Меню

Договор аренды квартиры для ипотеки

Оглавление:

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Читайте так же:  Можно ли прописать несовершеннолетнего ребенка к бабушке без родителей

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Если вы арендатор

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?

– Можно ли арендовать с правом выкупа квартиру, которая находится в ипотеке? Если да, то как правильно это сделать?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данной ситуации по условиям кредитного договора на заемщика возложены определенные обязательства, в частности – запрет на передачу в аренду без предварительного уведомления банка. Алгоритм действий здесь будет следующий: обратиться в банк с заявлением о том, что Вы планируете заключить договор аренды с правом выкупа. После это Вам будет нужно дождаться его согласия.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, необходимо, чтобы в кредитном договоре с банком было разрешение на сдачу в аренду обремененной квартиры, во-вторых – чтобы в договоре страхования тоже было указание о сдаче квартиры в аренду. В-третьих, зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа у Вас не получится, так как квартира обременена банком.

Самый правильный способ – это заключить трехсторонний договор аренды с участием банка, но банк, скорее всего, на это не пойдет: ему это не надо. Я бы посоветовал не обременять себя обязательствами: просто снимайте, пока не будете готовы выкупить, а потом оформляйте ипотеку и приобретайте либо эту квартиру, либо любую другую.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, вы можете заключить договор аренды, предусматривающий право выкупа квартиры, обремененной ипотекой. Существуют два вида таких договоров.

Первый – так называемый смешанный договор. Он включает элементы договора аренды и последующее обязательство арендодателя-продавца продать Вам эту квартиру после оплаты им задолженности по ипотечному кредиту в полном объеме. Большим плюсом является то, что Вы можете как согласовывать, так и не согласовывать данную сделку с банком-держателем. Минусом же являются серьезные риски арендатора-покупателя, связанные с возможным неисполнением договора со стороны арендодателя-продавца.

Второй вид – трехсторонний договор между Вами (арендатором-покупателем), арендодателем-продавцом и банком (держателем ипотеки), в котором все возникающие в ходе исполнения сделки вопросы будут урегулированы.

Поскольку и в первом, и во втором случае правоотношения носят длящийся характер (более 1 года), данные договоры, как и любые сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с даты ее осуществления.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Выкуп квартиры в ипотеке возможен только с согласия кредитора, при этом наши клиенты не обращались с подобными запросами.

Стоит отметить, что возможность аренды квартиры с правом выкупа предоставляет АИЖК. Основным условием является то, что квартира в течение всего времени выплат должна находиться в собственности АИЖК, и только после выполнения всех финансовых обязательств квартира передается в собственность покупателя.

АИЖК на сегодняшний день предоставляет квартиру в аренду с правом выкупа до 15 лет. Первоначальный взнос не требуется, но нужно помнить, что ежемесячно придется выплачивать и арендный платеж, и сумму в погашение квартиры. Кроме того, арендная ежемесячная плата не фиксируется на весь срок и может меняться в течение всего периода выплат.

Подсчитано, что при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает примерно в два раза, в то время как при аренде квартиры с правом выкупа – в три раза. Эта схема скорее подходит для людей с серыми или теневыми доходами, которые не могут подтвердить свой доход. Ведь для оформления требуется только паспорт и СНИЛС. Кредитная история по этой программе тоже не учитывается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Сдаем квартиру, купленную в ипотеку

Сдаем квартиру, купленную в ипотеку

Вы решили купить квартиру для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее? При этом намерены взять ипотечный кредит, и не знаете, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку? Сегодня Стериум ответит на этот вопрос, а также расскажет о том, какие аспекты нужно учесть, дабы избежать проблем.

Ипотечное кредитование сегодня становится отличным решением жилищного вопроса для тех, кто не может купить квартиру за наличный расчет. При этом нельзя сказать, что позволить себе ипотеку может каждый.

