Меню

Залог при аренде нежилого помещения

Проблемы ипотеки нежилых зданий (помещений)

Ипотека здания или сооружения

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

ЗДАНИЕ (СООРУЖЕНИЕ) ИЛИ ОТДЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В настоящее время судебная практика исходит из равнозначности правового режима зданий и помещений. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.02.2001 по делу № А56-25828/00 указывает: так как нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу, на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений.

Судебная практика: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5046/98; Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 06.05.1999 по делу № КГ-А40/1266-99; Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 03.11.1998 по делу № КГ-А40/ 2641-98.

Рекомендации: при подготовке сделки для принятия решения о необходимости залога земельного участка на текущий момент не имеет значения, предлагается ли в залог отдельное здание (сооружение) или помещение в здании.

НЕОБХОДИМОСТЬ ПОЛУчЕНИЯ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВА ЕГО АРЕНДЫ В ИПОТЕКУ

Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, содержащемуся в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.

Действие п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не применяется.

Судебная практика: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2005/16.10.2005 по делу № 10АП-2882/05-ГК; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007 по делу № Ф03-А73/07-1/2748.

Рекомендации: в случае если в залог предложено здание/помещение, расположенное на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом на срок более пяти лет, необходимо запросить:

  • выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку;
  • выписку из кадастрового плана, договор аренды (с регистрационным штампом);
  • доказательства уведомления собственника земельного участка с приложением доказательств, подтверждающих получение собственником данных документов (почтовое уведомление о вручении или штамп канцелярии о приеме входящего документа на уведомлении).

ИПОТЕКА БЕЗ ЗЕМЛИ

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ НЕ ОФОРМЛЕНЫ

В случае если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 Совместного Постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61).

Судебная практика: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2007/28.06.2007 по делу № 09АП-6239/2007-ГК; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2006/13.12.2006 по делу № 09АП-

16165/2006-ГК; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2007/31.01.2007 по делу № А41- К1-25771/05.

Рекомендации: договор залога недвижимого имущества соответствует требованиям законодательства — при отсутствии одновременного залога земельного участка, в случае если права Заемщика на земельный участок не оформлены. В этом случае необходимо потребовать от Залогодателя документальное подтверждение отсутствия оформленных прав на земельный участок:

  • выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на землю (вернее, об отсутствии таковых у собственника);
  • справку из Федеральной кадастровой службы (Роснедвижимость) об отсутствии прав на землю.

ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАЛОГ БЕЗ ОДНОВРЕМЕННОЙ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Если недвижимое имущество расположено на земельном участке, права на который оформлены договором аренды, не подлежащим государственной регистрации (договор аренды на срок менее года или договор аренды на неопределенный срок), то недвижимость может быть оформлена в залог без одновременной ипотеки земельного участка.

Данная позиция подтверждена судебной практикой. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007/26.03.2007 по делу № КГ-А40/1895-07: суд счел правильной позицию суда апелляционной инстанции, который отказал в признании договора ипотеки ничтожной сделкой по мотивам отсутствия одновременно с залогом нежилого здания залога прав аренды земельного участка.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 2002 года у ОАО, которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 2001 года, заключенному с Москомземом.

Ссылаясь на положения ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 2001 года как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) — 2004 год — срок договора аренды от 2001 года истек, наличие арендных правоотношений у Истца подтверждено судебными актами по делу № А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (в том числе земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена третьим лицом, иных сведений о регистрации права аренды за ООО «Текнодом» не представлено.

Следовательно, у ООО «Текнодом» отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10.

Такой договор не является недействительным (ничтожным), поскольку право на земельный участок, находящийся под принадлежащими залогодателю на праве собственности помещениями, принадлежало ему по закону, но не было оформлено в натуре, поэтому не могло быть включено в спорный договор ипотеки.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ЗАКЛАДЫВАЕМЫМ ЗДАНИЕМ ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКУ ЗДАНИЯ НА ПРАВЕ ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Читайте так же:  Договор поставки корпусной мебели

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на п. 3 ст. 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.

В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.

Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на п. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в ст. 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. 37 Земельного кодекса РФ 1 .

Ниже приведены судебные решения, по которым залогодержатели были лишены возможности обратить взыскание на заложенное имущество в связи с непроработкой некоторых вопросов при заключении договора ипотеки. Так как настоящая статья ориентирована на практикующих юристов кредитных организаций, надеюсь, что приведенные примеры помогут избежать осложнений при кредитовании юридических и физических лиц.

Обязательность указания в договоре залога цены каждого объекта, являющегося предметом залога

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При подготовке договора залога следует обратить особое внимание на обязательность указания в договоре залоговой стоимости каждого предмета залога в отдельности.

