Меню

Инвест договор на строительство

Инвестиционный договор

Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестиционный договор (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Инвестиционный договор

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Инвестиционный договор

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Инвестиционный договор

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Инвест договор на строительство

На сегодняшний день одной из самых популярных форм соглашений на строительство жилой и административной недвижимости является инвестиционный договор. Он заключается с различными бизнесменами, которые и будут спонсировать средства на строительство жилых и административных помещений.

Второй стороной, которые будет отвечать за выделение муниципальных земель для будущего строительного объекта, являются органы местного самоуправления.

Для того чтобы избежать разных инцидентов при составлении договора, необходимо узнать основные правила оформление данного документа.

Между прочим, он служит неким «кодексом» для субъектов инвестиционной сделки, каждый из которых заботится о своих собственных интересах. Однако, подобный договор может получить права на неограниченный срок, если будет выплачена конкретная стоимость.

Поэтому, в период составления инвестиционного документа следует в точности держаться существующих на сегодня правил, которые предъявляются к инвестиционному договору.

В противном случае, документ могут признать недействительным и нарушения могут быть обнаружены спустя длительное время после подписания договора. Довольно непросто описать такие взаимоотношения, возникающие между инвестором в виде застройщика и муниципальной власти, выделяющей земельные участки. Но при всём этом стоит учитывать и тот факт, что подобного инвестиционного договора среди документов, которые имеют законодательную силу, нет.

Именно поэтому в каждом субъекте РФ создаётся обособленный порядок собственных правил и нормативов заключения подобного рода документов. Мало для кого секрет, что почти в каждом муниципальном органе регулярно выделяются недвижимые участки, для которых тоже устанавливаются разрешения для начало строительных работ, что в свою очередь предусматривает выдачу земельно-правовых разрешений.

Базовым критерием для появления таких предпосылок является обязанность инвестора, который после окончания строительств обязан передать в государственные руки часть построенного здания или иного возвышенного объекта.

Можно отметить, что если после выполнения всех работ здание получит статус промышленного объекта, то поводом для выделения земельного участка под строительство должно стать наличие именно специальных нормативных актов.

В итоге, можно сделать заключение, что каждый инвестиционный контракт представляет собой комплексный вариант документа, который подписан между двумя участниками. Один из таких участников передал землю в длительное распоряжение инвестору, который на месте и реализует строительную площадку.

Важнейшим субъектом подобного рода сделок должен являться представитель муниципальных органов, вступающий наряду с инвестором в гражданско-правовые отношения, на равных условиях.

В период, когда происходит передача земельного участка в аренду или собственность, подписывается договор купли-продажи, исходя из которого, теперь собственником предмета сотрудничество является именно застройщик.

Он и переводит обговоренную сумму в местный бюджет, в распоряжении которого участок до недавнего времени и находился. При всём этом он может являться лишь арендатором, берущий на себя слово внести конкретную сумму в местную казну.

Наряду с этими действиями появляется момент передачи земли, что оговорено административными правоотношениями. Муниципалитетам это даёт возможность реализовать функцию распоряжения земельными участками. После того как произошла выдача разрешения на строительство, они могут спонсировать местный бюджет большими средствами, потратить которые можно только на развитие социально-демографических направлений.

Можно ещё сказать о том, что инвестиционный договор может нести безвозмездный характер, так как орган местного самоуправления не несёт гражданских обязательств в пользу инвестора.

Ведь по федеральному законодательству одна сторона без всяких дополнительных условий отдает все права на пользования участка в руки органов местного самоуправления, что могло бы произойти и не законным путём.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР на строительство нежилого здания

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ИХ ТОЛКОВАНИЕ

1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:

1.1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

1.1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.

1.1.3. Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

1.1.5. Подрядчик — юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).

1.1.6. Работы — весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.1.7. Земельный участок (строительная площадка) — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, выделенная для строительства Объекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, общей площадью ________ кв. м, кадастровый N _____, находящаяся по адресу: ________________________, принадлежащая Заказчику на праве собственности (или аренды), что подтверждается _____________________________ (реквизиты правоустанавливающих документов).

1.1.8. Проектно-сметная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.

1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта — срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.

1.1.11. Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

1.2. При заключении и исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части не утративших силу положений), Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», действующим законодательством Российской Федерации.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, Заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а Подрядчик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке.

2.3. Инвестиции, полученные от Инвестора, должны направляться на выполнение строительных работ и контроль за выполнением работ.

2.4. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями настоящего Договора.

2.5. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику «под ключ» в срок до ________ года.

2.6. Заказчик обязуется передать готовый Объект Инвестору в срок до ________ года.

2.7. Право Подрядчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам _________ от _________ г.

2.8. Право Заказчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам _________ от _________ г.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Инвестор обязуется:

3.1.1. Обеспечивать финансирование строительных работ в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.1.2. Предоставлять Заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.

