Меню

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи

В Президиум Омского областного суда

Истец: Ю. М.,
г. Омск, ул. . . кв. . ;

Ответчики: С. Г.,
г. Омск, . . кв. . ;

А. В.,
г. Омск, ул. . д. . кв. .

ответчиков по делу А. В., С. Г.

НАДЗОРНАЯ ЖАЛОБА
на решение суда, кассационное определение по делу о переводе прав и обязанностей покупателя
по договору купли-продажи квартиры

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г. частично удовлетворены исковые требования Ю.М., на нее переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. Омск, ул. . . кв. . С ответчика С. Г. взысканы в пользу истца 9000 рублей расходов на оплату услуг представителя и госпошлины, в доход местного бюджета 9200 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.03.2011г. решение Ленинского районного суда г. Омска оставлено без изменения.

Считаем решение Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г. и кассационное определение от 02.03.2011г. незаконными и необоснованными по следующим основаниям.

1. Судами допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела

Решение суда первой инстанции и кассационное определение мотивировано тем, что при заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру № . по ул. . дом . между ответчиками С.Г. и А.В. не соблюдено право преимущественной покупки истца Ю.М., а именно договор купли-продажи заключен ранее истечения месячного срока извещения сособственника о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру.

Так, в решении суда указано:

«..Также в судебном заседании установлено, что до истечения установленного С.Г. месячного срока преимущественного права покупки доли, 1/2 доля в квартире № . дома . по ул. . в г. Омске была продана А.В. Договор купли-продажи указанной доли между А.В. и С.Г. заключен 02.09.2010г., зарегистрирован Управлением Росреестра — 04.10.2010г.»

Однако относительно договора купли-продажи жилого помещения — понятия «заключен» и «зарегистрирован» не могут различаться, в том числе во времени. Заключенность договора купли-продажи жилого помещения определяется моментом его государственной регистрации, поскольку до момента государственной регистрации договор не считается заключенным.

Согласно ст. ст. 433 , 558 ГК РФ , договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.1997 сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Приведенные нормы гражданского законодательства однозначно трактуются и судами при рассмотрении других дел.

Так, например, в определении Верховного суда РФ от 23.11.2010г. № 47-В10-7 указывается:

«Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования Хрипковой Т.П. и признавая договор купли-продажи квартиры от 29 апреля 2009 г. заключенным, а также признавая право собственности на квартиру за Хрипковой Т.П., руководствуясь п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что договор был заключен и исполнен сторонами 29 апреля 2009 г.

Отменяя решение суда первой инстанции в части признания договора купли-продажи квартиры заключенным и действительным, признании права собственности на указанную квартиру за Хрипковой Т.П., взыскании с Хрипковой Т.П. госпошлины в доход государства в сумме 19 100 руб. и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия с учетом норм п. 2 ст. 558 ГК РФ исходила из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности не была произведена, как того требует закон, договор купли-продажи спорной квартиры между Хрипковой Т.П. и Шеиной М.В. не может быть признан заключенным, а право собственности Хрипковой Т.П. на эту квартиру возникшим.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, выводы суда кассационной инстанции являются правильными, соответствующими нормам материального права, регулирующими отношения по купле-продаже жилых помещений.

Оснований не согласиться с выводами судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда не имеется».

В определении Верховного суда РФ от 27.03.2003г. указано:

«В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164 , п. 2 ст. 558 ГК РФ сделки купли-продажи квартиры подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.1997 сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, днем заключения спорного договора является 28.12.2000 — день регистрации его Москомрегистрацией, а не день нотариального оформления.

К.М.С. указывает, что данное ею ранее нотариально заверенное согласие на продажу спорного жилого помещения было отозвано 18.12.2000, то есть до совершения сделки. На момент государственной регистрации договора купли-продажи от 18.12.2000 регистрационный орган располагал сведениями об этом.

Таким образом, по мнению К.М.С., на момент заключения договора купли-продажи квартиры Г.Ю.И., ее согласие на совершение сделки по отчуждению квартиры отсутствовало.

В связи с изложенным истица считает, что договоры купли-продажи спорной квартиры являются недействительными.

Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой К.М.С. и настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции».

Данные нормы права, подлежащие применению, не были применены судами первой и второй инстанции.

Таким образом, судами двух инстанций был точно установлен день заключения договора купли-продажи спорной доли в жилом помещении — 04.10.2010г., однако суды сделали не основанный на законе вывод о заключенности договора купли-продажи доли 02.09.2010г., т.е. в момент осуществления расчетов между сторонами.

Незаконный вывод судов о моменте заключения между ответчиками договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение привел к неверному применению ст. 250 ГК РФ и необоснованному удовлетворению требований истца.

