Меню

Инвестиционный договор правовая природа

научная статья по теме Правовая природа инвестиционного договора Государство и право. Юридические науки

Цена:

Авторы работы:

Научный журнал:

Год выхода:

Текст научной статьи на тему «Правовая природа инвестиционного договора»

Рассматриваются вопросы правовой природы инвестиционного договора на примере конкретных договорных форм осуществления инвестиций. Обосновывается необходимость законодательного введения определения инвестиционного договора. Предлагается анализ видов договоров, применяемых в сфере иностранной инвестиционной деятельности. Исследуются основные отличительные черты и особенности применения инвестиционных договоров.

Ключевые слова: инвестиционный договор, инвестиционная деятельность, смешанный договор, предпринимательское законодательство, гражданско-правовые договоры, иностранные инвестиции.

The legal nature of the investment agreement Buslaeva L.

The questions of the legal nature of the investment agreement by the example of specific contractual forms of investment. The necessity of introducing a legislative definition of investment contract. Presents an analysis of types of contracts used in the field of foreign investment. We investigate the main characteristics of investment agreements and their application.

Keywords: investment agreement, investment, mixed contract, enterprise law, civil law contracts, foreign investment.

Правовая природа инвестиционного договора

старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Ульяновского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ

В инвестиционном законодательстве нет конкретного определения инвестиционного договора. Данное обстоятельство влечет широкое использование на практике различных договорных форм осуществления инвестиций, оставляя тем самым открытым вопрос о безопасности участников инвестирования. Подобные проблемы неоднократно были объектом научных исследований в современной юридической литературе1.

Традиционно к числу инвестиционных договоров относят договоры строительного подряда, инвестирования строительства, продажи недвижимости, продажи предприятий, финансовой аренды (лизинга), франчайзинга, доверительного управления имуществом, концессионные договоры и некоторые другие. Каждый из видов договоров регулируется нормами ГК РФ и нормами актов предпринимательского законодательства.

Вместе с тем инвестиционный договор — комплексное по своей юридической природе соглашение, имеющее элементы многих гражданско-правовых договоров. Данный смешанный договор определяет не только взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, но и процесс реализации инвестиционного проекта, и рас-

пределение доходов. К существенным признакам инвестиционного договора следует отнести: наличие инвестиционного проекта как предпосылки заключения договора; долгосрочный характер отношений сторон; коммерческую заинтересованность; целевое использование средств инвестора; письменную форму договора; возникновение общей долевой собственности на вложенное имущество и на результат инвестиционной деятельности2. По нашему мнению, инвестиционным договором следует признать также и предварительный договор, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор о передаче объекта в собственность инвестора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Необходимо законодательное закрепление особой договорной модели для субъектов инвестиционной деятельности, определив ее существенные условия, форму, порядок заключения и расторжения, а также отдельные виды инвестиционных договоров с правилами применения на практике.

Характерными признаками инвестиционного договора обладает концессионное соглашение, регулируемое Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». Согласно указанному закону «по концессионному соглашению одна сторона

1 См.: Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2001. № 6. С. 114; Мосин АА. Предпринимательско-правовые средства привлечения иностранных инвестиций в экономику России: Дис. . канд. юрид. наук. — М., 2009.

2 См.: Шадрина Т.В. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации: Дис. . канд. юрид. наук. — М., 1999. С. 10.

(концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением). право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а конце-дент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности».

Еще одной договорной формой инвестиций, относящихся к прямым инвестициям, является лизинг. В статье 665 ГК РФ лизинг определяется как вид инвестиционной деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Российское законодательство и мировая практика лизинговых соглашений имеют отдельные расхождения, поэтому применение иностранного права в части договоров лизинга осуществляется по добровольному соглашению сторон или путем компетентного требования.

В сфере инвестирования строительства, в том числе с привлечением капитала иностранных инвесторов, актуальным остается договор долевого строительства. Вопрос о юридической природе данного договора весьма сложен. Названия договору давали самые разные: договор инвестирования, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи объекта будущей недвижимости, строительного подряда и т. д. При осуществлении инвестирования часто используется договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ). Эта форма инвестирования известна не только российскому, но и зарубежному праву; такой учредительный договор относится к одной из договорных форм осуществления иностранных инвестиций1.