3.2. Заказчик обязуется:

3.2.1. Получить и оформить следующие исходные данные для проектирования Объекта: __________________________ в срок не позднее ____________ с момента _______________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.2. Подготовить задание на проектирование в срок не позднее _______________ с момента _____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии.

3.2.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки не позднее _______________ с момента _____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.5. Подготовить земельный участок для производства работ в срок ________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

3.2.6. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.

3.2.7. Устранять выявленные недостатки в проектно-сметной документации не позднее ______________ с момента их обнаружения.

3.2.8. Передать земельный участок Подрядчику по акту приема-передачи земельного участка не позднее _____________ с момента окончания подготовки земельного участка к строительству.

3.2.9. Осуществлять управление строительством.

3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.

3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам. В случае если Заказчиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в _____-дневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.

3.2.12. Осуществлять приемку, освидетельствование и оценку, в том числе промежуточных и скрытых, выполненных работ по актам.

3.2.13. Контролировать соответствие объемов и качества выполненных работ строительной документации.

3.2.14. Выполнять проверку актов выполненных работ не позднее ____________ с момента их получения от Подрядчика и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.

3.2.15. Обеспечивать и контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.

3.2.16. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных работ и затрат на устранение дефектов.

3.2.17. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.

3.2.18. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.

3.2.19. Осуществлять авторский и технический надзор за строительством Объекта.

3.2.20. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.21. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.

3.2.23. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.

3.2.24. Готовить претензии и иными законными методами отстаивать интересы Инвестора.

3.3. Подрядчик обязуется:

3.3.1. Выполнить все проектные (стадия «Проект», утверждаемая часть) и строительные работы в объеме и сроки, которые предусмотрены настоящим Договором и Приложениями к нему, и сдать Объект Заказчику в состоянии, обеспечивающем нормальную его эксплуатацию в соответствии с утвержденным проектом.

3.3.2. Подготовить и передать Заказчику проектно-сметную и рабочую документацию не позднее _______________ с момента _____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

Читайте так же:  Пособия по рождению ребенка в рф

Передаваемая Подрядчиком документация должна быть составлена в соответствии с требованиями следующих строительных норм и правил: ______________________________________.

Представление Подрядчиком ненадлежащей оформленной или некомплектной документации приравнивается к ее непредставлению. При выявлении недостатков Заказчик в срок _____________ с момента обнаружения обязан сообщить об этом Подрядчику, который исправляет недостатки за свой счет.

3.3.3. Производить работы в соответствии с проектами, сметами, рабочими чертежами и строительными нормами и правилами.

3.3.4. Представлять по требованию Заказчика и/или Инвестора не позднее _____ рабочих дней первичные платежные документы, подтверждающие стоимость приобретенных для строительства Объекта материалов, оборудования.

3.3.5. Поставить необходимые для строительства материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику, а также осуществить их разгрузку и складирование в срок: _________________.

3.3.6. В срок _____________ с момента предоставления земельного участка для строительства возвести собственными силами и средствами временные сооружения, необходимые для хранения материалов и выполнения работ по Договору.

3.3.7. С письменного согласия Заказчика и Инвестора привлекать к производству работ по строительству Объекта субподрядные организации и нести ответственность перед Инвестором и Заказчиком за надлежащее исполнение работ по Договору привлеченными субподрядчиками.

3.3.8. Обеспечить в ходе строительства выполнение необходимых мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды.

3.3.9. Открыть ордер на производство подготовительных и строительных работ на Объекте.

3.3.10. Обеспечить содержание в чистоте и уборку строительной площадки и прилегающей к ней уличной полосы.

3.3.11. Обеспечить охрану строящегося объекта, материалов, оборудования, строительной техники и другого имущества и сооружений на земельном участке в границах строительной площадки до завершения строительства и приемки Заказчиком готового Объекта.

3.3.12. Вывести в недельный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительством Объекта за пределы строительной площадки принадлежащие Подрядчику строительные машины, оборудование, инструменты, строительные материалы, временные сооружения и другое имущество, а также строительный мусор.

3.4. Если Заказчик не выполнит в срок свои обязательства, предусмотренные Договором, и это приведет к задержке выполнения работ по строительству Объекта, то Подрядчик имеет право на продление срока строительства на соответствующий период и на освобождение на этот период от уплаты неустойки за просрочку сдачи Объекта в эксплуатацию.

4. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ

4.1. Стоимость всех работ по реализации инвестиционного проекта, подлежащая финансированию Инвестором, составляет __________ рублей, в том числе НДС — __________ рублей _____ копеек.

Финансирование инвестиционного проекта осуществляется Инвестором в порядке и сроки, установленные Приложением N 3 к настоящему Договору.