Так, в кассационном определении указано:

«. учитывая, что ответчики заключили договор купли-продажи до истечения месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ , . суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о переводе на истца обязанностей продавца по договору купли-продажи от 02.09.2010г.»

Данный вывод суда противоречит приведенным выше нормам права и установленным судом обстоятельствам. Так, уведомление о продаже доли истец получила 02.09.2010г., а договор купли-продажи между ответчиками заключен 04.10.2010г., т.е. по истечении одного месяца и двух дней после получения истцом уведомления.

В решении суда первой инстанции указано: «Месячный срок истекал 01.10.2010г., т.е. только фактически с 02.10.2010г. ответчик мог воспользоваться правом продажи доли третьему лицу».

В связи с этим совершенно непонятно, почему суд посчитал заключенный 04.10.2010г. договор купли-продажи — заключенным до истечения месячного срока, установленного ст. 250 ГК РФ .

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, статья 250 ГК РФ связывыает возможность перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли на другого сособственника лишь с самим фактом приобретения им доли на основании уведомления о ее продаже, а не с желанием ее приобрести.

Для реализации преимущественного права покупки Закон обязывает второго сособственника приобрести долю до истечения месячного срока уведомления, т.е. до 02.10.2010г.

Однако действий по приобретению доли до истечения срока уведомления истец не предприняла.

Согласно ст. 309 ГК РФ , обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 316 ГК РФ , место исполнения денежного обязательства — место жительства кредитора в момент возникновения обязательства.

Согласно ст. 327 ГК РФ , должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Истец свою обязанность по приобретению доли в установленный законом месячный срок не исполнила, денежные средства на депозит нотариуса не вносила, письменного согласия на приобретение доли ответчикам не направляла, уведомление Росреестра о нахождении документов на государственной регистрации проигнорировала.

Обязанность истца именно приобрести долю в праве собственности на квартиру до истечения месячного срока уведомления подтверждается и судебной практикой.

Например, в бюллетене Волгоградского областного суда №4 за 2008г. указывалось следующее:

«..п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на его покупку».

Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 17.04.2007г.:

«Судебная коллегия по гражданским делам отменила решение суда в части, указав на то, что перевод прав и обязанностей покупателя на истца был произведен незаконно.

Суд не принял во внимание, что по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.»

Материалами дела подтверждается, что к моменту истечения месячного срока уведомления у истца не имелось достаточной суммы для заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.

Так, по договору дарения денежных средств, заключенному с матерью истца, денежные средства в размере 350 000 руб. были переданы истице лишь 19.11.2010г.

По договору займа от 01.10.2010г., согласно показаниям свидетеля Поляковой М.А., денежные средства в размере 100 000 руб. были переданы истице лишь 02.10.2010г., т.е. когда, как установлено в решении, «…фактически с 02.10.2010г. ответчик Калашников мог воспользоваться правом продажи доли третьему лицу».

2. Судами допущены существенные нарушения норм процесуального права, повлиявшие на исход дела

В кассационном определении указано:

«Ответчиками в нарушение положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств тому, что в установленный законом месячный срок Ю.М. отказалась от покупки доли в праве собственности на квартиру».

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает обязанность ответчика С.Г. доказать факт получения истцом уведомления о продаже доли, а не факт отказа истца от покупки доли.

Напротив, истец обязана была доказать действительное приобретение доли до момента истечения месячного срока уведомления.

Между тем, таких доказательств истцом предоставлено не было, кроме того, истцом не оспаривалось, что до 02.10.2010г., т.е. до истечения месячного срока уведомления, действий по оплате доли истцом не предпринималось, никаких письменных уведомлений ответчику не направлялось.

Ответчик С.Г. в свою очередь, согласно ст. 250 ГК РФ, в том числе и по смыслу, придаваемому данной норме судебной практикой, не обязан был ждать появления денежных средств у истца на приобретение доли, выяснять у истца сроки появления данных денежных средств, а также брать письменное либо иное подтверждение отказа от приобретения доли.

В нарушение ГПК РФ, суд кассационной инстанции вышел за пределы заявленных требований, в резолютивной части кассационного определения указал: «Заменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации от 04.10.2010г. № 55-55-012382010-555 в части регистрации права собственности на 12 доли в жилом помещении – квартире . дома . по ул. . в г. Омске за А.В. на запись о регистрации такого права за Ю.М.».

Однако данное требование не заявлялось истцом и не было предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

На основании изложенного, считаем, что материалами дела доказано соблюдение со стороны ответчиков требований ст. 250 ГК РФ — уведомление истца о предстоящей продаже доли, заключение договора купли-продажи по истечении месячного срока уведомления.

