Меню

Договор управления многоквартирном доме гк рф

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в статью 162 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 162 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ в часть 1 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 сентября 2014 г.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ часть 5 статьи 162 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.1 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.2 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ в часть 11 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Информация об изменениях:

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Расторжение договора управления

Изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно ст.

Каков порядок расторжения договора управления многоквартирным домом?

450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

— при существенном нарушении договора другой стороной;

— в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В каких случаях собственники помещений в многоквартирном доме вправе досрочно расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Собственники помещений в МКД могут расторгнуть договор управления в одностороннем порядке в случае, если управляющая организация не выполняет его условий (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет доказать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.

Читайте так же:  Лишение водительских прав за задолженность

Собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Какие действия должны предпринять собственники помещений в многоквартирном доме для расторжения договора с управляющей организацией?

Вопросы заключения и расторжения договора управления с УО решаются на общем собрании собственников в МКД.

Обратите внимание: решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).

После проведения общего собрания в МКД по вопросу расторжения договора управления или смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней должно направить в:

— организацию, ранее управлявшую домом;

— орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, вновь выбранной собственниками для управления МКД, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об уполномоченном собственников, указанном в решении собрания.

Обратите внимание: если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Вправе ли управляющая организация отказаться от исполнения договора управления?

В силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства могут быть предоставлены договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ управляющей организации от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.

Общие положения об изменении и расторжении договора управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Очевидно, что к данному договору могут применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ).

Расторжение договора управления домом по инициативе собственников

Придерживаясь мнения о самостоятельности договора управления многоквартирным домом и его услуговой природе, считаем, что к возникающим на его основе отношениям в субсидиарном порядке могут применяться нормы о прекращении договора возмездного оказания услуг.

Изменение и расторжение гражданско-правового договора являются «особыми основаниями (способами) изменения и прекращения неисполненных обязательств по воле одной или обеих сторон». «При изменении договора обязательство, возникшее на его основании, сохраняется, но в измененном виде, с измененным содержанием, т.е. с измененными правами и обязанностями сторон»1Хаскельберг Б. Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст. / под ред. В.Ф. Воловича. — Томск, 1998. — С. 90.. Расторжение договора влечет прекращение договорных обязательств: «составляющие содержание обязательства субъективные права и обязанности отпадают (погашаются), что обусловлено отпадением юридического факта — договора, с которым связано возникновение обязательства».

Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), таки по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). Следует согласиться с мнением, что наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение об его изменении или расторжении. Стороны договора имеют возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Наиболее часто изменения, вносимые в договор управления многоквартирным домом, касаются условия о цене, т.е. размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом. В этом случае ч. 13 ст. 155 ЖК РФ возлагает на управляющую организацию обязанность проинформировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.

Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении данного способа расторжения или изменения договора «решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора». В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб. Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения определяется законодателем путем указания содержания нарушения. ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение суда.

В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие:

  • неоплата вознаграждения управляющей организации;
  • систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
  • непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
  • причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд. Применительно к договору управления многоквартирным домом такая практика к настоящему моменту не сформировалась. К числу существенных нарушений иных гражданско-правовых договоров суды относят: нарушение сроков сдачи результата выполненных работ, уклонение от уплаты расходов и комиссионного вознаграждения, нарушение подрядчиком при изготовлении и монтаже электрооборудования обязательных технических требований, непредставление заказчиком документации, необходимой для оказания аудиторских услуг и др. Думается, что подобные нарушения могут стать основаниями изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом по требованию одной из сторон при их соответствии критерию, установленному п. 2 ст. 450 ГК РФ.

К иным случаям изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Под обстоятельствами в юридической литературе предлагается понимать «находящиеся вне контроля сторон экономические (например, наличие товара на рынке, способы его поставки) и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора»6Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. — 1996. — № 10.-С.22., стихийные бедствия или другие объективно существующие причины (военные операции, акты компетентных органов государственной власти и т.п.)7См.: Розенберг М.Г. Комментарий к статье 451 // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. — М., 2005. — С. 1012.. Суды под обстоятельствами, предусмотренными ст. 451 ГК РФ, понимают «конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, т.е. не зависящие от их воли и усмотрения».

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В подобной ситуации речь идет не о невозможности исполнения договорных обязательств, а о крайней затруднительности (чрезмерной обременительности). Исполнить договор при таких условиях в принципе возможно, но это приведет к настолько разорительным последствиям для стороны, что теряется сам смысл вступления в договорные отношения, которые должны быть, по общему правилу, взаимовыгодными.