4.2. Стоимость работ, выполняемых Заказчиком по настоящему Договору, составляет _____% от стоимости фактически выполняемых работ на Объекте, что составляет __________ рублей, в т.ч. НДС — __________ рублей _____ копеек.

Оплата работ Заказчика производится в сроки, установленные Приложением N 4.

4.3. Стоимость работ, выполняемых Подрядчиком, составляет __________ рублей, в т.ч. НДС — __________ рублей _____ копеек. Оплата работ производится в сроки, установленные Приложением N 5.

4.4. Все изменения первоначальной договорной цены и сроков строительства или одного из этих параметров оформляются дополнительным соглашением Сторон.

4.5. Изменение архитектурно-строительных и объемно-пространственных решений, а также увеличение количества и стоимости применяемых отделочных материалов и инженерных систем и прочих факторов, влияющих на стоимость проектирования и строительства, произошедшие по требованию Инвестора, выполняются Подрядчиком и оплачиваются Инвестором по дополнительному соглашению Сторон.

4.6. Превышения Подрядчиком проектных объемов и стоимости работ, не подтвержденные дополнительным соглашением Сторон к Договору, оплачиваются Подрядчиком за свой счет при условии, что они не вызваны нарушением Заказчиком своих обязательств.

5. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

5.1. Работы по Договору выполняются Подрядчиком поэтапно в сроки, установленные Приложением N 1.

5.2. Изменение сроков производства работ производится на основании дополнительного соглашения, уточняющего сроки и цену строительства.

6. ОРГАНИЗАЦИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

6.4. По окончании строительства Подрядчик в срок __________ передает Заказчику схемы расположения и каталоги координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах в период строительства и сохраняемых до его окончания.

6.5. Временные подсоединения коммуникаций на период выполнения работ на земельном участке и вновь построенных коммуникаций в точках подключения осуществляет Подрядчик.

6.6. Подрядчик письменно за _____ дня до начала приемки извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ.

Их готовность подтверждается двусторонними актами промежуточной приемки ответственных конструкций и актами освидетельствования скрытых работ.

Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после письменного разрешения Заказчика, внесенного в журнал производства работ.

Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика, или он не был информирован об этом, или информирован с опозданием, то по его требованию Подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстановить ее за свой счет.

6.7. В случае если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, Подрядчик своими силами и без увеличения стоимости строительства обязан в дополнительно согласованный Сторонами срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При отказе от выполнения Подрядчиком этой обязанности Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет Подрядчика.

6.8. Подрядчик ведет на Объекте журнал производства работ, в котором отражается ход производства работ, а также замечания авторского и технического надзора.

Ежемесячно Заказчик проверяет и своей подписью подтверждает записи в журнале. Если он не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то свое мнение он излагает в журнале.

Подрядчик обязуется в _____-дневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком.

6.9. Заказчик (по согласованию с Инвестором) вправе вносить любые изменения в объемы работ, которые, по его мнению, необходимы, о чем он дает письменное распоряжение, обязательное для Подрядчика, с указанием:

— увеличить или уменьшить объем любой работы, включенной в Договор;

— исключить любую работу;

— изменить характер, или качество, или вид любой части работы;

— выполнить дополнительную работу любого характера, необходимую для завершения строительства.

6.10. Представители Заказчика и Инвестора имеют право беспрепятственного доступа на строительную площадку в любое время в течение всего периода строительства.

7. ПРИЕМКА ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

7.1. Приемка законченного строительством Объекта осуществляется после выполнения Сторонами всех обязательств, предусмотренных Договором, в соответствии с установленным порядком, действовавшим на дату его подписания.

7.2. Приемка Объекта осуществляется Приемочной комиссией, созданной в установленном законодательством порядке.

7.3. Подрядчик передает Инвестору и Заказчику за ______ дней до начала приемки законченного строительством Объекта два экземпляра исполнительной документации в составе, определенном Заказчиком в соответствии с условиями Договора, в рамках строительных норм и правил с письменным подтверждением соответствия переданной документации фактически выполненным работам.

7.4. Приемка Объекта производится в течение ______ дней после получения Заказчиком письменного извещения Подрядчика о его готовности.

7.5. До сдачи объекта Подрядчик несет ответственность за риск случайного его уничтожения и повреждения, кроме случаев, связанных с обстоятельствами непреодолимой силы.

Использование Инвестором для своих нужд или нужд эксплуатации части сооружаемого Объекта, строительство которого в целом не закончено, допускается по соглашению с Подрядчиком либо после приемки этой части Объекта в эксплуатацию в установленном порядке с принятием на себя всей полноты ответственности.

7.6. Заказчик передает принятый от Подрядчика Объект Инвестору.

