Меню

Купить в собственность земельный участок

Оглавление:

Покупка земли у государства, аренда земельного участка

Как купить землю у государства? В статье 28 ЗК РФ сказано: Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Скажите чем или кем эта плата регулируется/определяется и каков ее размер, в случае если купить земельный участок под бизнес — садоводческим некоммерческим товариществом, которое зарегистрировано как юр.лицо, но еще не имеет земли в собственности?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 572 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
Срок принятия таких актов законодательством Российской Федерации не установлен.
Вместе с тем Земельным кодексом Российской Федерации и специальными законами (такими, как Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ »О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ »О личном подсобном хозяйстве» и др.) вопрос о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, для обеспечения соответствующих прав граждан урегулирован в достаточной мере.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 01.03.2010 N Д23-644.

ст. 14 ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических и дачных нкоммерческих объединений граждан» от 15.04.1998 г. устанавливает, что орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.
Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.
На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством.

После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность.

При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность.
Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

На основании ст. 28 данного закона предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении.
Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:
описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает:
сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя).

сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Так как предоставление земельных участков осуществляется органом местного самоуправления, то и цены устанавливаются ими же.

Выкуп земли у государства в собственность

Земельное законодательство в 2015 году претерпело множество изменений, но право граждан на выкуп земли у государства в собственность в ЗК РФ по-прежнему предусмотрено. В соответствии с кодексом, объектом купли-продажи являются только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Выкуп земельного участка у государства в собственность осуществляется на торгах — через аукцион и без торгов — в случаях, обозначенных п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Сам процесс приобретения такой недвижимости осуществляется по следующей процедуре: гражданин обращается в местный орган исполнительной власти или другой уполномоченный орган с заявлением и требуемыми документами, ожидает решения, и в зависимости от того положительное оно или отрицательное-либо становится собственником, либо устраняет обстоятельства, приведшие к отказу.

На деле процедура гораздо сложнее, чем в описанной схеме, и лицам, планирующим стать землевладельцами однозначно необходима помощь в выкуп земли у государства.

На Правовед.ru 24 часа в сутки доступны юристы, которые — письменно, в телефонном режиме или в электронной форме, подсказывают гражданам РФ как можно быстро приобрести муниципальный участок во владение.

Консультации юристов по законодательству России

Как купить землю у государства?

Как купить землю у государства, какие действия необходимо для этого предпринять, насколько это просто или сложно? Все зависит от вашей настойчивости и правильности предпринятых вами действий.

Как купить участок земли у государства

Земля находится либо в частной собственности, то есть принадлежит частным или юридическим лицам, либо в муниципальной или государственной. Земля, находящаяся в собственности государства, в подавляющей своей массе не поставлена на кадастровый учет, границы участков не определены, планы межевания отсутствуют. Так как купить землю у государства можно только в виде конкретного земельного участка, границы которого четко определены, то перед покупкой необходимо проведение всех работ по его образованию и регистрации.

Купить землю у государства можно в ходе торгов, которые организованы в виде аукциона. Организаторами торгов в пределах их компетенции являются исполнительные органы государственной или муниципальной власти. В отдельных случаях, определенных Земельным кодексом РФ, земельный участок может предоставляться и без проведения торгов.

Как купить землю у государства на аукционе

Купить землю у государства можно на аукционе, который проводится по инициативе органа государственной (муниципальной) власти или по инициативе лиц, заинтересованных в покупке земли. В случае когда инициатива исходит от физических или юридических лиц, расходы по подготовке необходимых документов ложатся на них.

Перед проведением торгов необходимо выполнить следующие действия:

  1. Подготовить схему расположения земельного участка.
  2. Подать в уполномоченный орган заявление об утверждении схемы расположения земельного участка. В течение 2 месяцев уполномоченный орган проводит проверку, по результатам которой принимает решение об утверждении схемы или аргументированно отказывает в этом.
  3. Поставить участок на кадастровый учет, для чего необходимо провести работы по образованию земельного участка.
  4. Зарегистрировать право государственной или муниципальной собственности на выделенный земельный участок.
  5. Обратиться с просьбой о проведении торгов в уполномоченный орган власти, указав при этом кадастровый номер участка.
  6. Получить условия технологического подключения зданий и сооружений к сетям инженерно-технического обеспечения.

