащения, поскольку последнее представляет собой деликтное обязательство. Такие выводы отражены в постановлениях АС Западно-Сибирского округа от 24.06.2015 № Ф04-20498/2015 по делу № А27-18107/2014 и Центрального округа от 09.12.2015 № Ф10-4426/2015 по делу № А35-1303/2015.

Не прерывает арендных отношений и предложение нового арендодателя заключить новый договор взамен старого (Определение ВС РФ от 16.01.2015 № 309-ЭС14-8874 по делу № А76-14481/2013). Исключением является случай, когда после смены арендодателя срок договора аренды истек, но между сторонами сложились фактические отношения. В такой ситуации в деле о взыскании платы за пользование помещением суды применяют нормы о неосновательном обогащении (постановление АС Уральского округа от 10.09.2015 № Ф09-5952/15 по делу № А47-8883/2014).

Обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате вправе лишь арендодатель. Потому если с требованием о взыскании долга, образовавшегося после перехода права на имущество, обращается прежний арендодатель, то решение суды выносят не в его пользу (постановления АС Московского округа от 03.06.2015 № Ф05-6065/2015 по делу № А41-60332/14).

При смене арендодателя в связи с переходом права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного (наследуемого) владения новая сторона договора приобретает не только право на получение арендной платы, но и иные предусмотренные договором права, например право пересматривать размер такой платы (постановление АС Северо-Западного округа от 23.12.2015 по делу № А42-2158/2015).

Передачу предмета аренды в хозяйственное ведение оспорить нельзя, а в оперативное управление — можно

Как было сказано выше, п. 1 ст. 617 ГК РФ устанавливает правило о сохранении договора аренды в силе не только при смене собственника имущества, но и лица, которому предмет договора аренды передан в хозяйственное ведение или оперативное управление. При этом в судебной практике довольно часто встречаются попытки арендаторов оспорить передачу имущества государственным или муниципальным собственником в хозяйственное ведение. Обычно такие попытки успеха арендаторам не приносят — суды приходят к выводу, что передача имущества в хозяйственное ведение третьему лицу на права и обязанности арендатора не влияет, а потому он не является заинтересованным лицом, которое может оспорить нормативный акт о передаче имущества в хозяйственное ведение. К таким выводам пришел, в частности, АС Центрального округа в постановлении от 09.03.2016 № Ф10-67/2016 по делу № А84-1083/2015, указав, что передача имущества собственником в хозяйственное ведение унитарному предприятию не влечет за собой изменения или расторжения действующего договора аренды. Аналогичная позиция выражена в постановлениях АС Уральского округа от 01.04.2015 № Ф09-10177/14 по делу № А76-28621/2013, от 20.07.2015 № Ф09-4958/15 по делу № А76-17899/2014.

Передача имущества в оперативное управление по общему правилу также не влечет изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем такая сделка не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору, в том числе по внесению арендной платы. АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 13.05.2015 № Ф02-1697/2015 по делу № А19-11104/2014 отметил, что с момента государственной регистрации права оперативного управления новый арендодатель как лицо, уполномоченное сдавать имущество, переданное в оперативное управление, в аренду и получать доходы от использования такого имущества, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона, приобретает права арендодателя по договору аренды.

Однако есть и исключения из этого правила, когда передача имущества собственником в оперативное управление нарушает интересы арендатора, относящегося к субъектам малого и среднего предпринимательства. Дело в том, что такие субъекты при выполнении определенных условий (срок аренды, отсутствие долгов по арендной плате, площадь арендуемых помещений, статус помещений) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из собственности субъекта РФ или муниципального образования имеют преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», норма действует до 1 июля 2018 г. — Примеч. ред.).

В то же время право преимущественного приобретения не распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении (подп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ). Потому даже при сохранении арендных отношений в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ передача объекта аренды в оперативное управление может ущемлять интересы арендатора (постановление АС Уральского округа от 22.06.2015 № Ф09-3438/15 по делу № А50-17955/2014).

Препятствием для реализации преимущественного права выкупа арендуемой государственной или муниципальной недвижимости субъектами малого и среднего бизнеса может также стать временное выбытие такого имущества из собственности муниципалитета. Подобные ситуации несколько раз за последний год становились поводом для судебных разбирательств в Поволжском округе. Так, недвижимое имущество сначала передавалось в пользование арендатору, затем в качестве вклада в уставный капитал третьего лица переходило в его собственность и после вновь передавалось первоначальному собственнику — муниципальному образованию. Последний обосновывал отказ в в реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений тем, что арендатор не пользовался имуществом в течение срока, необходимого в соответствии с законом для реализации указанного права. Однако при рассмотрении спора судьи учитывали, что имущество из владения субъекта малого или среднего предпринимательства не выходило, он фактически им пользовался, значит, оснований для отказа нет (постановления АС Поволжского округа от 05.02.2016 № Ф06-4455/2015 по делу № А65-14550/2015, 22.12.2015 № Ф06-3377/2015 по делу № А65-10369/2015, от 17.09.2015 № Ф06-260/2015 по делу № А65-31717/2014, от 15.09.2015 № Ф06-146/2015 по делу № А65-4886/2015, от 02.07.2015 № Ф06-25746/2015 по делу № А65-29007/2014, от 14.04.2015 № Ф06-22469/2013 по делу № А65-21951/2014, от 17.02.2015 № Ф06-20468/2013 по делу № А65-12040/2014, от 05.02.2015 № Ф06-19850/2013 по делу № А65-13441/2014, от 20.01.2015 № Ф06-19733/2013 по делу № А65-10200/2014).

1 Обзор составлен на основе постановлений судов кассационной инстанции, вынесенных после 01.01.2015.

Читайте так же:

  • Приказ от 12 мая 2019 214н Приказ от 12 мая 2019 214н Правильно будет-по форме приказа Минздрава 214н. В данном случае "правильно" - это так как указано в "правилах", т.е. в нормативно-правовых актах РФ. Однако действительно не все так просто. Читаем: 1. 15-ФЗ, ст. 12 часть 5: "Для обозначения территорий, зданий […]
  • Приказ 247 от 2011 г Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации (Минздрав России) от 23 апреля 2013 г. N 240н г. Москва "О Порядке и сроках прохождения медицинскими работниками и фармацевтическими работниками аттестации для получения квалификационной категории" Зарегистрирован в Минюсте РФ 5 […]
  • Приказ минздрава средства измерения Приказ Министерства здравоохранения РФ от 15 августа 2012 г. N 89н "Об утверждении Порядка проведения испытаний в целях утверждения типа средств измерений, а также перечня медицинских изделий, относящихся к средствам измерений в сфере государственного регулирования обеспечения единства […]
  • Приказ 834н от 15122019 в ворде Приказ Министерства здравоохранения РФ от 15 декабря 2014 г. N 834н "Об утверждении унифицированных форм медицинской документации, используемых в медицинских организациях, оказывающих медицинскую помощь в амбулаторных условиях, и порядков по их заполнению" (с изменениями и […]
  • Приказ мз 1175н от 201212 Приказ мз 1175н от 201212 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 20 декабря 2012 г. N 1175н "Об утверждении порядка назначения и выписывания лекарственных препаратов, а также форм рецептурных бланков на лекарственные препараты, порядка оформления указанных бланков, их учета и […]