7.7. Право собственности на строящийся Объект в его оплаченной Инвестором части и на принятый завершенный строительством Объект принадлежит Инвестору. После приемки Объекта Инвестор берет на себя риск возможного его разрушения или повреждения.

8.1. Подрядчик гарантирует:

— надлежащее качество используемых материалов, конструкций, оборудования и систем, соответствие их проектным спецификациям, государственным стандартам и техническим условиям, обеспеченность их соответствующими сертификатами, техническими паспортами и другими документами, удостоверяющими их качество;

— качество выполнения всех работ в соответствии с проектной документацией и действующими нормами и техническими условиями;

— своевременное устранение недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ и в период гарантированной эксплуатации Объекта;

— бесперебойное функционирование инженерных систем и оборудования при нормальной эксплуатации Объекта.

8.2. Заказчик гарантирует:

— своевременное выполнение своих обязательств по Договору.

8.3. Инвестор гарантирует:

— своевременное финансирование строительства.

8.4. Гарантийный срок эксплуатации Объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается на __________ лет с даты подписания сторонами Акта приемки законченного строительством Объекта.

Если в период гарантийной эксплуатации Объекта обнаружатся дефекты, препятствующие нормальной его эксплуатации, то Подрядчик обязан их устранить за свой счет и в согласованные сроки.

Для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты, согласовании порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан направить своего представителя не позднее ______ дней со дня получения письменного извещения Заказчика.

Гарантийный срок в этом случае продлевается соответственно на период устранения дефектов.

Указанные гарантии не распространяются на случаи преднамеренного повреждения Объекта третьими лицами.

8.5. При отказе Подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов Заказчик составляет односторонний акт на основе квалифицированной экспертизы, являющийся основанием для устранения Подрядчиком выявленных дефектов.

9. СТРАХОВАНИЕ ОБЪЕКТА

9.1. Подрядчик обязуется заключить договор комплексного страхования строительно-монтажных рисков и ответственности в пользу Инвестора (выгодоприобретателя) при проведении строительных и монтажных работ на Объекте в течение ______ дней с даты подписания Договора.

9.2. Подрядчик обязан представить Заказчику доказательства заключения им договора комплексного страхования строительно-монтажных рисков и ответственности при проведении строительных и монтажных работ (копию страхового полиса) с указанием данных о страховщике и размере страховой суммы.

9.3. Страхование не освобождает Подрядчика от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

10.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, если таковое является следствием следующих обстоятельств: наводнение, пожар, землетрясение, война, военные действия, блокада, иных обстоятельств, находящихся вне контроля Сторон и возникших после заключения Договора, при условии, что возникшее обстоятельство делает невозможным или затруднительным исполнение настоящего Договора.

10.2. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения своих обязательств, обязана в любой доступной форме известить контрагентов о возникновении вышеуказанных обстоятельств в течение __________ с момента их наступления.

10.3. Срок выполнения обязательств по Договору продлевается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.

10.4. Если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более __________, настоящий Договор автоматически расторгается.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

11.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них настоящим Договором обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

11.2. В случае нарушения Инвестором срока оплаты стоимости работ Подрядчик вправе предъявить Инвестору требование об уплате неустойки в размере _____ процента стоимости подлежащих оплате работ за каждый день просрочки, но не более _____ процентов от стоимости подлежащих оплате работ.

Читайте так же:  Адвокат парфенов

11.3. В случае нарушения Заказчиком срока передачи Подрядчику земельного участка свыше _____ календарных дней Подрядчик вправе предъявить Заказчику требование об уплате неустойки в размере __________________.

11.4. В случае нарушения Подрядчиком договорных обязательств Инвестор вправе предъявить требование об уплате неустойки:

— за несвоевременное окончание строительства Объекта по вине Подрядчика — требование об уплате неустойки в размере _____ процента от стоимости работ по Договору за каждый день просрочки, но не более _____ процентов от стоимости работ по Договору;

— за несвоевременное освобождение земельного участка от принадлежащего ему имущества — требование об уплате неустойки в сумме __________ рублей за каждый день задержки;

— за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ или сдачи площадей под монтаж оборудования, осуществляемых специализированными организациями по прямым договорам с Заказчиком, — требование об уплате неустойки в размере _____ процента стоимости невыполненных работ за каждый день просрочки, но не более _____ процентов. В случае обеспечения Подрядчиком своевременной сдачи объекта взысканная с него указанная неустойка подлежит возврату;

— за нарушение сроков устранения дефектов в работах и конструкциях, предусмотренных актами Сторон, а в случае неявки Подрядчика — односторонним актом — требование об уплате неустойки в размере __________ рублей за каждый день просрочки. При несвоевременном устранении дефектов Подрядчиком Заказчик вправе за его счет устранить дефекты своими силами и, кроме того, взыскать с него неустойку в размере _____ процентов стоимости работ по устранению дефектов.