Судебная практика по вопросу изменения и расторжения договоров управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств пока не сложилась.

При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных гражданско-правовых до говоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали: проведение в стране реформы электроэнергетики; обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора аренды; непредсказуемые темпы инфляции, изменение нарицательной стоимости денежных знаков и методики исчисления арендной платы; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве «согласованного волевого действия (согласованного волеизъявления), т.е. в качестве сделки», оно должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности, в том числе требованиям о форме. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении договора должно быть облечено в письменную форму.

Как отмечалось, ЖК РФ установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Думается, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении и расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного как при самостоятельном осуществлении собственниками выбора соответствующего способа управления, так и по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. Подтверждением этому может послужить подп. 10 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В соответствии с ним в состав конкурсной документации включаются требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом, предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте так же:  Работы по сайту договор

Особо нормами жилищного законодательства урегулирован порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ признается существенным условием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, условие о порядке изменения указанного перечня должно быть обязательно согласовано при заключении договора под страхом признания его незаключенным. Обычно в тексты договоров управления многоквартирным домом включаются следующие формулировки рассматриваемого условия: «перечень работ, указанный в приложениях № 1,2 настоящего договора , является исчерпывающим и может быть пересмотрен только по согласованию сторон» управляющая организация обязуется «выполнять дополнительные поручения по управлению жилым домом при условии решения общего собрания собственников за дополнительную плату»; «в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начата проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно»; «данный перечень может быть изменен решением собственников, принятым на общем собрании».

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Она состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Последствия расторжения или изменения договора состоят в том, что;

  • во-первых, прекращаются либо изменяются обязательства, возникшие из этого договора;
  • во-вторых, определяется судьба исполненного по договору до момента его расторжения (изменения);
  • в-третьих, решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное нарушение договора, которое послужило основанием его расторжения или изменения.

Последствием изменения договора является сохранение обязательств сторон в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Правовые последствия, порождаемые односторонним отказом, зависят оттого, полностью или в части сторона отказывается от договора. Частичный отказ влечет изменение договора, а полный — его прекращение (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, также зависит от того, каким способом осуществлено изменение или расторжение договора. При изменении или расторжении договора по соглашению сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора (ст. 433 ГК РФ).

В случае изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК).

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, договорные обязательства изменяются или прекращаются на будущее время и стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Министерство регионального развития РФ в письме от 26 марта 2007 г. № 5280-СК/07 уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.1 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Наряду с этими убытками сторона сохраняет за собой право требовать возмещения ей убытков, возникших их самого факта нарушения договорного обязательства.

Завершая рассмотрение вопроса об изменении и расторжении как стадий динамики правоотношения из договора управления многоквартирным домом, отметим еще одну важную особенность их осуществления. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу’ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные договоры. Такое положение дел является следствием отсутствия возможности индивидуализировать потребление большинства благ, предоставляемых по исследуемому договору, и отстранить отдельных собственников помещений от многих из них. Отмеченная особенность согласуется с положением, содержащимся в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Уведомление управляющей компании о расторжении договора управления

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором.

Защита документов

В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание.В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

ТСН как форма управления многоквартирным домом

Товарищество собственников недвижимости, или ТСН – это объединение владельцев жилого имущества на добровольной основе (к жилому имуществу относятся также здания и земельные участки). ТСН определяет и следит за порядком владения, пользования и благоустройства общего имущества многоквартирного дома на основании законодательства РФ.

С тех пор как у собственников жилья появилась возможность объединяться и регулировать обслуживание или управление многоквартирным домом, прошло уже более 20 лет. За это время законодатели то и дело вносили изменения в правовые документы, что чаще всего вводило людей в заблуждение и вносило путаницу в и без того непростой процесс.