Уполномоченный орган власти в течение 2 месяцев проводит проверку и принимает решении о возможности проведения аукциона по покупке земли у государства.

Для участия в аукционе подаются следующие документы:

  • заявка на участие в аукционе;
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);
  • квитанции о внесении задатка.

Документы необходимо представить не позднее чем за 5 дней до дня проведения аукциона, иначе они будут возвращены заявителю.

Читайте так же:  Патент 132039

В общем случае аукцион может проводиться в электронной форме. Исключение составляют случаи, когда участок выделяется физическим лицам и предназначен для строительства индивидуальных жилых домов, ведения подсобного/дачного хозяйства или сельскохозяйственных нужд.

Итоги торгов оформляются протоколом, который размещается в сети Интернет (на официальном сайте органа власти).

Особенности покупки земли у государства под ИЖС

Если гражданин хочет совершить покупку земли под ИЖС у города, он должен обратиться с заявлением о предварительном выделении участка в городскую администрацию. Администрация рассматривает заявление в течение 30 дней. При наличии оснований она может отказать в предоставлении участка земли; если же оснований нет, то в прессе и в Интернете публикуется извещение о предоставлении земельного участка.

В извещении о покупке земли под ИЖС дается описание земельного участка, указывается его адрес, площадь, кадастровый номер (если известен), приводится информация о возможности участия в торгах других заинтересованных лиц. Если в течение 30 дней со дня опубликования извещения заявлений об участии в аукционе от других граждан не поступило, администрация оформляет договор купли-продажи.

Когда земля под ИЖС предоставляется бесплатно

Желающим получить земельный участок под ИЖС нелишне будет знать, что можно как купить землю у государства, так и получить ее бесплатно. Таким правом могут воспользоваться семьи, имеющие 3 и более детей, признанные нуждающимися в улучшении условий для проживания и стоящие в очереди на выделение жилья. Порядок предоставления земельных участков таким семьям устанавливается законодательными актами органов власти субъектов РФ. Такие акты определяют регламент постановки на учет и снятия с учета, порядок предоставления земельных участков, размеры участков, основания для отказа в предоставлении и пр.

Как видите, приобретение земли у государства представляет собой довольно сложную и длительную процедуру, однако наличие земельного участка в собственности дает и весьма ощутимые преимущества, т. к. участком можно распоряжаться по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать по наследству.

земельный участок продажа или аренда?

в чем отличие покупки в собственность земельного участка или покупки в аренду с дальнейшим оформлением в собственность?

юридические и денежные различия?

Покупка собственности — приобретаете сразу в собственность.

Приобретение прав аренды на земельный участок — означает, чтобы земельный участок стал собственностью, необходимо соблюдать условия договора аренды: 1) получить разрешение на строительство, 2) построить и зарегистрировать право собственности на строение, 3) обратится с заявлением о выкупе земельного участка, 4) получить постановление о заключении договора купли-продажи, 5) выкупить, % от кадастровой стоимости, определяется в зависимости от вида использования и категории земли, 6) зарегистрировать возникшее право собственности на земельный участок.

Денежные различия могут существенно отличаться. Просчитать их не имея стоимости земельного участка в собственности и земельного участка в предоставленного в аренду — невозможно.

Как перевести землю из аренды в собственность

Способы оформить земельный участок из аренды в собственность

  1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются;
  2. Кроме того, право собственности может быть оформлено безвозмездно и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
  3. Кроме того, после 15 лет целевого использования земельного участка, согласно статьи 234 ГК РФ возникает право на приобретательную давность.
  4. Выкупить землю у государства на аукционе по кадастровой стоимости;
  5. Выкупить арендованный земельный участок без аукциона под оформленным в собственность объектом строительства за 1,5-20% кадастровой стоимости (рассмотрим подробнее ниже);

Другими словами, правом выкупа земельного участка без аукциона обладают лица, которые арендовали землю до 2001 года, или имеют на участке строение, которое является их собственностью (при условии, что ЗУ не изъят и не ограничен в имущественном обороте).