В качестве примера приведем Постановление Арбитражного суда кассационной инстанции Волго-Вятского округа от 20.06.2007 по делу № А82-14740/2006-43, суть которого сводилась к следующему.

Акционерный банк обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО о взыскании задолженности по кредитному договору. Одновременно Банк просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору ипотеки:

  • здание общей площадью 506,10 кв. м;
  • гараж общей площадью 98,10 кв. м;
  • земельный участок общей площадью 1751 кв. м.

Суд первой инстанции решением от 01.02.2007 удовлетворил иск в сумме заявленных требований. В обращении взыскания на заложенное имущество суд отказал. Суд посчитал, что обращение взыскания на предмет залога невозможно, так как он не является единым имущественным комплексом и в договоре залога сторонами не согласованы цены объектов залога в отдельности.

Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 01.02.2007 в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Изучив материалы дела, доводы заявителя кассационной жалобы и возражения на них, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора арбитражный суд установил и материалами дела подтверждается, что в обеспечение исполнения обязательства заемщика по кредитному договору банк и ООО заключили договор об ипотеке, предметом которого явились: здание, гараж, земельный участок. В соответствии с п. 1.5 договора предмет ипотеки оценивается, согласно Отчету от 06.02.2006 № 008-Н/2006 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО “Мустанг и компания” по состоянию на 01.02.2006», по рыночной стоимости в сумме 22 362 652 рубля.

В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Как видно из договора ипотеки от 06.02.2006 № 400/05/д и материалов дела, предмет залога включает в себя несколько объектов недвижимости. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в дело техническими паспортами на указанные объекты, свидетельствами о государственной регистрации прав и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Следовательно, вывод суда о том, что объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Документов, подтверждающих иное (относительно единого имущественного комплекса), в дело не представлено. Вопреки требованиям ст. 339 (п. 1) рассмотренный договор ипотеки не содержит сведений о цене упомянутых предметов залога в отдельности, поэтому суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований по обращению взыскания на заложенное имущество. Довод Банка о неправильном применении судом первой инстанции правил ст. 348 ГК РФ окружной суд отклонил, поскольку основанием для отказа послужили обстоятельства, которые явились нарушением положений ст. 339 (п. 1) и 350 (п. 4) ГК РФ сторонами договора залога, такие как:

  • отсутствие цены предметов залога в договоре от 06.02.2006 № 400/05/д;
  • возможность установить начальную продажную цену объектов.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклонил доводы заявителя, указанные в жалобе.

Определением от 17.10.2007 ВАС РФ отказал в передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора, считая, что нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами не допущено.

Принятие в залог здания, которое может быть признано необходимым для производственной деятельности

ОТСУТСТВИЕ РЕШЕНИЯ АКЦИОНЕРОВ О ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАЛОГ

В качестве примера приведем Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2007 по делу № А41-К1-5828/06, суть которого сводилась к следующему.

Суд отказал Банку в обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством, в котором функционирует производство Залогодателя, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Акционерный банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по обязательствам Заемщика (Ответчик 1). Истец также просил обратить взыскание на заложенное имущество Общества (Ответчик 2/залогодатель): основные средства, принадлежащие Залогодателю, — 4-этажное производственное здание и право аренды земельного участка сроком на 49 лет с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости.

Арбитражный суд Московской области Решением от 25.10.2006 удовлетворил иск в части взыскания задолженности, в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отказал.

Не согласившись с данным решением, Банк подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, иск в этой части удовлетворить.

Арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда, исходя из следующего.

Поскольку предметом залога по договору является недвижимое имущество, на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В данном случае предметом залога по договору ипотеки является 4-этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м (включая подвальное помещение) и право аренды земельного участка под этим зданием сроком на 49 лет.

Из договора ипотеки не следует, что предметом залога явилось предприятие как имущественный комплекс.

Читайте так же:  Оформить осаго заранее

Однако здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством Ответчика 2, в котором функционирует его производство, лишившись которого Ответчик 2 фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Данное Постановление по делу № А41-К1-5828/06 содержит еще одно обоснование отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционный суд также принял во внимание, что договор ипотеки был подписан от имени Ответчика 2 директором С.В.

В материалах дела имеется протокол № 29 внеочередного общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный датой ранее заключения договора залога, на котором акционерами общества Ш., П., Л., обладающими в совокупности 100% голосов, были приняты решения об отказе в предоставлении в залог недвижимого имущества (4-этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м), принадлежащего Ответчику 2 по кредитным обязательствам Заемщика перед Банком. Также на этом собрании было принято решение о предупреждении директора С.В. о недопустимости заключения сделки залога без одобрения акционерами и отказе в предоставлении поручительства Ответчика 2 в испрашиваемом кредите.