Среди предпринимательско-правовых договоров в сфере реализации инвестиционных проектов особого внимания заслуживают договоры коммерческой концессии и франчайзинга. Предметом данных договоров является передача комплекса исключительных прав с целью создания новых хозяйственных комп-

лексов с использованием фирменного обозначения правообладателя. Включение в условия указанных договоров так называемых ограничительных условий ставит правомерным вопрос о дополнительных мерах защиты более слабой стороны в договоре от собственника исключительных прав или заемных средств инвестиционного капитала для установления монопольного господства на рынке того или иного товара или услуги. С целью исключения возможности подобных злоупотреблений, по нашему мнению, эти договоры должны получать оценку антимонопольных или иных государственных органов как договоры, не содержащие в себе условий, нарушающих законодательство о защите конкуренции.

Представляет особый интерес франчайзин-говое обязательство как средство перенимания технологий, управленческого и иного передового опыта. Трудно не согласиться с мнением А.А. Мосина, утверждающего, что в России франчайзинг пока не имеет четкого законодательного регулирования, поэтому основные его положения во многом заимствованы из законодательства тех зарубежных стран, где в последнее время данный институт получил наиболее широкое распространение2. Отдельные элементы правового механизма франчайзинга в российском законодательстве представлены в нормах главы 54 «Договор коммерческой концессии» ГК РФ.

Следует подчеркнуть, что понятие «договор коммерческой концессии» в российском законодательстве совпадает лексически с аналогичным договором в зарубежном праве — contract de concession commerciale. Однако содержание указанного договора и правоотношения существенно шире, чем у договора коммерческой концессии по зарубежному праву, поскольку, по сути, это совсем другой договор — договор франчайзинга3. Специфичным является и субъектный состав договора коммерческой концессии: обе стороны договора должны иметь предпринимательский статус.

Еще одной разновидностью договоров, элементы которого используются в сфере инвестиций, является договор доверительного управления имуществом (глава 53 ГК РФ). Актуальность для инвестирования данного договора обусловлена тем, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Вместе с тем согласно ст. 1015 ГК РФ доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору.

1 См.: Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Государство и регулирование инвестиций. — М., 2003. С. 144.

2 См.: Мосин АА. Указ. раб. С. 134.

3 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М., 2004. С. 859.

Для определения гражданско-правовой природы договоров в сфере иностранной инвестиционной деятельности необходимо установить соотношение частноправового и публично-правового регулирования в этой сфере. В мировой деятельности иностранных инвесторов распространены следующие виды таких договоров: договор аренды лицами, находящимися под иностранной юрисдикцией, объектов недвижимости; договор доверительного управления производственным комплексом/ценными бумагами; концессионное соглашение; договор инвестиционного подряда; договор финансового лизинга; соглашение, регулирующее совместную инвестиционную деятельность; кооперационное соглашение; соглашение о разделе продукции; соглашение о капитальных инвестиционных вложениях; договор о коммерческом партнерстве с государственным долевым участием; договор о совместном партнерстве в банковском и страховом секторе; договор о создании совместных организаций; договор о совместных кооперативных фондах и др.

Основная проблема в разграничении публичного и частного регулирования в договорных отношениях с иностр

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство Сокол Павел Викторович

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Читайте так же:  Приказ от 08112012 689н

Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Сокол Павел Викторович. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03.- Самара, 2002.- 210 с.: ил. РГБ ОД, 61 03-12/189-5

Содержание к диссертации

Глава 1. Понятие инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства и ее участники 12

1.1. Понятия инвестиций и инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства 12

1.2. Участники инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства 40

Глава 2. Инвестиционный договор в системе гражданско-правовых договоров 66

2.1. Системы договоров, заключаемых участниками инвестиционной деятельности при инвестировании в жилищное строительство 66

2.2. Отграничение инвестиционного договора от других гражданско-правовых форм 86

2.3. Инвестиционный договор — самостоятельный договорный вид ПО

Глава 3. Конструкция инвестиционного договора в сфере жилищного строительства 136

3.1. Общая характеристика инвестиционного договора в сфере жилищного строительства 136

3.2. Элементы инвестиционного договора в сфере жилищного строительства, права и обязанности сторон 146

Список использованных источников и литературы 186

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования. С переходом к рыночной системе и началом построения многоукладной экономики, основанной на незыблемости института собственности и признании равенства всех ее форм, в нашей стране стали происходить кардинальные изменения во всех сферах, и в первую очередь в сфере отношений, носящих имущественный характер. Следствием преобразования экономики стала активизация гражданского оборота, в том числе и инвестиционных процессов.