Согласно ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Читайте так же:  Как оформить суммовые разницы

Судами допущены существенные нарушения норм гражданского законодательства, незаконными и необоснованными решениями нарушены права ответчика А.В. на приобретение жилого помещения по приемлемой для меня цене, при том, что на данный момент приобрести аналогичное имущество за ту же стоимость невозможно. До настоящего времени аналогичного имущества за аналогичную стоимость я не нашел.

Из-за допущенных судами нарушений ответчик С.Г. вынужден нести необоснованные расходы в размере 8 000 руб., взысканные судами в пользу истца на оплату услуг представителя, в размере 1000 руб. на оплату госпошлины, и в размере 9200 руб., взысканные в местный бюджет.

Таким образом, полностью соблюдая нормы гражданского законодательства, ответчик С.Г. на основании принятых судебных постановлений несет существенные для себя расходы в размере более 18 000 рублей.

На основании изложенного, просим суд:

решение Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г., кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 02.03.2011г. отменить.

1. Копии надзорной жалобы;
2. Решение Ленинского районного суда г. Омска от 21.12.2010г.;
3. Кассационное определение от 02.03.2011г.;
4. Квитанция об оплате госпошлины.

________________ /А.В./ __________________/С.Г./

ЮрФинансКонсалтинг

В Ворошиловский районный суд г. Волгограда

г. Волгоград, ул. Краснослободская, д. ХХ,

г. Волгоград, ул. Елецкая, д. ХХ, кв. Х

г. Волгоград, ул. Новокузнецкая, д. Х, кв. ХХ

Исковое заявление

Я являюсь собственником 37/60 в квартире, расположенной по адресу: г. Волгоград, ул. Краснослободская, ХХ, кв.ХХ.

Сособственником доли с ХХ.ХХ.2008г. до ХХ.ХХ.2011г. являлась К.Ж.М.. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ Договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Согласно выписке из ЕГРП №ХХ/ХХХ/2012-ХХХ право собственности на 23/60 доли квартиры перешло к К.В.Г. ХХ.ХХ.2011г. № регистрации ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/2011-ХХХ. О заключенном договоре-купли продажи я не знал до января 2012г., пока моим представителем не была получена выписка из ЕГРП.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Часть 2 этой же статьи предусматривает обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу.

Продавец К.Ж.М., продавшая 23/60 доли спорной квартиры не извещала меня, владельца 23/60 доли в раве собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Я готов оплатить стоимость доли по договору, однако за какую стоимость продана доля не знаю.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Считаю, К.Ж.М. продав долю 23/60 в квартире, расположенной по адресу: г. Волгоград, ул. Краснослободская, д. ХХ, кв. ХХ К.В.Г. Нарушила преимущественное право покупки, принадлежащее Л.О.Г. как участнику долевой собственности на данное недвижимое имущество.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. 131 ГПК РФ,

Перевести права и обязанности покупателя 23/60 доли жилого помещения квартиры по договору купли-продажи, заключенному ХХ.ХХ.2011 года между К.Ж.М. и К.В.Г. на Л.О.Г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области внести в соответствии с данным решением изменения в запись в Едином государственном реестре по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Образец искового заявления о переводе прав и обязанностей покупателя

Образец искового заявления одного из долевых сособственников на земельный участок о переводе на него прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением его права преимущественной покупки доли. Этим образцом искового заявления можно воспользоваться долевым сособственникам любого имущества, переделав его применительно к своей ситуации.

Истица: Петренко Елена Ивановна
прож.: 630099, г. Новосибирск,
ул. _____________

Ответчики: 1. Иванова Ирина Ивановна
прож.: 630120, г. Новосибирск, ул. ____________

2. Петров Петр Петрович
630107, г. Новосибирск, ул. ______________

Третье лицо: Сидорова Анна Александровна
630107, г. Новосибирск, ул. ___________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве
общей долевой собственности на земельный участок

Я являюсь собственницей 657/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2961 кв.м. с кадастровым номером ________ , расположенного в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. ________ . Право собственности подтверждается прилагаемыми к настоящему исковому заявлению договором купли-продажи от 6 октября 2008 года, свидетельством УФСГРКиК по НСО о государственной регистрации права собственности ________ от 4 марта 2011 года и выпиской из ЕГРП от 21 июня 2012 года.

Сособственниками участка на основании вышеназванного договора купли-продажи земельного участка являлись ответчик Петров П.П. (673/10000 доли) и третье лицо Сидорова А.А. (8670/10000 доли). Однако, в июне месяце 2012 года истице Петренко Е.И. стало известно о том, что ответчик Петров П.П. продал принадлежавшие ему 673/10000 доли в праве собственности на земельный участок ответчице Ивановой И.И., о чем в ЕГРП сделана соответствующая реестровая запись от 24 мая 2012 года за № ________ .