11.5. В случае нарушения Инвестором срока оплаты стоимости выполненных Заказчиком работ Заказчик вправе предъявить требование об уплате неустойки в размере _____ процента стоимости подлежащих оплате работ за каждый день просрочки, но не более _____ процентов от стоимости подлежащих оплате работ.

11.6. В случае нарушения Заказчиком срока окончания строительства Объекта Инвестор вправе предъявить Заказчику требование об уплате неустойки в размере _____ процента от стоимости работ по Договору за каждый день просрочки, но не более _____ от стоимости работ по Договору.

11.7. В случае невыполнения Заказчиком условия о целевом использовании инвестиций Инвестор вправе в любое время потребовать от Заказчика возврата сумм инвестиций и уплаты причитающихся процентов по ставке ______ процентов годовых.

11.8. Уплата штрафов, пени и неустоек, а также возмещение убытков не освобождают Стороны от исполнения своих обязательств в натуре.

12. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

12.1. Инвестор вправе потребовать досрочного расторжения Договора в случае, если:

— у Заказчика и/или Подрядчика прекращено действие свидетельства о допуске к работам, предусмотренным настоящим Договором;

— Заказчик и/или Подрядчик признаны финансово несостоятельными;

— Заказчик и/или Подрядчик систематически нарушают условия Договора (подтверждается не менее чем 2 (двумя) соответствующими двусторонними актами).

12.2. Подрядчик вправе потребовать досрочного расторжения Договора в случае, если:

— Инвестор признан финансово несостоятельным;

— Инвестор регулярно нарушает условия оплат по Договору (не менее двух фактов задержки платежей).

12.3. Заказчик вправе потребовать досрочного расторжения Договора в случае, если:

— Инвестор признан финансово несостоятельным;

— Инвестор регулярно нарушает условия оплат по Договору (не менее двух фактов задержки платежей).

12.4. Сторона, решившая досрочно расторгнуть Договор, обязана направить другой Стороне письменное уведомление.

12.5. При досрочном расторжении Договора Стороны составляют акт о взаиморасчетах, на основании которого Сторона, имеющая задолженность, обязана ее погасить в течение ______ рабочих дней с момента подписания указанного акта.

13. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

13.1. Спорные вопросы, возникающие в ходе выполнения Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

13.2. Претензионный порядок урегулирования споров по Договору является обязательным. Срок рассмотрения претензии _____ (__________) календарных дней с момента получения.

13.3. В случае если разногласия и споры не могут быть разрешены Сторонами в течение ___________ путем переговоров, такие разногласия и споры передаются Сторонами для разрешения в Арбитражный суд ____________________.

14. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

14.1. Любые дополнения и изменения к Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

14.2. Подрядчик не имеет права продавать или передавать строящийся или построенный Объект (отдельную часть), а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части третьему лицу без письменного разрешения Инвестора.

Заказчик и/или Подрядчик не имеют права продавать или передавать данную проектную документацию или любую ее часть третьим лицам без предварительного письменного согласия Инвестора.

14.3. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате строительства Объекта по вине Подрядчика, Инвестора или Заказчика, компенсируется виновной Стороной. Ущерб, нанесенный этому лицу по непредвиденным причинам, возмещается Сторонами на паритетных началах.

14.4. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные Договором, считается действительной, если она подтверждена Сторонами в письменной форме в виде дополнительного соглашения.

14.5. При выполнении Договора Стороны руководствуются нормами законодательства Российской Федерации.

14.6. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

15. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРИЛАГАЕМЫХ К ДОГОВОРУ

15.1. Приложение N 1. Сроки выполнения работ.

15.2. Приложение N 2. Акт о передаче земельного участка под строительство.

15.3. Приложение N 3. График финансирования инвестиционного проекта Инвестором.

15.4. Приложение N 4. Стоимость выполняемых Заказчиком работ и порядок ее оплаты.

15.5. Приложение N 5. Стоимость выполняемых Подрядчиком работ и порядок ее оплаты.

Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Инвестиционный договор является одним из самых распространенных видов договоров при финансировании строительства. Заключив такой договор, стороны (как правило, это юридические лица) начинают финансирование, проектирование и строительство будущего объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения. Часто одной из сторон в договоре выступает городская администрация, реже — некоммерческая организация, которые предоставляют для строительства земельный участок на определенных условиях. Договаривающиеся стороны закрепляют в договоре условия своего участия, объем финансирования и доли площадей, которые перейдут к ним после завершения стройки.

