Меню

Длящийся договор купли продажи квартиры

Длящийся договор купли продажи квартиры

Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.

Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.

Договор купли-продажи жилого дома (образец)

Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить

за него обусловленную сумму.

2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________

Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.

3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)

4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.

5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.

6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).

7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________

8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и

9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.

10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:

10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________

(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).

10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________

(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).

11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.

12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его

Покупателю в двойном размере.

13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.

14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.

15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.

16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.

Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.

Продавец _______________________________ ___________________________

Покупатель _______________________________ ___________________________

Договор купли-продажи недвижимости

Главной особенностью этого договора выступает его предмет, а именно – недвижимость, т.е. здания, сооружения, квартиры, земельные участки или иное недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ. Правила о продаже недвижимости подлежат применению и в случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Свои особенности имеет продажа жилых помещений, предприятий и земельных участков.

При заключении договора необходимо указать данные, позволяющие определённо установить, какая именно вещь, является предметом купли-продажи. Если недвижимости присвоен кадастровый номер, то достаточно указать этот номер. Часто стороны в договоре ссылаются на реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца. Рекомендуется в договоре дать краткое описание объекта (например, указать, что здание жилое или нежилое, его этажность, материал стен, площадь, местонахождение, а так же данные о земельном участке, на котором он расположен).

Закон не запрещает заключать договор купли-продажи будущей недвижимости, т.е. той, которая у продавца ещё отсутствует. При купле-продаже будущей недвижимости необходимо дать в договоре возможно более подробное описание объекта, например, его местонахождение, ориентировочная площадь, предполагаемые характеристики, определённые в соответствии с проектной документацией (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике…»). В этом постановлении содержится положение об отграничении договора купли-продажи будущей недвижимости от других сходных договоров (договора подряда и договора о совместной деятельности).

Для договора купли-продажи недвижимости установлена простая письменная форма, несоблюдение которой влечёт недействительность сделки. При этом договор должен быть оформлен путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Особенностью содержания договора служит необходимость указания в договоре цены. Цена может быть установлена в целом за объект недвижимости, за единицу площади или иного показателя. Как правило, при продаже недвижимости встаёт вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание или сооружение. Здесь должен действовать принцип «единой судьбы» здания (сооружения) и земельного участка. Одновременно с продажей здания покупателю передаётся и право на земельный участок. Если земля была в собственности продавца, то право собственности на участок переходит к покупателю. Если земля принадлежит продавцу на ином праве, например, праве аренды, то к покупателю переходит это право, причём покупатель приобретает право пользования на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Согласие собственника земли на переход права на земельный участок в данном случае не требуется.

Передача недвижимости производится по акту приёма-передачи, который подписывается продавцом и покупателем. После этого покупатель становится законным владельцем имущества, но собственником он станет с момента государственной регистрации перехода права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Регистрируется переход права собственности, а не договор купли-продажи. Исключение составляет договор купли-продажи жилых помещений и договор купли-продажи предприятия.

Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой. Так, ВАС разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (п. 14 Постановления ВАС N 8). В п. 4 Письма ВАС N 59 подтвердил невозможность заключения (государственной регистрации) нового договора продажи жилой недвижимости (квартиры) в связи с наличием зарегистрированного ранее договора продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом с другим покупателем. Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения (см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 325-328; Скловский К. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2002. N 9 ; Эрделевский А.М. О регистрации сделок с недвижимостью).

Читайте так же:  Доплата детям инвалидам в крыму

Некоторые особенности имеют продажа предприятий и жилых помещений.Предприятиев целом рассматривается законодателем как объект недвижимости, на который имеется право собственности. Этот подход порочен хотя бы потому, что в состав предприятия могут входить права требования и долги, на которые понятийно не может устанавливаться право собственности.

Если в состав предприятия входит только движимое имущество, то судебная практика не рассматривает данный имущественный комплекс как объект недвижимости.