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

В нарушение п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, ответчик Петров П.П. не поставил истицу в известность о своем намерении продать принадлежавшую ему долю в праве собственности на указанный земельный участок и, следовательно, лишил её возможности воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежавшей ему доли.

В соответствии с правилом п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истица имеет реальное намерение приобрести принадлежавшие ответчику Петрову П.П. 673/10000 доли в праве собственности на земельный участок площадью 2961 кв.м. с кадастровым номером ________ по указанной в договоре продажной цене, что и обусловило её обращение в суд с настоящим иском. Цена, по которой ответчик Петров П.П. продал свою долю ответчице Ивановой И.И., неизвестна, в связи с чем цена иска определена истицей, исходя из стоимости доли ответчика, указанной в договоре купли-продажи от 6 октября 2008 года – 16 177 руб. 91 коп. (240384 руб. 94 коп. * 673/10000 доли).

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 3 ГПК РФ,

1. Перевести на меня права и обязанности покупателя 673/10000 долей в праве собственности на земельный участок площадью 2961 кв.м. с кадастровым номером ________ , расположенный в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. ________ , по договору купли-продажи, заключенному между Петровым Петром Петровичем (продавец) и Ивановой Ириной Ивановной (покупатель).

2. Истребовать из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28) копию правоустанавливающего документа, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности Ивановой Ирины Ивановны на 673/10000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ________ (реестровая запись от 24 мая 2012 года за № ________ ).

3. Запретить Ивановой Ирине Ивановне производить распорядительные действия в отношении 673/10000 долей в праве собственности на земельный участок площадью 2961 кв.м. с кадастровым номером ________ , расположенный в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. ________ , направленные на прекращение права её собственности на это имущество и действия, направленные на какое бы то ни было обременение этого имущества

4. запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области регистрировать любые сделки с 673/10000 долей в праве собственности на земельный участок площадью 2961 кв.м. с кадастровым номером ________ , расположенный в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира административное здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. ________ ,

П Р И Л О Ж Е Н И Е:

1. копия искового заявления для ответчика
2. квитанция об оплате госпошлины
3. свидетельство УФСГРКиК по НСО о государственной регистрации права собственности ________ от 4 марта 2011 года
4. договор купли-продажи земельного участка от 6 октября 2008 года
5. выписка из ЕГРП от 21 июня 2012 года
6. свидетельство УФСГРКиК по НСО о государственной регистрации права собственности _________ от 13 июля 2005 года

7 июля 2012 года

истица Петренко Е.И. ______________

Всего комментариев: 16

У нас в деревне земельный участок и домик в общей долевой собственности по 1\3 Один собственник умер и в наследство вступила его дочь.Она хочет продать нам свою долю по кадастровой стоимости.Но,домик разваливается и на предложенную сумму мы не согласны.Она хочет продать долю третьим лицам.И,еще надо определить надел земельного участка ,а,сроки проходят.Какую бумагу мы должны написать?И,если продаст третьим лицам по меньшей стоимости,чем предложена нам,на основании чего мы имеем право подать иск о переводе на себя права покупателя? Каковы сроки?

Здравствуйте, Лидия!
Процессуальный срок для перевода прав и обязанностей покупателя составляет три месяца со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о совершенной сделке.
Если готовы купить — письменно же ответьте продавцу, что готовы купить на предложенных продавцом условиях. Отправить нужно почтой с описью вложения. Либо передать на руки, пусть продавец поставит отметку, что получил.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, можно ли как то восстановить пропущенный срок по переводу прав и обязанностей покупателя на себя. Сестра продала квартиру чёрным риэлторам, теперь они принуждают меня продать им мою долю по низкой цене, ломают двери, угрожают убить меня и животных. 9 янв. они подали иск о вселении. Живу в Питере, адвоката знающего пока не нашла. В общем, я в полном отчаянии, если они въедут, мне точно не жить.

Здравствуйте, Елена!
Не знаю, как в Петербурге, но в Новосибирске судебная практика по делам о вселении долевых сособственников изменилась в последнее время кардинально: если раньше удовлетворяли подобные иски, то теперь часто отказывают, выясняют вопрос о возможности совместного пользования квартирой, о сложившемся порядке пользования. В общем, практика повернулась в сторону людей, а не в сторону тех, кто на них внешне похож.
Вам просто необходимо найти квалифицированного специалиста по гражданским делам в своем городе, уверена, что такие есть.
Не идите к первому попавшемуся и не ходите к «бесплатному», поищите по рекомендации.
Если сособственники Вам угрожают — это основание сделать соответствующее заявление в полицию. Установите на телефон программу, которая будет записывать все Ваши переговоры, это же просто.
По поводу Вашей сестры — вопрос сложный. Точно не для онлайн-консультации.
Не сидите, не ждите, ищите местного специалиста и обратитесь за помощью.
В полицию заявите обязательно.