Читайте так же:  Приказ мчс 16022012 70дсп

Ежемесячные платежи в сфере ипотечного кредитования могут быть сопоставимы со средним уровнем дохода, по итогам месяца, потенциального заемщика. Такое положение обусловлено, в том числе, высокими ставками по кредиту. Соответственно, немногие могут позволить себе приобрести новое жилье. Отсюда возможный способ решения проблемы: сдать в аренду квартиру в ипотеке.

Действенность такого способа проверена практикой не одной покупки. Механизм довольно прост:

  1. подбираем выгодную ипотечную программу
  2. заключаем соглашение о покупке квартиры в ипотеку
  3. находим арендаторов
  4. заключаем долгосрочный договор аренды

Такой способ покупки квартиры является оптимальным для тех, кто уже является собственником жилья. То есть, ипотечный заемщик живет у себя дома, а квартиру, купленную по программе ипотечного кредитования сдает. В такой ситуации можно, фактически, выйти к нулевой сумме расходов на покупку новой квартиры. При условии, что ежемесячные платежи за аренду жилья будут сопоставимы с платежами ипотечного договора. Особо предприимчивые заемщики идут дальше, и оформляют вторую ипотеку, обеспечивая себе, тем самым, две новых квартиры.

Банки не против

В банках не существует явных запретов на то, чтобы квартира, купленная в ипотеку заемщиком, сдавалась третьим лицам. Но в ипотечном соглашении можно встретить пункт о необходимости предварительного уведомления банка о намерении сдавать имущество.

Не исключено, что заемщика попросят предоставить копию договора об аренде. Документ должен быть согласован стороной, предоставляющей заемные средства. Дабы избежать возможных трудностей, клиенту банка лучше заранее (до момента заключения договора об аренде) обратиться в офис банка за одобрением. Для получения оного предстоит сделать следующее:

  1. написать заявление в свободной форме (обозначить просьбу о согласии на заключение договора аренды)
  2. получить официальное решение со стороны банка

Срок рассмотрения подобных обращений составляет от трех до пяти рабочих дней.

Некоторые заемщики идут “обходным путем”: сдают ипотечную квартиру без уведомления об этом кредитора. И практика показывает, что реакция со стороны банка далеко не всегда может быть лояльной. Нередко кредитующая сторона просит заемщика возместить остаток задолженности в полном объеме. Причиной такого решения становится нарушение условий договора одной из сторон (если речь идет о существующем пункте — уведомление о намерениях сдавать квартиру). И закон здесь окажется на стороне залогодержателя (то есть, банка).

Предельно открытый диалог — залог успеха

В том случае, если Вы еще только лишь намереваетесь обратиться в банк по вопросу одобрения ипотечного кредита, — смело озвучивайте планы по сдаче квартиры в аренду. Открытый диалог с представителем банка позволит Вам понять степень лояльности кредитора к подобной ситуации. Это позволит сэкономить время, и оградит Вас от спорных вопросов. Кроме того, станет понятным, с какими кредитными организациями целесообразно продолжать сотрудничество.

А для тех заемщиков, которые уже успели подписать соглашение об ипотечном кредитовании, существует предпочитаемый вариант: действовать открыто. В качестве поддержки нормативно-правового характера разумно привести аргумент в пользу отсутствия закона, запрещающего сдавать квартиру, купленную в ипотеку.

Теперь читатели блога Стериум знают о том, насколько правомерно сдавать жилье, приобретенное по программе ипотечного кредитования. Надеемся, наш материал позволит Вам объективно оценить ситуацию, и сделать выбор в пользу отсутствия “обходных схем” при сотрудничестве с банком.

Всё о том, можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: как это сделать вернее всего с точки зрения закона?

По статистике порядка 25% квартир приобретается с инвестиционной целью. Это значит, что многие заемщики сдают обремененное жилье в аренду, погашая таким образом долг перед банком. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду? И чем рискует владелец залоговой недвижимости? Об этом вы прочитаете в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду?