Одной из отраслей, в которой инвестиционные процессы возобладали особенно активно, является строительство. Причинами этого является то, что, во-первых, сама по себе отрасль жилищного строительства относится к весьма доходным, а во-вторых, в современной ситуации в Российской Федерации жилищное строительство является социально-значимой инвестиционной сферой, т.к. инвестирование в жилищное строительство представляет собой вариант решения гражданами жилищной проблемы, одну из действенных форм реализации права граждан на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации. В настоящее время в Российской Федерации завершается переход от ордерной системы распределения жилья к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья, и в этих условиях у государства, муниципальных образований на первоочередной план выходит задача создания максимально благоприятных условий для его реализации.

Одной из наиболее распространенных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства является долевое участие в строительстве жилья, примером которой может служить привлечение дольщиков к финансированию строительства квартир в строящемся многоквартирном доме. Применение комплексного подхода к исследованию проблемы позволяет выявить его исторические корни, которыми можно считать распространенное в нашей стра-

не в 60-80-ые годы строительство УКСами (ОКСами) жилья и социокультурных объектов путем привлечения на долевых началах средств социалистических организаций или строительство жилья для ЖСК посредством передачи функций заказчика УКСам (ОКСам).

Между тем неясность правовой природы договоров, заключаемых при инвестировании в строительство жилья, отсутствие его законодательного определения породило большое количество споров как в теории, так и на практике. В литературе имеются публикации, целиком или частично посвященные изучению указанной проблемы, однако большинство из них не затрагивают сущности регулируемых отношений и сводятся к сравнению исследуемого института с уже известными гражданско-правовыми формами, и в итоге делается вывод об их отнесении к: строительному подряду (Ю.В. Романец), простому товариществу (М.А. Брагинский, Е.А. Павлодский), купле-продаже (Л.Г. Сайфулова), возмездному оказанию услуг (Ю. Свирин, А. Юдин), агентированию (А.Б. Савельев) и др. или же о признании смешанной договорной формы (О.Н. Кондрашко-ва, К.И. Скловский). В ряде случаев делается заключение, что рассматриваемый договор отличается от всех известных институтов и его следует считать отдельной правовой формой, однако не приводится достаточной аргументации данного вывода (А.Н. Кичихин, Б.В. Муравьев, В.Д. Рузанова). В качестве комплексного исследования рассматриваемой проблемы можно выделить работу Л.Г. Сайфуловой, но ее исследование не учитывает инвестиционной сущности формализуемых отношений как экономической категории, обладающей юридическим содержанием, основания выделения договорного вида, системно не рассматривает содержание данного договорного института.

Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также и практической значимостью рассматриваемых вопросов и заключается в выработке конструкции инвестиционного договора в сфере жилищного строительства, что позволило бы исключить множество споров, возникающих при правопримене-

нии, и защитить наиболее «слабую» сторону в отношениях, которой является инвестор — физическое лицо, инвестирующее в строительство жилья с целью дальнейшего проживания в нем.

Таким образом, научная и практическая значимость указанных проблем, недостаточная их теоретическая разработка, дискуссионность ряда вопросов предопределили выбор автором темы диссертации.

Цель исследования заключается в выработке понятия инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, в анализе правового регулирования инвестиций в данной области, в рассмотрении системы договоров, заключаемых участниками инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, в выработке и обосновании понятия инвестиционного договора как отдельного договорного вида, в вычленении его условий, основных прав и обязанностей сторон и в разработке на этой основе предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являются нормы отечественного законодательства, регулирующие инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, гражданско-правовые формы инвестиционной деятельности, межгосударственные соглашения о поощрении и взаимной защите инвестиций в форме капиталовложений, заключенные Российской Федерацией, правоприменительная деятельность по реализации этих норм, основные научные позиции юристов по проблематике диссертационного исследования.