Широкому распространению инвестиционных договоров способствовало принятие Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который появился на несколько лет раньше, чем Гражданский кодекс (часть вторая ГК РФ, например, вступила в силу 1 марта 1996 г.). После вступления в силу второй части Гражданского кодекса был принят еще и Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Возможно, именно по причине того, что первый Закон об инвестиционной деятельности был принят раньше Гражданского кодекса, а Закон об инвестиционной деятельности в форме капвложений — позже него, среди специалистов шли постоянные споры о том, имеет инвестиционный договор самостоятельный характер наряду с другими видами гражданско-правовых договоров, указанных в Гражданском кодексе, или нет. Ведь от юридической квалификации договора во многом зависит налогообложение у подписавших его сторон. Арбитражная практика по этому вопросу не была единообразна.

Эти споры прекратились, когда летом 2011 г. Пленум ВАС постановил: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.д. (п. 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее — Постановление N 54).

При этом Пленум ВАС сделал оговорку (абз. 2 п. 11), что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле-продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве .

После этого ФАС округов, руководствуясь обязательными для них разъяснениями Пленума ВАС, стали направлять на новое рассмотрение поступившие к ним дела, возникшие из споров по инвестиционным строительным договорам, указывая в своих постановлениях, что нижестоящим судам при новом рассмотрении дел необходимо установить правовую природу этих договоров.

Специалисты снова начали спорить, но уже о том, правилам какой главы Гражданского кодекса больше всего соответствуют инвестиционные строительные договоры.

Юристы, аудиторы и налоговые консультанты стали высказывать разные мнения, как следует квалифицировать инвестиционные строительные договоры. Ведь различная их квалификация существенно изменяет порядок налогообложения у сторон договора, и в первую очередь по НДС.

Одни склонялись к тому, что такие договоры, скорее всего, надо расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимости, аргументируя это ссылкой на Постановление N 54, где, помимо прочего, было сказано, что, если не установлено иное, арбитражным судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абз. 2 п. 4 Постановления N 54). Сторонники данного подхода утверждали, что тем самым ВАС априори расценил договор долевого участия в строительстве жилья как договор купли-продажи будущей недвижимости, а инвестиционный договор более всего схож с договором долевого участия.

Другие специалисты делали вывод, что инвестиционные договоры по финансированию строительства, вероятнее всего, надо расценивать как договоры подряда, так как в этом же Постановлении N 54 указано, что если по условиям договора одна сторона имеет в собственности или на ином праве земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то это нужно расценивать как строительный подряд (п. 6 Постановления N 54). Противники данной точки зрения говорили, что для договора строительного подряда существенным условием является наличие технической документации, которая часто отсутствует на момент его заключения.

Третьи, ссылаясь на п. 7 Постановления N 54, утверждали, что чаще всего инвестиционный договор содержит в себе условия, позволяющие расценить его как договор о совместной деятельности (простого товарищества). На это им возражали оппоненты, указывая на нормы ст. 1041 ГК РФ, где говорится о том, что совместная деятельность для предпринимательских целей возможна только для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, а инвестиционные контракты чаще всего заключаются с некоммерческими организациями (городскими администрациями и учреждениями).

Были и четвертые, которые исходили из буквального прочтения абз. 1 п. 4 Постановления N 54 и обращали внимание на «и т.д.» в конце текста, делая вывод, что тем самым ВАС не исключает применение к инвестиционным договорам правил других глав ГК РФ, а именно гл. 52 «Агентирование» и гл. 49 «Поручение».

Специалисты и другие заинтересованные лица также ждали, что по существу вопроса свое мнение выскажет Минфин, ведь согласно ст. 34.2 НК РФ именно это ведомство дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам и налоговым агентам по вопросам применения налогового законодательства. Но Минфин высказывать свою точку зрения не спешил.

В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ, то есть совместная деятельность.

Читайте так же:  Бланк договор задатка при покупке квартиры

Обратите внимание! Основное значение этих судебных решений в том, что инвестиционные договоры, признанные договорами о совместной деятельности (простого товарищества), заключались между коммерческой организацией и некоммерческой. При этом первая изначально заключала договор в целях получения прибыли, а согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Иными словами, суды решили, что заключение договора о совместной деятельности допускается даже в том случае, когда одна из сторон, являясь коммерческой организацией, участвует в нем для получения прибыли, а другая сторона (некоммерческая организация) — для достижения иного полезного эффекта.

Рассматривая спор по инвестиционному договору между Правительством Москвы и коммерческой организацией, ФАС МО (Постановление от 30.08.2012 N А40-6920/12-76-64) признал сложившиеся между ними отношения по договору совместной деятельностью (простым товариществом).

В данном случае коммерческая организация, именуемая в контракте инвестором, обязалась за счет собственных и (или) привлеченных средств:

— произвести проектирование и строительство на освобождаемой территории жилого комплекса, а также объектов социальной инфраструктуры: детского сада, блока начальных классов и городских инженерных сетей к объектам;

— осуществить перекладку двух воздушных ЛЭП-110 кВт в подземный коллектор и перенос 250 гаражей-ракушек.