Перспектива взять жилье в ипотеку и сдавать ее в наем, выплачивая за счет вырученных средств долг банку, выглядит заманчивой. Однако с точки зрения закона, ипотека накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитодателем. Чтобы разобраться с вопросом аренды ипотечного жилья, обратимся к закону.

Согласно Федерального закона №102 «Об ипотеке», заемщик обладает правом использовать недвижимость по назначению и извлекать из нее плоды и доходы, на которые банк не имеет права претендовать, если иное не указано в договоре.

То есть, сдача в аренду обремененного объекта законом допускается, а деньги, полученные за сдачу жилья в наем владелец может использовать по своему усмотрению.

Но с другой стороны, ипотечная квартира является объектом интересов третьих лиц, то есть банка.

Подведем итог. Закон не препятствует сдаче в наем ипотечного жилья. Но при этом не допускает, чтобы права банка были нарушены. Исходя из этого можно сделать вывод, что сдавать квартиру можно только с разрешения кредитора.

Разрешают ли банки сдавать жилье, взятое в кредит?


Банки по-разному относятся к сдаче в аренду залоговой недвижимости.
Некоторые кредиторы рассматривают такое распоряжение имуществом как риск того, что квартира будет находиться во временном пользовании других лиц, не имеющих права на эту недвижимость.

Для каждого банка очень важно, чтобы ипотечная жилплощадь сохраняла свою ценность. Если собственник будет сдавать ее, то существует опасность, что квартиранты могут нанести непоправимый ущерб объекту.

А это означает, что в случае отчуждения квартиры (если такое произойдет) она потеряет в цене, следовательно, банк останется в минусе.

Однако некоторые кредиторы допускают получение заемщиком выгоды с обремененного жилья и даже прописывают такое право в договоре.

Если собственник решил не уведомлять банк о своем решении поселить в квартире жильцов, то в отношении его может последовать наложение санкций на основании нарушения кредитного договора. Но каким образом кредитор может узнать о квартире, находящейся в аренде?

Согласно статье 34 ФЗ №102 банк имеет право проводить проверку залогового имущества с целью получения сведений о его состоянии и условий содержания. Такое право прописывается чаще всего и в самом договоре. Это значит, что в любой момент представитель финансовой организации может явиться в вашу квартиру и проверить, кто в ней проживает.

Итак, в ипотечном договоре может значиться следующее:

  • банк разрешает сдавать в наем жилье;
  • запрет на аренду;
  • отсутствие в договоре пункта об аренде.

В первом случае собственник беспрепятственно может заключать договор найма с квартирантами, не уведомляя об этом кредитора. Во втором и третьем случаях аренда возможна, если заемщик сможет убедить банк, что получение дохода с объекта поможет ему исправно выплачивать долг.

Как предоставить в аренду ипотечную квартиру?

Сдача в аренду ипотечного жилья почти ничем не отличается от такой же процедуры с необремененной квартирой. Единственное отличие – собственник должен уведомить банк о своем намерении, и получить разрешение. Далее остается только найти нанимателя и заключить с ним договор.

Получение разрешения от банка

Конкретной формы написания уведомительного письма нет, поэтому его можно составить вручную. В тексте рекомендуется указать данные:

  1. ФИО и адрес собственника.
  2. Номер ипотечного договора.
  3. Сумма договора и срок, на который он был заключен.
  4. Прошение о предоставлении разрешения сдавать в наем жилплощадь.
  5. Аргументы пользу своего намерения.

В этом письме необходимо уделить особое внимание обоснованию своего желания сдавать объект в наем. Задача заемщика – убедить банк в том, что регулярный доход в виде арендной платы поможет ему своевременно погашать задолженность.

Если за собственником не будет замечено никаких нарушений по условиям договора, то банк пойдет навстречу. Охотнее кредиторы идут на уступки в том случае, если заемщик оказался в сложном финансовом положении.