Что нужно для перевода земли из аренды в собственность

Рассмотрим каждый из видов разрешенного использования земель подробнее:

1. Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

На участке под ИЖС построен капитальный жилой дом, после чего дом введен в эксплуатацию и документально оформлен в собственность. Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.). Свайно-винтовой фундамент однозначно не создаст каких-либо препятствий для регистрации жилого дома, если сам жилой дом будет соответствовать всем требованиям и строительным нормам. Участок не обязательно должен быть огорожен забором.

При этом, существуют некоторые ограничения:

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания + не более трех этажей — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Если участок под ЛПХ и расположен на земле населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

Обратите внимание, что в ряде субъектов РФ существует ограничение на застройку участка под ЛПХ жилыми зданиями — не более 10% площади.

3. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок в СНТ с назначением для ведения садоводства или огородничества, который расположен на землях населенных пунктов, также, как и на участке под ИЖС, нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом.

На садовых участках, расположенных на землях сельхозназначения, также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно поторопиться: узаконить постройку по дачной амнистии нужно до 31.12.2020 года и только при условии, что вы являетесь членом данного СНТ.

На землях сельхозназначения, предназначенных для огородничества, теперь строить вообще ничего нельзя.

4. Сельскохозяйственные земли (СХ)

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Читайте так же:  Приказ 19дсп

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Обратите внимание, что в случае использования только части арендованного ЗУ с/х назначения (например обрабатывать только 3 из 10 Га), оставшаяся часть (7 Га) будет ухудшаться, т.е. терять свои полезные свойства. При таких обстоятельствах арендованный земельный участок у вас изымут полностью и перевести его в собственность уже не получится.

Как выкупить землю из аренды в собственность под домом

Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже).

Порядок действий следующий:

    Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате)

2 недели;
Присвоить объекту адрес (если нет)

2 недели;

  • Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
  • Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
  • Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
  • Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности.
  • Обратите внимание, что согласно ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

    Документы для оформления земли из аренды в собственность

    Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

    1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
    2. Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
    3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
    4. Кадастровый паспорт на построенный объект;
    5. Постановление о расторжении договора аренды;
    6. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
    7. Выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником построенного здания.

    РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API РосРеестра

    Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

    Для собственников зданий стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, размер которого зависит от региона и целевого назначения земли:

    • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве — цена выкупа 20%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам);
    • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
    • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15%. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка в собственность обойдется в 15% кадастровой стоимости.
    • Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% от кадастровой стоимости.

    Стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность для муниципальных земель и небольших городов, как правило, не превышает 3% кадастровой стоимости. Для земель больших городов — 15-20%. Точную стоимость выкупа из аренды в собственность вам скажут только в Администрации, на территории которой данный ЗУ расположен.

    Как оформить землю в собственность под объектом незавершенного строительства (недострой)

    Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

    • ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
    • п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

    Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

    Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

    1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
    2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
    3. Индивидуальная определенность.

    По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

    Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

    1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
    2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
    3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
    4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

    Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

    Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

    • Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
    • Угодья под ИЖС;
    • Земля для строительства гаражей и бань;
    • ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

    Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

    • не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
    • регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
    • основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

    В общем, чтобы получить приоритетное право выкупа из аренды в собственность, постарайтесь зарегистрировать объект незавершённого строительства в РосРеестре.

    Как перевести из аренды в собственность землю под частью дома

    Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

    Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.

    Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

    Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

    • С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
    • Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
    • Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.

    В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

    1. Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
    2. Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
    3. После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
    4. После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
    Читайте так же:  Штраф за автобусную полосу как оспорить

    Как перевести в собственность землю под квартирой

    Земельный участок под квартирой в многоквартирном доме является собственностью лиц, которым принадлежат квартиры. Другими словами, если у Вас квартира находится в собственности — приватизирована, то право собственности на земельный участок находящийся под многоквартирным домом принадлежит вам и другим собственникам квартир в разрезе на количество собственников.

    Например если в доме 100 квартир и каждая квартира имеет собственника, то ваша доля в праве на этот участок составляет 1/100. Следовательно придется коллективно переводить в собственность весь участок, а затем межевать его в соответствии с долями.

    Как перевести в собственность участок под торговлю

    Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

    1. «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
    2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

    Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

    Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

    Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

    1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
    2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
    3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
    4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
    5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
    6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
    7. Земли Министерства Обороны.

    Статья 27 ЗК РФ — «Ограничения оборотоспособности земельных участков», в ней указан перечень участков не подлежащих переводу в частную собственность, при этом в данную статью частенько вносятся изменения, последнее было 29.07.2017 в п.7.