При этом в собственность Правительства Москвы в лице Департамента имущества подлежат передаче 100% площадей детского сада и блока начальных классов, а также 40% встроенно-пристроенных нежилых площадей.

Примечание. Прямое участие муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством в силу положений гл. 5 ГК РФ, ст. ст. 1 и 19 Федерального закона N 39-ФЗ, ст. ст. 1 и 2 Закона РСФСР N 1488-1 (Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08).

Суд указал на следующее. Поскольку из содержания инвестиционного контракта не следует, что целью обеих сторон договора являлось осуществление предпринимательской деятельности, действующим законодательством допускается прямое участие Правительства Москвы как государственного органа в инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта. При этом ФАС МО отметил, что данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.11.2005 N 10477/05 и от 17.02.2009 N 13356/08.

Здесь, помимо прочего, интересна ссылка на Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08, где рассматривалось дело по иску прокурора Новосибирской области, который обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным инвестиционного договора между администрацией и коммерческим обществом. Прокурор счел данный договор ничтожным, противоречащим требованиям п. 2 ст. 1041 ГК РФ (где говорится, что договор о совместной деятельности для предпринимательских целей вправе заключать лишь коммерческие организации и индивидуальные предприниматели). Президиум ВАС признал мнение прокурора незаконным, указав, что целью объединения вкладов администрации и общества являлось завершение строительства объекта, а не дальнейшее его коммерческое использование.

Еще пример. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая спор, возникший из инвестиционного контракта по финансированию строительства недвижимости между Всероссийским обществом слепых (ВОС, истец) и коммерческой фирмой (ответчик), также указал, что между сторонами установились отношения по совместной реализации инвестиционного проекта, которые регулируются правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ. В результате арбитры признали необоснованным довод ответчика, что ВОС не вносило земельный участок по строительному адресу в качестве своего вклада в совместную деятельность, отметив при этом, что на момент заключения инвестиционного контракта между ВОС и Москомземом по указанному адресу были оформлены земельно-правовые отношения (Постановление от 26.09.2012 N 09АП-26401/2012-ГК).

К сведению. Оба судебных решения вынесены с учетом Постановления N 54, в котором говорится о необходимости определять правовую природу инвестиционных контрактов согласно нормам Гражданского кодекса.

Есть и другие судебные акты 2012 г., где суды классифицируют инвестиционные договоры как договоры простого товарищества. Из них хочется выделить Постановление ФАС МО от 09.06.2012 N А40-75578/10-105-656. В данном случае предметом инвестиционного контракта явилась реализация проекта по реконструкции зданий с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части г. Москвы. Согласно контракту инвестор обязался за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по зданиям, а после завершения их реконструкции жилая и нежилая площади будут распределены в определенных пропорциях между сторонами контракта. Кроме того, в соответствии с условиями инвестиционного контракта организация приобрела и передала г. Москве несколько квартир для отселения граждан из подлежащего реконструкции здания, а город обязался компенсировать затраты общества на отселение граждан.

Изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон как договор простого товарищества, а ФАС МО согласился с этими выводами.

Интересно также Постановление 9-го ААС от 23.07.2012 N 09АП-17455/2012-ГК, 09АП-18617/2012-ГК по делу N А40-55260/11-127-492, где рассматривался спор по иску коммерческого общества к Правительству Москвы о выделении в натуре доли в здании. Здесь суд признал договор о долевом участии по строительству многоэтажного гаража-стоянки между коммерческим обществом и Правительством Москвы как договор простого товарищества, не согласившись при этом с позицией Правительства Москвы, квалифицировавшего его в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

И хотя Правительство Москвы, проиграв этот суд, обжаловало его в кассационном порядке в ФАС МО и на момент написания данного материала рассмотрение дела еще не закончено (заинтересованные читатели могут узнать о нем на официальном сайте http://www.fasmo.arbitr.ru/), обстоятельство, что суды первой и апелляционной инстанций не согласились с мнением города о классификации договора как договора купли-продажи, а расценили его (со ссылкой на Постановление N 54) в качестве договора простого товарищества, свидетельствует о том, что у арбитражных судей сложилась достаточно устойчивая правовая позиция по данному вопросу.

К сведению. Также суды классифицировали инвестиционный договор как договор простого товарищества в следующих судебных актах:

— Постановления ФАС МО от 21.08.2012 N А40-115362/10-64-1059, от 27.06.2012 N А40-79908/11-127-717;

— Постановления 9-го ААС от 05.09.2012 N 09АП-24338/2012-ГК, от 30.08.2012 N 09АП-3276/2012-ГК, от 12.09.2012 N 09АП-24027/2012-ГК, 09АП-24130/2012-ГК.