В материалах дела также имеется протокол № 29 внеочередного общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный той же датой, в котором участвовали акционер П., директор и акционер С.В., принявшие решение о предоставлении в залог 4-этажного производственного здания общей площадью 3124,20 кв. м, принадлежащего Ответчику 2.

Между тем, согласно выписке из реестра акционеров Ответчика 2 по состоянию на дату составления протокола, акционерами общества на этот период времени являлись Ш., Л., П., владеющие в совокупности 100% акций общества.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие решения акционеров Ответчика 2 о передаче в залог основных средств — недвижимого имущества Ответчика 2, а также учитывая, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в котором функционирует производство Ответчика 2, не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам Заемщика на предмет залога по договору ипотеки — недвижимое имущество.

Помимо этого, в материалах дела имеется договор поручительства, заключенный между Банком и П. (поручитель), по условиям которого последний выступил в качестве поручителя перед Банком за исполнение Заемщиком всех обязательств по кредитному договору и обязался нести солидарную ответственность.

Таким образом, помимо ипотеки, кредитные обязательства Заемщика были также обеспечены поручительством, в связи с чем в данном случае суд не усматривает существенных нарушений прав истца при отказе в обращении взыскания на имущество Ответчика 2.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в полном объеме, апелляционный суд, в связи с изложенным, находит их несостоятельными и подлежащими отклонению.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Необходимо отметить, что данное решение суда является весьма спорным и, возможно, будет отменено в случае его обжалования Банком. Однако, тем не менее, можно рекомендовать юристам, занимающимся подготовкой аналогичных сделок, обращать пристальное внимание на обстоятельства, послужившие основанием для отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество. Так, необходимо получать выписки из реестра акционеров на дату принятия решений о передаче имущества в залог. Также можно рекомендовать запрашивать письменный документ, в котором Залогодатель гарантирует и заверяет Банк, что недвижимое имущество не является имуществом, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

К сожалению, приходится констатировать, что даже получение указанных документов не гарантирует Банку стопроцентной защиты.

В заключение мы хотим привести примерный перечень документов, которые необходимы для проведения экспертизы сделки с недвижимостью.

1. Устав/учредительный договор.

2. Изменения в устав/учредительный договор.

3. Решение о создании (в случае если общество создано в процессе приватизации: решение о приватизации, план приватизации, иные имеющиеся документы).

4. Протокол о назначении исполнительного органа.

5. Свидетельство о создании.

6. Свидетельство о присвоении ИНН.

7. Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ (присвоении ОГРН).

8. Свидетельства, подтверждающие регистрацию внесения изменений в учредительные документы.

9. Свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записей, не связанных с внесением изменений в учредительные документы.

10. Информационное письмо Росстата о присвоении кодов статистики.

11. Копия нотариально заверенной банковской карточки.

12. Приказы о назначении лиц, указанных в банковской карточке.

13. Выписка из ЕГРЮЛ (текущей датой).

14. Документы, подтверждающие регистрацию выпуска акций (отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированный в ФКЦБ, уведомление ФКЦБ о регистрации выпуска акций, проспект эмиссии), — для АО.

15. Выписка из реестра акционеров общества (на текущую дату), в которой должны быть указаны данные из реестра об именах всех владельцев (полном наименовании юридического лица), количестве, категории (типе) и номинальной стоимости принадлежащих им ценных бумаг, сведения о наличии/отсутствии обременений (для акционерных обществ).

16. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).

17. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект, с приложением акта приема-передачи Объекта и доказательствами оплаты; также необходимо запросить документы по Продавцу Объекта, чтобы удостовериться в правомерности проведенной сделки (объем документов зависит от конкретной ситуации, но обязательно должен включать в себя: проверку полномочий лица, заключившего сделку, баланс, решение о продаже (крупная сделка и сделка с заинтересованностью)).

18. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта) + генплан (М 1:500 — если продается несколько зданий).

19. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей, телефона, налога на имущество.

20. Справка об отсутствии задолженности перед бюджетом по налогам и сборам.

21. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог, аренда, включая срок меньше года, и пр.).

22. Бухгалтерский баланс общества на последнюю отчетную дату и дату приобретения Объекта.

23. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).

24. Постановление о предоставлении в аренду, собственность земельного участка.

25. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).

26. Справка о балансовой стоимости земельного участка.

27. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.

28. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на текущую дату (о принадлежности Объекта и земельного участка).

29. Решение собственников о приобретении Объекта и земельного участка (если он в собственности) (с указанием о крупной сделке или сделке с заинтересованностью, если она таковой является).

30. Справка о балансовой стоимости Объекта.