Предмет исследования. В диссертации исследуются инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства (ее понятие, признаки, субъектный состав, правовое регулирование); выделяется система договоров, опосредующая инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, центральное место в которой занимает инвестиционный договор, рассматривается проблема основания выделения договорного вида; анализируется сущность инвестиционного договора, его понятие и содержание.

Методологической основой исследования являются всеобщий диалектический метод познания, конкретно-исторический и логические общенаучные методы исследования, а также системный подход. Кроме этого, в работе использовались и частнонаучные методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Научная новизна работы состоит в том, что:

обосновывается подход к рассмотрению инвестиций как сложной экономико-правовой категории, существующей в определенной правовой форме и приобретающей в силу этого собственное юридическое содержание;

выдвигается совокупность признаков инвестиций как правовой категории и проводится их классификация;

Понятия инвестиций и инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства

Жилище является важнейшим материальным условием жизни человека, и одна из главных задач любого государства заключается в создании действенного механизма по реализации права на жилище.

Право граждан на жилище традиционно в нашем государстве относилось к основным социально-экономическим правам гражданина, и такой подход сохранен и в действующей Конституции Российской Федерации1 (ст.40). Сравнение же механизма реализации права граждан на жилище в советский и современный период показывает существенные изменения на этот счет. В советский период в основном действовала ордерная система распределения жилья, в соответствие с которой жилые помещения предоставлялись всем желающим улучшить жилищные условия. Существовала определенная процедура, состоящая в постановке на очередь, распределении жилья по определенным нормам, выдаче ордера и т.д. Другим возможным вариантом решения жилищной проблемы граждан являлось участие в кооперативном жилищном строительстве. Кроме этого имелась возможность приобретения или строительства частных домов, но не более установленного размера.

Механизм реализации права граждан на жилище в современный период существенно изменился. В соответствии с ч.Зст.40 Конституции РФ предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фондов сохранено лишь для ограниченного круга лиц, к каковым относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище. Остальные же граждане должны улучшать свои жилищные условия самостоятельно. Однако, это не означает, что государство устраняется от решения проблемы обеспечения граждан жилищем, ибо органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать все необходимые условия для осуществления этого конституционного права (ч.2 ст.40 Конституции РФ ч.2 ст.2 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г.2, ст.1 Жилищного кодекса РСФСР3).

Государство признает жилищное строительство приоритетной сферой, что закреплено, например, в утвержденной Правительством РФ Комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации, в которой отмечено, что государственные капитальные вложения должны быть прежде всего направлены на реализацию программы «Жилище», а в первую очередь — программы строительства жилья для военнослужащих. В ней же зафиксирована важность развития такого инвестиционного источника финансирования капитальных вложений как частные инвестиции4. Тем самым государство создает стимулы для строительства и приобретения жилья за счет собственных средств граждан, поощряет инвестирование в жилищное строительство, и последнее становится одним из действенных способов реализации жилищной правосубъектности граждан.

Читайте так же:  Как платиться налог с вкладами

За последнее время принято много нормативных актов, регулирующих инвестиционную деятельность. Для правильного применения правовых норм, регулирующих инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, в первую очередь необходимо разобраться с понятием «инвестиции», рассмотреть его содержание, выявить его сущность, выработать определение данного правового явления, классифицировать его по различным основаниям.

С самого начала необходимо отметить, что инвестиция является весьма значимой категорией, имеющей экономическое и юридическое содержание. Диссертационное исследование будет посвящено именно ее юридическому аспекту, но для уяснения сущности категории необходимо рассмотреть и ее экономическое содержание.