Перед продажей должна быть проведена инвентаризация имущества предприятия (сравнение фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учёта). Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора и перечень долгов, относящихся к предприятию, должны быть приложены к договору купли-продажи предприятия. Сам договор подлежит государственной регистрации. До передачи предприятия по акту необходимо письменно уведомить кредиторов. Если кредитор письменно не сообщил о своём согласии на перевод долга, то он вправе требовать по своему выбору прекращения обязательства, досрочного исполнения обязательства или признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Трудно объяснить правило п.3 ст. 565 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь если долги не указаны в передаточном акте, они просто не могут перейти к покупателю, о чем свидетельствует формулировка ст. 563 ГК

Законодатель исходит из того, что предприятие как недвижимость должно передаваться покупателю по акту приёма-передачи это неприемлемо как с теоретической, так и с практической точки зрения. Теория не признаёт за предприятием свойство недвижимости, на которую устанавливается право собственности. С практической точки зрения многие предметы, входящие в состав государственной регистрации, сами нуждаются в регистрации (учёте), поэтому передача их в составе предприятия может затруднить их регистрацию (учёт). Например, в состав предприятия входит автотранспорт, подлежащий учёту в ГИБДД. Если покупатель пожелает зарегистрировать транспортное средство на себя, предоставив в органы ГИБДД акт приёма-передачи предприятия, то у него могут возникнуть проблемы с регистрацией автотранспортного средства. Поэтому, если продаётся предприятие, то каждый объект, входящий в него (здания, векселя, автотранспорт и т.п.), должен передаваться от продавца к покупателю обособленно по соответствующей распорядительной сделке: вексель – путём индоссаменции, автотранспорт – путём традиции, требование – путём уступки.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

(жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры, комната) продаются по договору купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации. То есть здесь регистрируются и договор купли-продажи, и переход права собственности на жилое помещение. Следовательно, изменение и прекращение договора также подлежит государственной регистрации. Нотариальное удостоверение не обязательно. В договоре должны быть указаны лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением (например, арендатор, наниматель, отказополучатель). Если таких лиц нет, то на это также следует указать в договоре. Продажа жилого помещения с неоговоренными правами третьих лиц влечёт признание договора не заключенным. В литературе такое решение вопроса подвергается критике. Предлагается в этом случае применять ст. 460 ГК РФ.

В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет. Иное мнение (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. // Бюллетень ВС. 2006. N 5) входит в противоречие с понятием «существенное условие» (см. п. 1 ст. 432 ГК).

Следует констатировать определенную некорректность положений п. 1 коммент. ст. Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования (подробнее см.: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. С. 114 (автор главы — В.В. Ровный); Тузов Д.О. Концепция «несуществования» в теории юридической сделки. Томск, 2006. С. 60-61). Введение правила п. 1 коммент. ст. не может быть оправдано и с позиций дополнительной защиты интересов покупателей, поскольку последние и так защищены нормами п. 1 ст. 460 ГК, а положения п. 1 коммент. ст., с учетом сказанного выше, никаких особых мер защиты не предоставляют.

Образец договора купли-продажи квартиры 2019

Основные документы для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
— Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).

— Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ. Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

— Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам).

— Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.

— Доверенность и удостоверение личности продавца. Обратите внимание, что самая распространенная мошенническая схема — это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым.

— Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

Читайте так же:  Удержана из заработной платы налог на доходы

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

Дополнительный пакет документов для сделки:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо. Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

Где бесплатно составить договор купли-продажи квартиры?

Самостоятельная подготовка договоров купли-продажи квартир вызывает немало затруднений у участников сделок. Мы решили помочь решить эту проблему раз и навсегда и разработали бесплатный онлайн-конструктор договоров. Прошло буквально несколько дней с момента запуска конструктора и его уже посетило больше 1000 человек (ссылка на Конструктор находится в конце статьи). Судя по отзывам, работой онлайн-сервиса довольны все.

Возможности конструктора договоров

Конструктор договоров разработан профессиональными юристами с учетом требований действующего законодательства. С помощью конструктора можно оформить 2 вида договоров:

  1. договор купли-продажи квартиры
  2. предварительный договор купли-продажи квартиры (с обременением и без такового).

Преимущества онлайн-конструктора

Чем же привлекателен наш конструктор? Главная выгода заключается в том, что теперь вам не нужно платить деньги риелторам за оформление договора, вы сами сможете его составить бесплатно с помощью нашего конструктора.

Вторая ваша выгода в том, что договор составленный с помощью сервиса будет всегда юридически грамотным, в нем нет условий ущемляющих права покупателя или продавца, нет скрытых невыгодных условий.

В-третьих, договор вы получаете в формате Word, что позволяет редактировать документ так как вам нужно и в любое время.

В-четвертых, конструктор доступен из любой точки мира, им удобно пользоваться всегда, не нужно ничего устанавливать на ваш компьютер. Конструктор имеет мобильную версию и доступен как на планшетах, так и на смартфонах.