Краткая история изменения видов управления многоквартирным домомЗаконом РФ от 1992 года был утвержден кондоминиум, который определяется как товарищество собственников жилья, имеющих право на пользование и управление общим имуществом.Потом появилось отдельное понятие «товарищество собственников жилья (ТСЖ)», вступив в конфликт с кондоминиумом, хотя по сути разница была лишь в названии.С 1995 года противоречия между двумя формами управления постепенно исчезают, поскольку в силу вступает первая часть Гражданского кодекса, которая определяет кондоминиум как комплекс имущества, а ТСЖ – как некоммерческую организацию.С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ в 2005 году исчезает кондоминиум, и остается ТСЖ.С 1 сентября 2014 года вступает в силу ФЗ № 99, который вносит изменения в первую часть ГК РФ. Изменения касаются организационно-правовых форм управления многоквартирным домом. Так появляется ТСН. После этого возникла путаница, что такое ТСН и ТСЖ. Заменило ли одно название другое или нет и в чем различия? Но 23 мая 2015 года Федеральным законом № 133 были внесены изменения в ГК РФ, согласно которым ТСЖ – это вид организационно-правовой формы ТСН.

У каждой формы управления есть свои особенности. Подробнее узнать о новых и старых формах и их различиях можно с помощью законодательных документов, или специалистов, которые в этом разбираются.

Что такое управление домом через ТСН?

Жильцы многоквартирного дома, желающие вступить в ТСН, которое осуществляет управление домом, заключают с товариществом договор. В этом документе на нескольких страницах детально прописываются все права и обязанности сторон, подписавших договор.

Собственно, в договоре и описывается все то, что обязуется делать ТСН за определенную плату (количество рублей за квадратный метр) с квартиры. Например, вывоз мусора, плановый ремонт, уборка парадных, лифтов, графики выполнения работ и т.д.

ТСН или услуги управляющей компании?

Собственникам жилья предлагается выбор: объединение в ТСН или сотрудничество с управляющей компанией (УК). В чем преимущества управляющей компании перед ТСН?

  • Основное преимущество заключается в том, что собственнику ничего не нужно делать самому. Любые вопросы по обслуживанию дома решает управляющая компания.
  • Собственнику не нужно тратить время на собрания и участвовать в дебатах по решению того или иного вопроса.

Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией

  • Управляющая компания специализируется и развивается в области эксплуатации недвижимости, не отвлекаясь на другие виды деятельности. Соответственно, УК – это опыт и знания.
  • УК имеет возможность использовать услуги субподрядчиков с очень приятными скидками.
  • Управляющая компания гарантирует, что все коммунальные услуги и ресурсы будут предоставляться в необходимом количестве и качестве. Например, бесперебойное отопление в течение всего отопительного периода.
  • Простая финансовая схема сотрудничества: УК рассчитывается по коммунальным услугам, собирая плату с квартирантов и распределяя ее.
Читайте так же:  Имеет ли право студент колледжа на отсрочку от армии

Сотрудничество с УК – это возможность свести к минимуму свое участие в решении любых возникающих проблем и вопросов, доверив это дело профессионалам.

Уведомление о расторжении договора управления МКД: образец, рекомендации

Кормушка для мошенников

Среди собственников многоквартирных домов нередко можно встретить мнение, что хорошо бы создать свое товарищество собственников недвижимости (по-старому ТСЖ, то есть жильцов) и тогда, думают они, заживем: платить станем меньше, качество услуг станет лучше. Но это все мечты от непонимания, что же такое ТСН-ТСЖ.

И, прежде, чем пытаться претворять свое грёзы в реальность, нужно что-то почитать про данный способ управления домом. И вот тогда станет ясно, что ТСН-ТСЖ — это прекрасная кормушка для мошенников. Ведь практически председателя ТСЖ невозможно контролировать. Он всегда может предъявить подложные документы и сказать, что жители со всем согласны и за все проголосовали сами.

И если управляющие компании государство поставило под свой контроль с помощью лицензирования, то ТСН-ТСЖ фактически остаются в тени. Государственные чиновники по-прежнему считают, что раз жители решили самостоятельно управлять своим домом, то и флаг им в руки, не будем им мешать. Но на деле ТСН-ТСЖ нередко напоминает секту заговорщиков, состоящую из председателя, бухгалтера, инженера и нескольких человек правления. Вот они-то и решают, как и куда расходовать народные миллионы. И при этом не стесняются заявлять, что все это делают по воле жителей.

Случаи мошенничества в ТСН-ТСЖ происходят с завидной регулярностью. Еще бы! Ведь это такой простой способ быстро обогатиться. Почти такой же, как финансовая пирамида. Не случайно, пару лет тому назад в Самаре ТСЖ создал бывший директор рухнувшей финансовой пирамиды. И, естественно, как только в его руках оказались деньги жителей, он стал искать способы, как их потратить на себя любимого. Правда, «недолго музыка играла», и он снова получил срок за мошенничество.