Слово «инвестиции» (англ. «investment», нем. «investition») происходит от латинского слова «investio» — «одевать, украшать, облачать»5. В терминологическом словаре по инвестициям под последними понимается «использование денег для получения больших денег, для извлечения дохода или достижения прироста капитала либо для того и другого»6. В Большой Советской Энциклопедии инвестиции определяются как «долгосрочные вложения капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и др. отрасли как внутри страны, так и за границей с целью получения прибыли»7. Близкое определение инвестиций содержится в экономическом словаре: «совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт, другие отрасли»8. В юридической энциклопедии экономическое содержание инвестиций составляет суть его определения в широком смысле слова, под которым понимается помещение капитала, денежных средств в какие-либо предприятия, организации, долгосрочные проекты, и особо отмечается, что инвестиции окупаются экономией на текущих затратах9. В других литературных источниках экономическое содержание инвестиций рассматривается в качестве синонима слова «капитал», под которым понимается «. действующий (вложенный в дело) источник дохода, дающий общественно-полезный эффект»10.

Все экономические определения инвестиций можно свести к следующей формуле. «Под категорией «инвестиция» (investment) обычно понимают «использование имущества для получения денег (use of capital to create more money)»11. Данное определение выражает экономическую сущность «инвестиций», состоящую в том, что инвестиции — используемое имущество, приносящее определенный доход, т.е. прибыль.

Системы договоров, заключаемых участниками инвестиционной деятельности при инвестировании в жилищное строительство

Инвестирование средств в объекты жилищного строительства является новым способом реализации жилищной правосубъектности граждан, появившимся в результате принятия Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», причем за последние 5-Ю лет его удельный вес среди других способов значительно вырос.

Можно сказать, что инвестирование как способ удовлетворения жилищной потребности граждан на сегодняшний момент вытесняет другой весьма распространенный до недавнего времени способ — участие граждан в жилищностроительной кооперации. Хотя по мнению некоторых исследователей, например Б.В. Муравьева, участие граждан в организации потребительского строительного кооператива следует рассматривать в качестве одной из форм инвестиционной деятельности наряду с другой широко распространенной формой -договорами о долевом участии в жилищном строительстве (или инвестиционными строительными контрактами), посредством которых инвесторы приобретают в свою собственность вновь строящиеся объекты недвижимости93.

И все же реалии строительства в жилищной сфере в нашем государстве таковы, что организация новых строительных кооперативов в условиях отсутствия государственной финансовой поддержки фактически равняется нулю, а в тех же редких случаях организации ЖСК, весьма часто происходит трансформация данной формы в заключение инвестиционного договора (или договора о долевом участии в жилищном строительстве). Проведенный анализ судебной практики по спорам, связанным со строительством жилых помещений с участием граждан, показал, что правовое оформление отношений граждан и ЖСК по вложению средств в строительство жилья в тех редких случаях, когда используется подобная правовая форма, осуществляется не через использование процедуры приема гражданина в члены кооператива и выплаты паевого взноса, а посредством заключения между сторонами инвестиционного договора. Например, по заключенному между ЖСК «Наш дом» и Лобачевой Т.И. договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 08.10.1998 г., ЖСК обязался обеспечить строительство жилого дома № 17 по ул. Свердлова в г. Новокуйбышевске и сдать его в эксплуатацию в 1 квартале 1999 г. и оформить в собственность Лобачевой двухкомнатную квартиру. Гражданка же Лобачева, в свою очередь, должна была участвовать в финансировании строительства дома в сумме 127686 руб. за причитающуюся ей недвижимость94. Таким образом, следует заключить, что на сегодняшний день такая правовая форма инвестиционной деятельности как инвестиционный договор фактически вытеснил другую правовую форму — участие граждан в организации потребительского строительного кооператива.

Рассматривая инвестирование в объекты жилищного строительства с позиции оснований приобретения права собственности на объект (ст.218 ГК РФ), его следует отнести к первоначальным способам приобретения права собственности. Общепризнанным в цивилистике является разграничение способов приобретения права собственности на первоначальные и производные. Не останавливаясь на дискуссионности вопроса о том, какой критерий лежит в основе разграничения данных способов (воли или правопреемства), отметим, что автор разделяет подход, согласно которому в основу деления должен быть положен критерий правопреемства95.