Инструкция по работе с конструктором договоров

Онлайн-конструктор договоров прост в использовании, специальных знаний для работы с ним не требуется. Несмотря на это, мы сделали визуальную инструкцию на тот случай, если у вас возникнут проблемы при оформлении договора купли-продажи.

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Откроется в новой вкладке.»>Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к Откроется в новой вкладке.»>сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. Откроется в новой вкладке.»>приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами. А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса (вместо аренды банковской ячейки – см. по ссылке как это делается).

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить Откроется в новой вкладке.»>специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, а также (не обязательно) те Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть Откроется в новой вкладке.»>образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще Откроется в новой вкладке.»>на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем Откроется в новой вкладке.»>доступе к ячейке банка.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Подробно о Откроется в новой вкладке.»>налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

Читайте так же:  Приказ по переливанию крови и ее компонентов рб

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Перед подписанием Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для Откроется в новой вкладке.»>УФРС.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Возврат от покупателя проданной ему недвижимости при расторжении договора купли-продажи (судьба записи в ЕГРП)

По неким обстоятельствам договор купли-продажи расторгается и недвижимость возвращается в собственность продавца (возврат – не в любых случаях, конечно, но рассмотрим именно такую ситуацию). С поступлением недвижимости обратно во владение продавца особых вопросов не возникает, а вот корректировка ЕГРП – весьма интересный момент.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи. Собственно, «В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца» (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается. Каждое основание отдельно рассматривать, думаю, не имеет смысла. Отдельно отмечу лишь, что релевантным и спорным вопросом является соотношение неоплаты товара и существенного нарушения договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ): и является существенным нарушением договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 февраля 2007 г. N 12295/06, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. N 4651/09), и не является (Определение ВС РФ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27, Определение ВС РФ от 10 сентября 2013 г. N 32-КГ13-4).

Договор купли-продажи расторгнут, встает вопрос о внесении в ЕГРП записи об изменении собственника (переход права обратно к продавцу).

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Согласно же абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Разумно предположить, что стороны вправе, например, представить в Росреестр соглашение о расторжении договора с указанием на возврат исполненного (передачу вещи в собственность продавца). Если договор был расторгнут по решению суда, можно тоже нечто аналогичное сконструировать. Ведь неисправный покупатель после расторжения договора по решению суда вполне может понимать, что иск о возврате неосновательного обогащения будет 100 % удовлетворен, т.е. будет абсолютно не заинтересован в еще одном судебном процессе и согласится на подписание некоего соглашения.

А вот коллеги говорят, что Росреестр со ссылкой на тот самый п. 65 Постановления № 10/22 отказывает в таких манипуляциях (т.е. корректировка реестра при расторжении договора купли-продажи недвижимости возможна только через «судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу»). У меня и вопрос: это меня застращали или это популярная позиция Росреестра? Может, кто сталкивался.

И согласны ли вы, что скорректировать реестр в спорной ситуации можно и без суда? Или только через удовлетворение иска о возврате неосновательного обогащения?

Читайте так же:

  • Образец заявления соседей на установку забора Установка забора Здравствуйте! Как примерно выглядит письменное согласие соседей на строительство глухого забора высотой 2метра Ответы юристов (1) На самом деле, по этому вопросу существуют строительные нормы и правила РФ (СНиП 30-02-97 с изменениями от 12.03.2001г.). В этом документе, […]
  • Договор между застройщиком и инвестором Договор инвестирования в строительство Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе […]
  • Куда можно пожаловаться анонимно Жалоба на работодателя - иногда необходимая мера Если не оплачивают больничный, не предоставляют отпуск, заставляют трудиться сверхурочно, задерживают зарплату, вы можете пожаловаться на работодателя. Ведь в его обязанность входит, к примеру, хотя бы раз в полмесяца в одно и то же число […]
  • Штраф за несделанный паспорт Штраф за несделанный паспорт Как только юному гражданину Российской Федерации исполняется 14 лет, с этого момента свидетельство о рождении больше не может служить подтверждением его личности: оно становится недействительным, и ему на смену необходимо оформлять паспорт. Паспорт – это […]
  • Приказ росаэронавигации 119 2007 Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ПРИКАЗ Росаэронавигации от 28.11.2007 N 119 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ АВИАЦИОННЫХ ПРАВИЛ "РАЗМЕЩЕНИЕ МАРКИРОВОЧНЫХ ЗНАКОВ И УСТРОЙСТВ НА ЗДАНИЯХ, СООРУЖЕНИЯХ, ЛИНИЯХ СВЯЗИ, […]