Или вот свежая история. Сегодня в Санкт-Петербурге директоршу бухгалтерской фирмы подозревают в хищении более миллиона рублей. По версии следствия, в марте 2010 года она заключила договор на оказание услуг с представителями ТСЖ. Под предлогом того, что хочет упростить процедуру расчетов с поставщиками услуг, она попросила передать ей электронный ключ для управления деньгами. Жильцы, как послушные барашки, как это часто и бывает в случае ТСН-ТСЖ, согласились. И что в итоге? Как считают в ГУ МВД, почти весь прошлый год она незаконно перечислила деньги ТСЖ на счет компании, где она является гендиректором. Женщина задержана на основании статьи за мошенничество.

Похожая история годом раньше произошла в Новокузнецке. Там бухгалтерша ТСЖ «Загорский» забирала себе деньги, которые жильцы платили за отопление и горячую воду. По версии следствия, с 2012 по 2014 год она присвоила более 1,2 миллиона рублей. О хищениях стало известно после проведения прокурорской проверки. Бухгалтершу осудили на четыре года условно.

А вот еще один случай. На этот раз из Волгограда. Там был осужден за мошенничество управляющий ТСЖ «Баррикадец». Он предоставил в кассу товарищества подложный договор купли-продажи, согласно которому товарищество якобы было должно приобрести у одной компании металлические трубы. Впоследствии он представил подложные товарно-закупочные документы к указанному договору. На их основании управляющий похитил свыше 300 тысяч рублей. В итоге был приговорен к трем годам условно.

В Хабаровске не так давно был вынесен приговор председателю ТСЖ, которая обманула собственников жилья почти на полмиллиона рублей. Там строился коттеджный квартал, и будущие домовладельцы объединились в ТСЖ. Для того, чтобы перевести арендованные земельные участки в частную собственность, горожанам нужно было заплатить госпошлину — 7,5 тысяч рублей. Председатель, на которую была возложена роль сборщика средств, получила от собственников вдвое большую сумму. Деньги потерпевшие передавали в бухгалтерию. «Официальная» часть суммы пошла в казну, остальное оказалось в распоряжении председателя. Общая сумма ущерба составила 405 тысяч рублей. Женщину приговорили к двум годам условно.

Как видим, почти во всех случаях проходимцы от ТСН-ТСЖ отделываются условным сроком. А это, значит, что для них игра стоит свеч. Наказание так себе, а удрать с несколькими миллионами в неизвестном направлении можно запросто. Поэтому все новые и новые ловчилы ходят по квартирам и сладко поют о том, что подъезды и дворы заблестят, а жители будут платить три копейки, надо только создать свое ТСН. И все новые и новые послушные телята мычат и кивают головой, спрашивая, где расписаться надо.

Как воруют ваши деньги

Но благо, что в нашей стране не все такие. Кто-то, прежде чем развесить уши и подписывать непонятные бумажки, попросит их взять домой, чтобы ознакомиться. И главное, посоветуется с юристами и наведет справки о том человеке, кто метит в председатели товарищества. А чтобы, усилить бдительность собственников, мы предлагаем ознакомиться с несколькими распространенными способами хищения денег в ТСЖ.

Во-первых, это завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Чаще всего, председатель ТСН-ТСЖ договаривается с поставщиками ресурсов о том, чтобы самостоятельно выставлять счета своим жильцам. Обыватели не удосуживаются узнать, какие на самом деле тарифы. Пользуясь этой беспечностью жильцов, председатели ТСЖ выставляют счета с заведомо завышенными цифрами. Как узнать, что вас обманывают? Попробуйте сравнить цифры вашей платежки с соседскими. Также обращайте внимание на резкое повышение суммы платежа или на внезапно появившиеся новые «услуги» в квитанции. Можно обратиться в Единый расчетный центр и к поставщикам воды, тепла и электричества напрямую, чтобы спросить, какие у них тарифы.

Во-вторых, это начисление платежей за несостоявшиеся работы.

Прекращение договора управления многоквартирным домом

Например, с жильцов могут собрать деньги на установку ворот или асфальтирование двора. Нередко такие услуги маскируются под размытие названия, например, «облагораживание двора». Это вообще о чем? Если что-то такое появилось в квитанции, нужно срочно идти к председателю и требовать расшифровку статьи расходов, чеки на купленные товары или заказанные услуги. Да, и помните, что без общего собрания, на котором проголосовало более половины собственников, никакие подобные работы проходить не могут. Требуйте протоколов собрания, сверяйте подписи. Помните, что для председателей ТСН-ТСЖ подделывать подписи — обычное дело.