Применяя конструкцию первоначальных способов возникновения права собственности к инвестированию, можно увидеть, что здесь проявляются все необходимые признаки: возникает новая вещь, ранее отсутствующая в гражданском обороте — объект недвижимого имущества. Следует сказать, что, исходя из действующей в Российской Федерации государственной регистрационной системы прав на недвижимое имущество, вещные права инвестора на возникающий инвестиционный объект как и на всякое вновь создаваемое недвижимое имущество, возникнут лишь с момента государственной регистрации прав (СТ.219ГКРФ).

Анализ гражданско-правовых норм, посвященных основаниям приобретения права собственности, позволяет обнаружить правовой пробел: при буквальном прочтении норм ст.218 ПС РФ неясным остается ответ на вопрос о том, к какому способу (первоначальному или производному) следует отнести рассматриваемый случай инвестирования в создание вещи? Также непонятно, к какому из указанных способов приобретения права собственности следует отнести изготовление вещи для лица по договорам, направленным на выполнение работ, например, по договорам подряда? Создаваемая в рассматриваемых случаях вещь — объект недвижимого имущества — является новой вещью, поэтому правопреемства в отношении нее возникнуть не может. Первичная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества будет произведена за инвестором в первом случае, и за заказчиком во втором. Поэтому по приведенным выше соображениям оба случая не могут быть отнесены к производным способам возникновения права собственности. Однако, если подходить буквально, то и вещь создается не самим лицом, что на основании п.1 ст.218 ПС РФ является необходимым условием первоначального способа, а с привлечением третьих лиц. И все же думается, что подобное ограничение необоснованно, и рассматриваемые способы в силу наличия всех необходимых признаков следует считать первоначальными способами возникновения права собственности на вещь.

По этому пути идет и практика регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Самарской областной регистрационной Палате, при которой первичная регистрация вещного права собственности осуществляется за инвестором.

Отграничение инвестиционного договора от других гражданско-правовых форм

Проведенный анализ содержания многих заключаемых на практике инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства позволяет определить его как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение имущества (инвестиций) другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости для инвестора и по окончанию передать полученный результат последнему, а вторая сторона — инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его деятельность. Как уже отмечалось, сущность данного договора заключается в трансформации передаваемого инвестиционного вклада в объект недвижимого имущества. Подробнее конструкция инвестиционного договора, специфические признаки указанного правового института, его характеристика будут рассмотрены далее — в параграфах 2.3, 3.1-3.2. В настоящем параграфе предлагается остановиться на вопросах правовой квалификации рассматриваемого договора, «то есть выделения в нем признаков, с которыми закон связывает то или иное правовое регулирование»121, и анализе точек зрения, встречающихся в юридической литературе. Основными из которых являются рассмотрение инвестиционного договора в качестве: 1) договора простого товарищества (совместной деятельности); 2) договора строительного подряда; 3) договора возмездного оказания услуг; 4) агентского договора; 5) договора купли-продажи недвижимого имущества, вещи, которая будет создана в будущем; 6) предварительного договора. В работе диссертантом детально рассматриваются вышеуказанные подходы, проводится их анализ, формулируются основные предложения по отграничению инвестиционного договора от смежных гражданско-правовых форм. Анализ будет построен на исследовании понятия того или иного договорного вида по гражданскому законодательству, выявлении его сущности, рассмотрении содержания договора и, прежде всего, его предмета как центрального существенного условия, определяющего специфику правовой конструкции договора в сравнении с инвестиционным договором в сфере жилищного строительства.

Одним из наиболее распространенных в юридической литературе подходов к квалификации инвестиционного договора является его отнесение к договорам простого товарищества (договоры о совместной деятельности). Причем подобная квалификации инвестиционного договора нередко встречается и в судебной практике122.

Читайте так же:  Нотариус ленинского района тульской области

По договору простого товарищества (о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (п.1 ст. 1041 ГК РФ). Существенными являются следующие условия договора: а) о соединении вкладов; б) о совместных действиях товарищей; в) об общей цели, ради достижения которой осуществляются эти действия. Основные права участников договора простого товарищества заключаются в правах на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение прибыли123.