Здравствуйте.По вопросу от 1 октября при переводе прав и обязанностей покупателя на меня я не получил вторую телеграмму в которой стояла та цена за которую доля квартиры (спустя положенный месяц)была продана. Из-за первой телеграммы, где стоя ла сумма выше, чем она была продана постороннему человеку, я подал иск в суд. Прошло больше года после этой сделки и я уже не помню почему так случилось,что я не получил вторую телеграмму. А в деле по запросу суда из Управления регистрационной службы имеется эта вторая телеграмма.Можно ли сослатся в таком случае на то, что я в этот период находился на даче?

Валерий Витальевич, вряд ли это поможет, поскольку продавец не обязан Вас разыскивать. Известив Вас по месту регистрации, он исполнил обязанность предложения Вам, как долевому сособственнику, реализовать преимущественное право покупки доли в праве собственности.

Здравствуйте,Ольга Борисовна,хотелось бы узнать мои шансы в суде при переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры.Меня извещали телеграммой,где предлагалось воспользоваться своим преимущественным правом покупки и выкупить долю за 470 тыс.Я не ответил на это и доля была продана постороннему лицу за 420 тыс.. Исходя из этого , преимущественное право считается нарушенным и я подал иск в суд.Но в суде при подготовке к судебному разбирательству выяснилось, что мне отправлялось потом ещё одна телеграмма с указанием суммы 420 тыс., а эту телеграмму я не получал и о ней ничего не знал.Можно ли мне отстоять свои интересы при этом?

Здравствуйте, Валерий Витальевич!
Все зависит от того, по КАКОЙ ПРИЧИНЕ Вами не получена вторая телеграмма и вообще была ли она отправлена. Также прошел ли месяц со дня направления второй телеграммы до заключения договора купли-продажи.

Читайте так же:  Осаго ваз 2112 сколько стоит

Здравствуйте.Я живу далеко от вас,поэтому на консультацию не приеду.Меня интересует как при рассмотрении иска о переводе прав и обязанностей покупателя можно доказать(при пропуске трёхмесячного срока на подачу иска для защиты нарушенного права преимущественной покупки,когда прошло более года после сделки купли-продажи),что о сумме сделки купли-продажи я узнал недавно при разговоре с продавцом доли ( эта сумма является основополагающим доказательством по делу)?Для того чтобы именно с этого периода начался отчёт трёхмесячного срока.Учитывая что больше ни от кого я не могу это узнать ,как только от участников сделки,а эти участники сделки будут на суде ответчиками и не в их интересах подтверждать ,то что когда то они сказали мне о сумме сделки.Если продавщице доли можно потерять в таком случае денежную сумму равную половине уплаченной мною судебной пошлины,то покупатель доли потеряет ещё и выгодно приобретенную жилплощадь,хоть и получит свои денги назад.

Здравствуйте, Валерий Витальевич!
В каждом случае вопрос о конкретных доказательствах индивидуален применительно именно к Вашей конкретной ситуации. Но если Вам предложили в письменном виде купить долю по одной цене, а по факту в договоре купли-продажи указана меньшая покупная стоимость, то, поскольку участником договора купли-продажи Вы не являетесь, априори о цене сделки Вам известно не было, поэтому доказывать факт обратного придется не Вам, а сторонам сделки. Не докажут — трехмесячный срок на заявление требований о переводе прав и обязанностей покупателя Вам восстановят.

Здравствуйте,прошу ответить на следующий вопрос.При переводе прав и обязанностей покупателя на 1\2 доли в квартире хочу сначала,перед подачей иска в суд, обратиться в суд с ходатайством о выдаче в регистрационной палате копии договора купли-продажи,так как мне доподлинно не известна сумма за которую была продана доля и ,что является основополагающим доказательством подаваемого иска.Или сначала необходимо подать соответствующий иск по переводу прав и обязанностей покупателя?

Здравствуйте, Валерий Витальевич!
Копию договора Вам точно не предоставят. В этой ситуации Вам лучше обратиться к юристу на очную консультацию. Если проживаете в Новосибирской области приходите к нам: https://www.auditnalogpravo.ru/contacts/

Как составить возражение на исковое
заявление,Мы письмо отправили через нотариуса предложение,соседи умышленно не получили,теперь такой иск предъявили о переводе прав собственника,Я живу в московской области,помогите пожалуйста Буду очень благодарна,за ссылку на образец возражения на иск по ст 250 ч 1 Свидетельство о передаче письменного предложения нотариус выдал,но написал,что письмо не было вручено,Заранее благодарна

Здравствуйте, Лиана!
Стоимость составления возражений по подобному иску составит 7 000 рублей. Для составления возражений нам будут необходимы в электронном виде исковое заявление и все приложенные к нему документы, а также доказательства направления Вами уведомления о продаже по их правильному адресу.