Чтобы увеличить шансы на одобрение прошения, к письму можно приложить заранее составленный договор аренды с информацией о возможных квартирантах.

Согласие страховой фирмы

После получения разрешения банк может обязать заемщика получить такое же согласие и в страховой компании, в которой была застрахована жилплощадь. Уведомление о своем намерении страховой компании, возможно, повлечет за собой увеличение стоимости страховки.

Это объясняется тем, что у финансового учреждения возрастает риск в связи с передачей объекта в пользование третьим лицам.

Читайте так же:  Приговор мошенничество в особо крупном размере

В страховой компании нужно будет получить документ, уведомляющий банк о том, что фирма была ознакомлена с намерениями заемщика. Как только банк получит разрешение страховой фирмы, он выдаст разрешение.

Заключение договора аренды

После заключения договора с нанимателем собственник обязан предоставить копию документа банку. Он должен одобрить его и внести свои коррективы, если посчитает нужным.

Если кредитор, давая согласие, не прописал свои условия сдачи в аренду жилья, то собственник может заключать договора с квартирантами на 11 месяцев, чтобы не платить налог в размере 13% от дохода.

Выгодно ли сдавать жилье, купленное в кредит?

На рынке недвижимости аренда жилья считается одной из самых востребованных услуг. Что касается квартиры, купленной в кредит, то выгода в ее сдаче очевидна: ежемесячный доход может полностью покрывать расходы перед банком или большую ее часть.

Но стоит учитывать и естественный износ объекта, необходимость вложений в ремонт и ситуации, когда порча имущества происходит по вине нанимателей.

Срок окупаемости инвестиций в ипотечное жилье, сдаваемое в аренду зависит от суммы кредита и региона. Например, если заемщик купил квартиру за 3 млн. рублей и сдает за 15 тысяч в месяц, то за год доход составит 180 тысяч рублей. Вложения в этом случае окупятся за 16-17 лет.

Гораздо выгоднее покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем, если первоначальный взнос был около 40-50% от стоимости жилья. В этом случае собственнику удастся быстрее окупить вложения.

Ответственность за нарушение ипотечного договора

Владельцам квартир, взятых в кредит, следует знать, что сдача жилья без согласия финансовой организации может повлечь за собой наложение штрафных санкций. Согласно статье 35 ФЗ №102, при нарушении правил содержания и правил пользования залоговым имуществом банк имеет право потребовать погашения ипотеки досрочно.

Таким образом, если заемщик нарушил условия договора, то кредитор может потребовать уплаты оставшейся суммы долга единовременно. В том случае, если собственник не имеет такой возможности, то кредитор вправе взыскать залоговую квартиру.

Статья 35 ФЗ № 102. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29 ФЗ № 102), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30 ФЗ № 102), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32 ФЗ № 102), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31 ФЗ № 102) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34 ФЗ № 102) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Итак, чтобы сдать квартиру в ипотеке и ежемесячно получать от нее доход, нужно, в первую очередь, получить согласие банка и страховой компании. Без разрешения такая сделка может повлечь за собой отчуждение имущества и разрыв кредитного договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

ипотека. кредит. ипотечный кредит

Что такое ипотека? Как получить кредит? Чем ипотечный кредит отличается от кредита «на неотложные нужды»? — на эти и многие другие вопросы Вы найдете ответ на данном сайте.

Этот блог — некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.

    Мысли об ипотеке и недвижимости
  • Одна из причин для отказа в нецелевом ипотечном кредите
  • Как банки учитывают доходы от аренды при расчете ипотечного кредита.
  • О заемщиках-обманщиках
  • Другие записи блога

Как банки учитывают доходы от аренды при расчете ипотечного кредита.

Когда банк расчитывает максимальный размер кредита, который может выдать клиенту, то в первую очередь, смотрит на размер доходов потенциального заемщика.