Для начала скажем, чего делать не надо. Не надо огульно расценивать имеющийся у организации инвестиционный договор в качестве договора о совместной деятельности только потому, что в его названии есть слово «инвестиционный». Ведь согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Толкование договора и, следовательно, установление его правовой природы производятся также путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание также обычаи делового оборота.

После заключений, изложенных в вышеупомянутых судебных решениях, правовая неопределенность при классификации инвестиционных строительных договоров значительно снизилась, так как суды неоднократно приходили к выводу о допустимости совместной деятельности между коммерческой фирмой (для получения в дальнейшем прибыли) и некоммерческой организацией (для получения иного полезного результата).

Таким образом, организациям, имеющим инвестиционные контракты, следует по-новому рассмотреть их основные положения и условия. Вполне вероятно, что при новом взгляде на эти договоры, учитывая «свежую» арбитражную практику, юристы и налоговые консультанты изменят свое мнение об их правовой квалификации. Это, в свою очередь, может повлечь существенное уточнение ранее исчисленных налоговых обязательств или изменить планируемые налоговые последствия по ранее заключенным инвестиционным контрактам.

Применительно к совместной деятельности напомним, что в Налоговом кодексе установлены особенности обложения НДС при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Согласно нормам ст. 174.1 НК РФ по договору о совместной деятельности (простого товарищества) только один товарищ, ведущий общие дела, ведет налоговый учет по этой деятельности и принимает к вычету «входящий» НДС.

В этой связи представляет интерес Постановление ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134931/11-129-560, где изложены обстоятельства спора между налоговым органом и обществом, которое до завершения исполнения инвестиционного контракта в полном объеме заявило к вычету 100% «входящего» НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками. При этом по условиям инвестиционного контракта помещения в объекте предварительно распределяются так, что только 70% площадей строящегося объекта будут принадлежать обществу. Налоговый орган исходил из того, что налогоплательщик сможет использовать в хозяйственной деятельности лишь 70% объекта и поэтому применит вычет налога лишь в соответствующей части.

Рассматривая дело, суды признали позицию инспекции незаконной, указав: поскольку вкладом общества в инвестиционную деятельность является финансирование строительства в полном объеме, оно приобретало работы (принимало к учету) и несло за свой счет расходы по их оплате. При наличии выставленных ему подрядчиками счетов-фактур общество было вправе применить налоговый вычет в полном объеме независимо от того, в каких долях будут распределены помещения. При этом суды (см. Постановление 9-го ААС от 11.05.2012 N 09АП-10745/2012-АК, 09АП-10748/2012-АК) применили норму п. 3 ст. 174.1 НК РФ, согласно которой налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в рамках договора простого товарищества (совместной деятельности), предоставляется только участнику товарищества, ведущему общие дела.

Аналогичная позиция изложена также в Постановлениях ФАС МО от 22.07.2011 N КА-А40/7416-11-2, от 09.06.2010 N КА-А40/5677-10. Иными словами, можно говорить о сложившейся арбитражной практике по данному вопросу.

С учетом изложенного полагаем, что у налогоплательщиков, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов на основании договоров с администрациями городов и учреждениями, есть шансы отстоять в судебном порядке правомерность применения в полном объеме вычетов по «входящему» НДС, при этом не начисляя налог со стоимости объектов, подлежащих передаче городу или учреждению.

Читайте так же:

  • Образец заявления соседей на установку забора Установка забора Здравствуйте! Как примерно выглядит письменное согласие соседей на строительство глухого забора высотой 2метра Ответы юристов (1) На самом деле, по этому вопросу существуют строительные нормы и правила РФ (СНиП 30-02-97 с изменениями от 12.03.2001г.). В этом документе, […]
  • Договор между застройщиком и инвестором Договор инвестирования в строительство Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе […]
  • Куда можно пожаловаться анонимно Жалоба на работодателя - иногда необходимая мера Если не оплачивают больничный, не предоставляют отпуск, заставляют трудиться сверхурочно, задерживают зарплату, вы можете пожаловаться на работодателя. Ведь в его обязанность входит, к примеру, хотя бы раз в полмесяца в одно и то же число […]
  • Штраф за несделанный паспорт Штраф за несделанный паспорт Как только юному гражданину Российской Федерации исполняется 14 лет, с этого момента свидетельство о рождении больше не может служить подтверждением его личности: оно становится недействительным, и ему на смену необходимо оформлять паспорт. Паспорт – это […]
  • Приказ росаэронавигации 119 2007 Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ПРИКАЗ Росаэронавигации от 28.11.2007 N 119 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ АВИАЦИОННЫХ ПРАВИЛ "РАЗМЕЩЕНИЕ МАРКИРОВОЧНЫХ ЗНАКОВ И УСТРОЙСТВ НА ЗДАНИЯХ, СООРУЖЕНИЯХ, ЛИНИЯХ СВЯЗИ, […]