Как составить возражение на исковое
заявление,мы письмо отправили через нотариуса,соседи умышленно не получили,теперь такой иск предьявили о перерводе прав сосбственника,Я живу в московской области,помогите пожалуйста

Здравствуйте, Лиана!
Стоимость составления возражений по подобному иску составит 7 000 рублей. Для составления возражений нам будут необходимы в электронном виде исковое заявление и все приложенные к нему документы, а также доказательства направления Вами уведомления о продаже по их правильному адресу.

Дело о переводе прав и обязанностей покупателя по договору

Президиум Московского областного суда вынес постановление по кассационной жалобе адвоката Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи», представлявшей интересы ответчика, по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по заключенному договору купли-продажи ½ доли в праве собственности на жилой дом и земельного участка площадью 600 кв.м. и о внесении изменений в ЕГРП.
В обоснование своих требований истец ссылалась на то, что имеет право преимущественной покупки указанного недвижимого имущества, поскольку является участником общей долевой собственности. Однако, о продаже доли ее не уведомили, чем нарушили ее права и законные интересы.
Суд первой инстанции иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору удовлетворил, суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Адвокатом Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи» была составлена кассационная жалоба в интересах ответчика, по которой дело было истребовано для изучения из суда первой инстанции и определением судьи Московского областного суда передано для рассмотрения по существу в Президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, Президиум нашел доводы кассационной жалобы обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим причинам. Перед заключением сделки купли-продажи, нотариусом во исполнение ст. 250 ГК РФ в адрес истца, как участника общей долевой собственности, было направлено письменное извещение от ответчика о предстоящей продаже указанного недвижимого имущества другому лицу за «ХХХХХ» рублей и предложение реализовать право преимущественной покупки. Заказное письмо с извещением нотариуса возвращено в адрес нотариуса почтой России по истечении срока хранения.
При таких обстоятельствах судами обеих инстанций не принято во внимание, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, который может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. Однако в своем заявлении о восстановлении указанного срока истец не ссылалась на наличие уважительных причин пропуска указанного срока, связанных с личностью истца.
Указанные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения кассационной жалобы адвоката Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи» по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, Президиум МОС судебные акты по делу отменил, направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Я владелец 1/2 доли квартиры. Пришли новые совладельцы, которым моя бывшая жена продала свою долю. Мне были показаны документы о купли-продаже и нотариальный документ о том, что нотариусом был направлена телеграмма о продаже доли. Там есть запись адресатом не получено. Понятно, что мои права по ст 250 ГК нарушены и можно обжаловать в суде. При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?

Ответы юристов (23)

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?
Валерий
Согласно ч.3 ст.250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, вы вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи на вас. Сделку признать недействительной не можете.

14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Валерий. Согласно ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Признать сделку недействительной не получится, надо быть готовым к тому, что Вам придется выплатить ту сумму, за которую доля была куплена, в этом случае Вы оформите на себя право собственности на всю квартиру.

Валерий, здравствуйте. Исходя из изложенной Вами ситуации, не вижу оснований для признания сделки недействительной, если только не было пороков в её форме и порядке заключения договора купли-продажи.

Здравствуйте, Валерий. Для признания сделки недействительной не вижу оснований, т.к. закон предусматривает специальный способ защиты нарушенного права — перевод на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи в случае нарушения преимущественного права покупки.

Это — единственное основание, с которым вы можете обратиться в суд.

Следует иметь в виду, что обращаясь в суд, вы должны будете уже на момент подачи иска перечислить на депозит суда стоимость доли в праве недвижимости в соответствии с договором.

Уточнение клиента

Насколько точна информация про депозит. Это требование где-то прописано?

Ведь дело может идти в суде месяцев 6.

11 Июня 2015, 16:45

У Вас есть сомнения в том, что жена продала долю за ту сумму, которая указана в договоре?

Уточнение клиента

Безусловно это вранье, сумма завышена где-то на 40 процентов

11 Июня 2015, 16:46

Вы можете только добиваться перевода прав покупателя. Несоблюдение права преимущественной покупки в виде не направления соответствующего предложения другому собственнику (даже если это нарушение будет установлено) не является основанием для признания сделки недействительной.

При этом в случае обращения в суд о переводе прав и обязанностей покупателя (если подобный иск Вы будете подавать) от Вас может потребоваться представить доказательства наличия той суммы, за которую доля была продана.