В третьих, это причисление разовых платежей к ежемесячным. О чем речь? Допустим, деньги на замену лампочек собирают каждый месяц, а тратят — раз в полгода или в несколько месяцев. Это же касается ремонта домофонов или шлагбаума. Что делать? Контролируйте свои счета, узнавайте, сколько и за что вы платите. Подсчитайте, сколько вы перечисляете товариществу за год, и сколько раз оно менял те же самые лампочки, узнайте их стоимость и суммируйте. Сверьте данные, разница и будет составлять украденные у вас деньги.

В четвертых, очень часто ТСН-ТСЖ незаконно сдают в аренду помещения, машиноместа на парковке, стены для наружной рекламы. Все это принадлежит всем жильцам дома, а не кучке жуликов. А значит, вся сумма должна идти в общую копилку. Даже если собственники дома приняли решение о сдаче этих объектов в аренду, то нужно помнить, что председатель занижает официальные доходы, а сам берёт с арендаторов более высокую цену. Как не дать украсть ваши деньги? Следите за тем, что происходит в вашем дворе и доме. Если жители дома ничего не знают о том, что помещение сдается, значит, деньги идут в чей-то карман. Также узнавайте, какова реальная сумма дохода. Например, можно без проблем узнать стоимость рекламы на фасаде вашего дома и посчитать, сколько денег должна получать каждая квартира.

Выхода нет

Это только основные способы. Иногда бывает так, что в годовом отчете ТСН-ТСЖ напротив строки «управленческие расходы» стоит кругленькая сумма в 2-3 миллиона рублей. Начинаешь пытаться узнать, а какую же себе зарплату назначил председатель товарищества? А он тебе – это коммерческая тайна. Или еще смешнее случаи бывают, когда председатель на разные непонятные должности в товарищество устраивает своих родственников и назначает им зарплату в 30-50 тысяч рублей в месяц. Формально все законно. Это «управленческие расходы».

Но о чем еще следует знать жилищным романтикам, которые мечтают о «самоуправлении» в доме. Если создать товарищество придумал просто пройдоха, то это одно. Даже если он его создаст и начнет тихонько подворовывать, то его быстро можно будет вывести на чистую воду. Если, конечно, он не успеет раньше времени скрыться с вашими деньгами и оставить вас должниками перед поставщиками ресурсов.

Гораздо опаснее, если ТСН вам предлагает создать юрист с большим опытом или человек, долгое время проработавший в коммунальной системе. Или еще хуже, если у него есть родственники в полиции, прокуратуре и местной администрации. Тогда, клюнув по наивности на его басни, вы попадете надолго в настоящую кабалу. Сколько бы вы не жаловались в прокуратуру или полицию, вам все время будут приходить отписки. Потому что ему будут покровительствовать в государственных и муниципальных органах. А нередко и получать от него щедрые подарки. Конечно, когда вы поймете, что вас обманывают и крадут ваши деньги, вы будете пытаться убрать такого председателя. Но будет поздно, все проверки и аудиты будут показывать, что в его делах все хорошо, он чист, как стеклышко. И скорее у него получится быстрее свести вас в могилу, чем у вас — каким-то образом сместить его.

Поэтому будьте осторожны, когда вам предлагают создать ТСН. Это то же самое, что вляпаться в финансовую пирамиду или пристраститься к азартным играм. Выход из него будет тяжелым.

Назад
Новости партнеров

Читайте так же:

  • Федеральный закон от 30122008 307-фз об аудиторской деятельности Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ"Об аудиторской деятельности" С изменениями и дополнениями от: 1 июля, 13, 28 декабря 2010 г., 4 мая, 1, 11 июля, 21 ноября 2011 […]
  • Закон о государственной регистрации юрлиц и физлиц предпринимателей Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ И ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ Принят […]
  • Федеральный закон по кредитам от 1 июля 2019 Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ"О потребительском кредите (займе)" С изменениями и дополнениями от: 21 июля 2014 г., 3 июля 2016 г., 5 декабря 2017 г., 7 […]
  • Закон 151 фз от 22081995 Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ"О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" С изменениями и дополнениями от: 1 июля, […]
  • Федеральный закон no 149-фз от 27 июля 2006 года Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ"Об информации, информационных технологиях и о защите информации" С изменениями и дополнениями […]