По мнению М.И. Брагинского, Е.А. Павлодского и некоторых других ученых, юридическая природа инвестиционного договора представляет собой договор простого товарищества (о совместной деятельности), т.к. все существенные условия последнего договорного вида находят свое проявление в первом: а) налицо объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны); б) налицо общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости; в) соответственно имеют место общие совместные действия сторон124.

Действительно, договор простого товарищества может иметь место в системе договоров, опосредующих инвестиционную деятельность, однако, как уже отмечалось, заключается он между лицами, действующими совместно для реализации общей инвестиционной деятельности и обладающих статусом сотоварищей. Договорные же отношения инвестора и заказчика носят иной, индиви дуальный характер. Верно подмечено А.Б. Савельевым, что указанный договор не может быть квалифицирован как договор простого товарищества в силу отсутствия общей для всех участников договорной цели. В строительстве одного объекта, например, жилого дома, могут участвовать несколько лиц (каждый в части определенной квартиры), однако, совместной цели деятельности сторон здесь не наблюдается. Каждый инвестор связан договорными отношениями только с заказчиком, то есть имеет место комбинация договоров. Организация, «заключающая договор о совместном строительстве, на самом деле не вносит никаких своих средств, а каждый участник помимо денег на строительство вносит еще и сумму «на содержание» этой организации»125. Сходную позицию занимают и другие ученые. Например, Л.Г. Сайфулова справедливо считает необоснованной единую квалификацию, даваемую всем отношениям по поводу строительства жилого дома как отношениям по совместной деятельности, по тем причинам, что «общего договора, участником которого становится каждый вложивший деньги, здесь обычно нет, каждое соглашение, как правило, является самостоятельным и объединяет только участвующих в нем лиц»126. В.А. Бублик также отмечает о невозможности оформления отношений между физическим лицом, вкладывающим средства в строительство объекта для собственных бытовых нужд и строительной организацией в качестве договора простого товарищества, ни с теоретической, ни с практической точек зрения127.

Общая характеристика инвестиционного договора в сфере жилищного строительства

Конструкция инвестиционного договора в сфере жилищного строительства может быть представлена следующим образом — это договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Обязательство, возникающее из инвестиционного договора, имеет следующую особенность: оно состоит в выполнении заказчиком действий по осуществлению вложения инвестиций и передаче инвестору материализовавшихся инвестиций — объекта жилищного строительства.

Инвестор, как уже отмечалось, является собственником инвестиций. Хотя в применении данной терминологии есть некоторая условность, ибо, как уже отмечалось нами, в состав инвестиций включаются не только вещи, но и имущественные права. Однако, это известная дискуссия, можно ли использовать конструкцию права собственности применительно к обязательственным правам и говорить о праве собственности на права требования. В юридической литературе существуют как отрицательные223, так и положительные224 мнения на этот счет. Не углубляясь подробно в дискуссию отметим, что автор разделяет мнение о возможности применения подобной конструкции к указанным имущественным правам, тем более, что законодатель уже давно идет по этому пути. Например, ст. 128 ГК РФ включает в родовую категорию вещей ценные бумаги, признавая за обладателем таковых право собственности, однако, как справедливо отмечает Л.В. Щенникова, «ценные бумаги как объекты гражданских прав в большей степени связаны с отношениями обязательственными, договорными -словом, относительными, а не вещно-правовыми»225. Кроме того, семейное законодательство оперирует понятиями совместной собственности супругов, включая в это понятие не только вещи, но и обязательственные права требования. Наконец, Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», исходит из этой же позиции, отмечая, что инвестор обладает правами владения, пользования и распоряжения объектами капиталовложений (ст.6). Думается, использование конструкции права собственности на инвестиции наиболее правильно отражает сущность возникающих здесь отношений и позволяет не расделять единый статус лица -инвестора в отношении указанного имущества.

Необходимо отметить, что анализ практики заключаемых инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства в г. Н. Новгороде, г. Новосибирске, г. Самаре, г. Тольятти и др. не выявил случаев передачи в качестве инвестиций неимущественных прав, имеющих денежную оценку, и обычно в качестве инвестиций передается имущество, причем чаще всего денежные средства.