По смыслу ст. 250 ГК РФ обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Там есть запись адресатом не получено.
Валерий

Ваш случай как раз соответствует этой позиции Верховного Суда РФ.

Здравствуйте, Валерий!

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Т.о., Вы можете добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям, но не имеете возможности признать сделку купли-продажи недействительной.

Сообщение участника долевой собственности о продаже своей доли не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Валерий, это ещё одна свежая позиция Верховного Суда РФ о порядке извещения долевого сособственника о продаже доли.

Согласно ст. 250 ГК Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Преимущественное право покупки доли у Вас нарушено. Соответственно, Вы имеете право в течение трех месяцев перевода на себя прав покупателя. С данным требованием можете обратиться в суд. В соответствии с ч.1 ст.200 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Читайте так же:  Требования к освещению смотровой ямы

В заявлении требуйте:

1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Это является основанием, для того, чтобы квартиру можно было перерегистрировать на Вас, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли согласно ст 250 ГК РФ

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?
Валерий

признать недействительной не сможете, нет оснований

Статья 177.
Недействительность сделки, совершенной гражданином,
не способным понимать значение своих действий
или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Это право признавать не нужно, оно установлено Гражданским кодексом РФ.

Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.
Бабенко Анна Владимировна

На каком основании её признавать недействительной? Сделка не будет признана недействительной, просто Валерий встанет на место покупателя. На основании судебного акта Росреестр прекратит право долевой собственности предыдущего покупателя и зарегистрирует право собственности Валерия.

нотариальный документ о том, что нотариусом был направлена телеграмма о продаже доли. Там есть запись адресатом не получено.
Валерий
ГК РФ

Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Т.о., все зависит от того, по какой причине Вы не получили телеграмму.

Если Вам ее не доставили, тогда действительно считаетесь неизвещенным, и Вы можете требовать перевода прав покупателя на Вас.

Если же Вы уклонялись от получения телеграммы и намеренно не стали ее получать, то тогда телеграмма де-юре считается доставленной, и в таком случае бывшая жена могла продать свою долю без Вас.

Валерий, скажу, что исходя из Вашей ситуации договор купли-продажи не нарушает положения нормативных правовых актов.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
.

извиняюсь, дала ссылку не на ту норму закона, применима ст 168 ГК РФ, а не 177 ГК РФ

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 168.
Недействительность сделки, не соответствующей закону
или иным правовым актам
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

Поддержу Александра Безгодова — им верно обращено внимание на момент с уведомлением.

Суд, рассматривая такие дела, подробно останавливается на данном обстоятельстве, выясняя причину, по которой не получено уведомление, а также наличие вины сособственника в его неполучении.

Для примера, посмотрите апелляционное определение по аналогичному делу. Суд первой инстанции отказал в переводе прав на второго собственника, указав, что уведомление было направлено и этого достаточно, вышестоящий суд не согласился с данным выводом и счел необходимым исследовать причины и вину:

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.02.2014 по делу N 33-947/2014
ourcourt.ru/krasnojarskij-kraevoj-sud/2014/02/03/136239.htm

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Ч.И.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего Г.А., о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности продавцом И.Н. соблюден, им была исполнена обязанность по извещению Г.А. в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены, однако, в установленный законом срок Г.А. свое право преимущественной покупки не реализовал, что дало основание для заключения договора купли-продажи с иным лицом.

При этом суд исходил из того, что неполучение Г.А. в лице законного представителя Ч.И.Н. письменного извещения о намерении продажи доли в спорной квартире не свидетельствует о нарушении прав ответчика на преимущественное право покупки отчуждаемой доли, поскольку И.Н. были соблюдены требования ст. 250 ГК РФ о письменном уведомлении сособственника о продаже доли в общей долевой собственности.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Положения ст. 250 ГК РФ, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (ч. 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (ч. 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты — перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (ч. 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае направление ответчиком И.Н. извещения о продаже доли в праве собственности на квартиру без доказательств их получения ответчиком лишь формально свидетельствовало об исполнении обязанности по извещению собственника доли о предстоящей продаже, поскольку из буквального толкования ч. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что данная норма обязывает не направить извещение, а известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка.

Из материалов дела видно, что несовершеннолетний сособственник Г.С. в лице законного представителя Ч.И.Н. не получал телеграмму, направленную в его адрес 10.08.2010 года, поскольку они проживали в другом городе, при этом суд не установил наличие его вины (вины его законного представителя) в неполучении почтовой корреспонденции, либо факта уклонения от получения таковой (том 1, л.д. 154).