По правилам большинства банков, важно, чтобы платежи по кредиту не превышали бы 50% от доходов. (Сразу оговорюсь, что есть банки, которые считают, что заемщик не может платить по кредиту более 40% от размера своих доходов, но также есть те, которые считают, что заемщики могут платить и более 50%. Но и те, и другие — скорее исключение из правила).
Но, как бы там ни было, в какой бы банк ни обратились, везде основной вопрос при получении кредита будет: «Какой у вас доход»?

А теперь представьте себе человека, который кроме доходов от работы имеет еще и доход от сдачи в аренду квартир.
Такой человек, как правило считает, что если он сдает квартиру — значит, у него есть этот доход.
И, по-своему он прав.

А по-моему — не совсем.

Дело в том, что банки хоть и готовы учитывать доходы от аренды, но учитывают их достаточно своеобразно. А именно:

Доходы должны подтверждаться документально. То есть, если есть доход от аренды — значит, нужно о нем заявить в налоговой, подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог.
Декларацию с отметками налоговой можно представить в банк: только тогда банк, может быть, учтет этот доход.

Доход должен быть регулярным. Это значит, что большинство банков учтет этот доход, если он имеется у заемщика длительное время.
Сдает заемщик квартиру длительное время — банк учтет доход от аренды; сдает квартиру не длительное время — не учтет.
Опять же, правила в банках немного отличаются. Где-то длительным считается больше года, а где-то — больше 2 лет.

— Как правило, доход от аренды учитывается с понижающим коэффициентом 0,5.
То есть, если у заемщика доход от аренды составляет, к примеру, тысяч 40, то банк учтет их как 40000 x 0,5 = 20000.
И только при соблюдении этих условий банк сможет учесть доход от аренды.
У Вас есть доход от аренды?
А банк согласен с Вашим мнением и готов этот доход учесть (с учетом того, что было написано выше)?

Впрочем, исключения есть. Вернее даже «исключение», потому как одно.

Есть банк, который готов учесть доход от аренды без понижающего коэффициента и в качестве подтверждения доходов от аренды принять договор с арендаторами и документы, подтверждающие получение денег от арендаторов. Но это — исключение (да и ставки по кредитам в нем не самые лучшие).

Читайте так же:

  • Госпошлина сумма на замену паспорта Сколько стоит замена паспорта? Паспорт – основной документ, удостоверяющий личность. По закону его обязательно нужно менять в 20 и 45 лет, а также при других обстоятельствах, например, при замужестве, утере, порче паспорта. Стоимость замены паспорта зависит от причины, из-за которой […]
  • Материнский капитал закон об использовании до трех лет ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ПЕНСИОННОЙ СИСТЕМЕ ознакомиться с инфографикой ознакомитьсяс инфографикойскачать брошюру (297 Кб) Материнский (семейный) капитал – это мера государственной поддержки российских семей, в которых с 2007 по 2021 год включительно родился (был усыновлен) […]
  • Как оформить инвалидность в рк Как оформить инвалидность и получить пособие? Есть вопросы? На этой странице Как оформить инвалидность? Для того, чтобы оформить ту или иную степень инвалидности необходимо: Шаг 1 - Обратиться к узкому специалисту (если это диспансерный больной с хроническим заболеванием) либо к […]
  • Ходатайство о восстановлении срока на подачу кассационной жалобы Заявление о восстановлении срока по кассационной жалобе Для обжалования судебных актов, которые уже вступили в законную силу, предоставлен 6-месячный срок, поэтому при его пропуске заявление о восстановлении срока по кассационной жалобе должно содержать веские доводы. Кассационному […]
  • Отзыв на исковое заявление в порядке ст 45 Отзыв на исковое заявление Способом защиты ответчика от предъявленных к нему требований в суде нередко выступает отзыв на исковое заявление. Причем обязанность предоставить отзыв может прямо предусматриваться законом. Например, в арбитражном процессе предоставление такого документа – не […]