    Проблемы при переводе земли из аренды в собственность

    МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Однако, по мнению МУГИСО проблема заключалась в том, что люди хотят арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок. При этом они планируют как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом арендаторы могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб, тогда как выкуп участка, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости.

    По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых:

    • Между арендой и выкупом земли в собственность проходило совсем немного времени (2-3 месяца);
    • При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего построено, а те строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста.

    Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что:

    • Основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация);
    • К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения;
    • Получается, что арендаторы — мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам. Кроме того люди просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву, а это уже серьезное конструктивное нарушение, которое несет угрозу человеческой жизни;
    • Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений по очереди на три участка с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам.

    С учетом вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения.

    • Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

    В итоге, Наталья Турыгина обратилась в суд для отмены решения о регистрации права собственности на данные земельные участки и дома, а также для признания недействительными последующих сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза доказала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью.

    В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Был задержан мошенник, который владел сразу 7 участками. Строитель, возводивший на них временные дома, также является владельцем нескольких таких участков. Сделки по этим землям проводились с участием одного и того же кадастрового инженера, адвоката и эксперта, выдавшего заключение. У этих людей не будет отобрана земля, а просто возвращены арендные договоры с соблюдением тех условий, которые были озвучены во время аукциона.

    Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, которые находятся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется не уплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

    По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

    Обратите внимание, что специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с подобными схемами. Администрация стала направлять сотрудников для проверки участка сразу после поступления к ним заявления на выкуп земли, а при возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд.

    Помните, что арендованным имуществом обладают, но не владеют. Судебная практика по изъятию федеральной земли — Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 148/11.

    Что делать, если вам отказали в выкупе участка из аренды в собственность

    Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

    1. Запрашиваете заключение архитектуры.
    2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
    3. Составляете письмо-претензию и направляете собственнику участка.
    4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
    5. Приходите в суд и говорите примерно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную».
    6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
    7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли-продажи ЗУ.

    Кроме того, существует суд апелляционной инстанции, который проверяет законность и обоснованность выводов суда нижестоящей инстанции и делает вывод о правильности применения норм права. Только имейте ввиду, что градостроительные экспертизы в апелляции не проводятся. Как крайний вариант, придется тянуть дело до кассации и самостоятельно обращаться в независимое экспертное учреждение для составления заключения, и соответственно придумать почему вы не смогли сделать этого ранее и ходатайствовать в суде об проведении судебной экспертизы.

    Читайте так же:

    • Вавилова 1 судебные приставы Судебные приставы Красноярска Судебные приставы по Красноярскому краю Адрес: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, д. 112 Телефоны: (3912) 22 14 13 Судебные приставы по Железнодорожному району Красноярска Адрес: ул. Маерчака, д. 38 эт. 2 Телефоны: (3912) 21 01 92 Судебные приставы по […]
    • Гражданский процессуальный кодекс российской федерации федеральный закон Федеральный закон от 04.12.2007 N 330-ФЗ (ред. от 09.12.2010) "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Принят Государственной Думой 14 ноября 2007 года Одобрен Советом […]
    • Образец приказа об отпуске в праздничные дни Как правильно выписывать приказ на 28 дней в мае, если там столько выходных? Добрый день! В соответствии с графиком отпусков мне нужно оформить приказ на все 28 календарных дней, за прошедший год с 1 мая. Как это сделать правильно? Нужно указать точные даты с какого по какое работник […]
    • Штраф в беларуси за отсутствие детского кресла Для « Сельмаш» и «Волотова»! Бесплатная доставка товара от 30 руб. при 100% предоплате по системе ЕРИП. Заказы оформляются самостоятельно через сайт. Товаров в корзине: 0 Общая сумма: 0 руб Пр. Октября 34 (Около гостиницы "Динамо") Городской номер 8-0232-31-59-61 Электр. почта […]
    • Ип патент на работников Страховые взносы ИП на патенте Индивидуальные предприниматели, применяющие патентную систему налогообложения (ПСН), так же, как и ИП на любом другом налоговом режиме, должны уплачивать страховые взносы во внебюджетные фонды. Страховые взносы при патенте По общему правилу ИП на ПСН должны […]