Обращает внимание судебной коллегии и тот факт, что уведомление о продаже доли в адрес ответчика направлялось 10.08.2010 года, а сделка купли-продажи была совершена спустя более чем семь месяцев — только 29.03.2011 года. О намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру именно в марте 2011 года И.Н. Г.А. не уведомлял.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что И.Н. не исполнил возложенную на него законом обязанность об извещении второго участника общей долевой собственности (Г.А.) о продаже своей доли, следовательно, при совершении сделки не было соблюдено его преимущественное право покупки продаваемой доли.

Соответственно, обращаясь в суд с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей, нужно быть готовым дать пояснения, почему не было получено уведомление-телеграмма.

необходимо определить имело ли место нарушение преимущественного права покупки.

уточните такой момент приходили ли извещения с почты? есть ли возможность доказать, что этот месяц (который установлен в ст. 250 гк рф) вы не присутствовали по адресу места жительства? Почта дважды направляет извещение о получении письма, и по истечении 30 дней подлежат возврату отправителю с пометкой «адресат не явился для получения письма».

после чего формировать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя

В вашем случае получается, что нотариус выдала свидетельство о том, что ответ на заявление о намерении продажи доли квартиры от вас не поступал. На основании этого УФРС зарегистрировали сделку купли — продажи. Для УФРС этот документ послужил основанием для продажи.

Валерий, Вы можете оспаривать этот факт в суде наряду с другими требованиями.

Этот факт можно оспорить и запросить либо выписку по счету в банке, либо предоставить расписку на сумму покупки, т.к. фактически вы будете отдавать деньги не бывшей жене, а покупателю и получается, что фактически куплена была по одной цене, а при возврате сумма будет иная. Тем самым вранье может «всплыть» моментально.

Конечно может быть сделана расписка и на меньшую сумму, но не думаю, что на это пойдут покупатели.

Это требование косвенно прописано в гражданском процессуальном кодексе. Просто, в обоснование своих требований Вы можете внести сумму, эквивалентную сумме иска, на депозит суда. В арбитражном процессе такая процедура более распространена.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 10 июня 1980 г. (с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 20 декабря 1983 г. № 11, в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума от 25 октября 1996 г. № 10 и от 6 февраля 2007 г. № 6)

О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом

в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199–205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Цена иска определяется в соответствии с пп. 2 и 9 ч.1 ст. 91 ГПК РФ.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

На практике, бывает, что суд оставляет иск без движения, если не представлены доказательства наличия суммы, подлежащей выплате покупателю (т.е. внесенной на депозит суда).

Это не информация, а требование закона. Срок рассмотрения дела не имеет никакого значения. Некоторые дела тянутся 1,5-2 года, но это ничего не меняет. Суд не будет рассматривать такой иск, не обеспеченный материально.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Читайте так же:

  • Работа юристом в херсоне Робота у Херсоні Здається, у вас пропав інтернет.Все знову запрацює, коли він з'явиться. Херсон за 30 днів за 30 днів за 14 днів за 7 днів за 1 день Медицинский представитель Повна зайнятість. Німецька фармацевтична компанія, «Кращий іноземний виробник 2018 року"*, пропонує […]
  • Судебные приставы не могут вручить повестку Судебные приставы не могут вручить повестку Вчера ко мне домой пришла судебный пристав и вручила мне повестку, сказала что я должен придти и написать объяснение. Я пришёл,она арестовала мой телефон, отдала его мне на самореализацию, в течении 10 дней я должен внести 9 000 руб. И вот у […]
  • Приказ по тромболитической терапии ПРИКАЗ департамента здравоохранения администрации Приморского края от 12.09.2007 N 395-о "О ПРОВЕДЕНИИ ТРОМБОЛИТИЧЕСКОЙ ТЕРАПИИ на ДОГОСПИТАЛЬНОМ и СТАЦИОНАРНОМ ЭТАПАХ ЛЕЧЕНИЯ ПРИ ОСТРОМ КОРОНАРНОМ СИНДРОМЕ в ПРИМОРСКОМ КРАЕ" Архив АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКОГО КРАЯ ДЕПАРТАМЕНТ […]
  • Лицензия на предоставление услуг передачи данных Лицензия на услуги связи по передаче данных, за исключением услуг связи по передаче данных для целей передачи голосовой информации Лицензия на передачу данных (искл. голосовую информацию) необходима оператору связи для предоставления абонентам доступа в сеть Интернет (для оказания данной […]
  • Претензия о выплате неустойки за нарушение сроков выполнения работ Претензия о нарушении сроков выполнения работ (претензия о нарушении сроков выполнения работ по договору установки межэтажной лестницы) (адрес ИП )________________ 28.03.08г. я заключила с Вами договор на выполнение работ по изготовлению, установке и покраске лаком межэтажной лестницы из […]