Само по себе вещное право собственности инвестора в отношении индивидуально-определенной вещи — объекта недвижимого имущества, строящегося для него (материализовавшийся объект инвестиций), т.е. право, обеспечивающее возможность непосредственного воздействия управомоченного лица на вещь, возникнет при исполнении обязательства — передаче инвестору заказчиком законченного строительством объекта, которая должна оформляться актом приема-передачи, и основанием регистрации будет служить надлежаще исполненный инвестиционный договор226.

Права заказчика в отношении передаваемого инвестором имущества и неимущественных прав, имеющих денежную оценку, возникают из заключаемого между ними договора и носят обязательственный характер.

Характеристику инвестиционного договора в первую очередь необходимо начать с такого признака как момент заключения договора (ст.433 ПС РФ), в силу которого он безусловно является консенсуальным (от лат. consensus — соглашение), т.е. заключаемым в момент согласования сторонами всех условий договора. Осуществление же заказчиком деятельности по реализации инвестиционного проекта, передача по договору имущества (инвестиций), а также в конечном итоге и материализовавшихся инвестиций — объект недвижимого имущества, будет относиться уже к исполнению обязательства сторонами.

Инвестиционный договор относится к группе двустороннеобязывающих договоров в силу того, что и инвестор, и заказчик по заключенному договору имеют не только права, но и обязанности. Права и обязанности в инвестиционном договоре носят корреспондирующий характер, т. е. правам одной стороны соответствует обязанность другой стороны и наоборот. Следует отметить, что при классификации договоров по основанию распределения прав и обязанностей сторон в литературе нередко употребляется термины односторонний и двусторонний (взаимный) договоры227. Думается, подобные термины вряд ли можно считать допустимыми. Одним из первых относительно неточности подобной терминологии в 1924-1925 г.г. высказался ЯМ. Магазинер, совершенно справедливо отметивший, что договор — это всегда согласие двух воль, это всегда двусторонний, а не односторонний акт. И в связи с этим ЯМ. Магазинер предложил называть договоры одностороннеобязывающими или одноносто-роннеуправомачивающими, но только не односторонними228. Следует согласиться с ЯМ. Магазинером, т.к. предложенные им термины «односторонне-двустороннеобязываюший» наиболее верно отражают сущность классификации по основанию — распределение прав и обязанностей сторон.

Читайте так же:

  • Symantec лицензия Symantec лицензия Softline — Symantec Platinum Partner Symantec Endpoint Protection 14.0 Symantec Mail Security for Microsoft Exchange 7.5 Symantec Messaging Gateway 10.6 Symantec Protection Suite Enterprise Edition Symantec Ghost Solutions Suite Symantec Security Awareness […]
  • Налог на прибыль формула задача Задача №16. Расчёт ВВП (двумя способами), ВНП, ЧНП, НД, ЛД, РЛД и др Даны следующие макроэкономические показатели, млрд. долл.: ВВП (двумя способами), чистый экспорт, валовые инвестиции, чистый факторный доход из-за границы, ВНП, ЧВП, ЧНП, НД, ЛД, РЛД, личные сбережения, налог на прибыль […]
  • Синонимы к слову договор РЎРёРЅРѕРЅРёРјС‹ Рє слову РґРѕРіРѕРІРѕСЂ Всего найдено СЃРёРЅРѕРЅРёРјРѕРІ - 2 РЎРёРЅРѕРЅРёРјС‹:соглашение, сделка, пакт, обязательство, завет, конвенция, условие, РїРѕРґСЂСЏРґ, СѓРіРѕРІРѕСЂ, трактат, […]
  • Ходатайство о гуманитарной помощи Ходатайство о гуманитарной помощи Госдепартамент США решил смягчить ряд ограничений по оказанию гуманитарной помощи Северной Корее, сообщает издание Foreign Policy со ссылкой на источники. По их словам, Госдеп отменит ограничения на поездки в КНДР американских сотрудников гуманитарных […]
  • Чем занят адвокат Чем занят адвокат Говорим «юрист», думаем – «переработки»: разговорами о слишком длинном рабочем дне юриста никого не удивить. Но сколько времени в течение дня уходит на работу, за которую платит клиент? На этот вопрос ответили в американской компании Clio, подсчитавшей реальное […]