Отметим, что указанный перечень не является исчерпывающим. По предоставлении указанных документов и проведении их анализа могут быть запрошены дополнительные документы.

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 29.04.1997 по делу № 3923/96.

Правовые последствия договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица (банка)

Залог – один из основных способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Согласно ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Заключая договор аренды на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), арендатор должен осознавать риски, связанные с такой сделкой.

Во-первых, при нарушении обязательств со стороны арендодателя перед залогодержателем, последний вправе наложить взыскание на предмет залога; что повлечет за собой смену собственника недвижимого имущества, и перемену лиц в обязательстве (арендодателем по договору аренды будет выступать новое лицо). При этом согласно ст. 382 ГК РФ, согласия на такие изменения от арендатора не требуется.

По общему правилу (ст. 384 ГК РФ) право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. То есть, при смене арендодателя, договор аренды будет продолжать действовать на прежних условиях (срок, размер арендной платы). То же самое правило установлено ст. 617 ГК, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исключением будут являться условия, прописанные в договоре о залоге или в договоре аренды. В связи с чем, арендатору нужно серьезно отнестись к согласованию условий договора аренды и обязательно затребовать для ознакомления договор о залоге на недвижимое имущество у арендодателя. Идеальным вариантом будет включение копии договора о залоге в качестве приложения к договору аренды.

Еще одним важным исключением является норма п. 2 ст. 40 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге имущества)»: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов..». В связи с чем, непременным условием, способствующим уменьшению рисков финансовых потерь арендатора, является получение согласия от залогодержателя на заключение договора аренды.

Примерами такого согласия могут быть:

— резолюция на каждой странице договора аренды — «Согласны», руководителя залогодержателя;

— письмо залогодержателя, свидетельствующее о его согласии на передачу имущества во временное владение и пользование конкретному лицу на определенный срок;

— приложение к договору аренды, в виде гарантий залогодержателя в случае наложения взыскания на недвижимое имущество сохранить договорные отношения по аренде.

Во-вторых, всегда существует риск перевода должником своего долга на другое лицо (естественно с согласия залогодержателя). То есть в правоотношения может вступить новый участник (помимо банка) или даже несколько. А у него (них) могут быть иные взгляды на арендатора. Что чревато судебными исками, пусть даже необоснованными (см. ст. 384 ГК РФ) об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении. То же самое нужно учесть, при уступке права требования (продажа закладной) банком другим банкам. Что в нынешних экономических условиях, происходит очень часто.

Читайте так же:  Заявление о постановке на учет форма 2-2

В третьих, нужно обратить внимание на отсутствие в договоре о залоге ограничений по передаче заложенного имущества во временное владение и пользование иным лицам. Если такое условие присутствует в договоре о залоге, то договор аренды признается ничтожным.

Еще одним немаловажным моментом является условие о страховании заложенного имущества, как правило, отраженное в договоре об ипотеке. Арендатору лучше поинтересоваться, какие страховые случаи подлежат возмещению страховой компанией, и кто будет являться выгодоприобретателем. В договоре аренды желательно прописать условия возмещения убытков в связи с наступлением страховых случаев. Если выгодоприобретателем является банк, можно попросить у него гарантийное письмо о возмещении убытков из суммы страхового возмещения. Лучше заранее определить что именно будет являться убытками на такой случай и какая сумма подлежит возмещению.

Особое внимание перед заключением договора аренды нежилого помещения следует уделить правовому положению самого предмета договора. Необходимо выяснить, не наложен ли на имущество арест. Так как с момента его наложения, всякое распоряжение собственника по поводу данного имущества следует признать незаконным. Суть ареста в том и состоит, что собственник на его время отстраняется от распоряжения вещью. Заключенный в этот период договор аренды будет недействителен в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно, ни о каких правах арендатора имущества не будет и речи. Арест недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на основании постановления суда или судебного пристава-исполнителя. Запросив сведения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии России (Управлении соответствующего региона) арендатор будет более осведомлен о предмете будущей сделки, и риск заключить оспоримую сделку будет сведен к минимуму.

Для проведения экспертизы конкретной сделки (договора аренды) рекомендуем изучить следующий пакет документов:

1. Устав юр.лица (арендодателя) с изменениями.

2. Выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя (текущей датой).

3. Протокол о назначении исполнительного органа арендодателя.

4. Свидетельство о гос.регистрации юр.лица.

5. Свидетельство о постановке на учет в ИФНС.

6. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).

7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект аренды.

8. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект к арендодателю, с приложением акта приема-передачи Объекта.

9. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта).

10. Протокол об одобрении крупной сделки.

11. Паспорт лица, чья подпись стоит в договоре.

12. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог).

13. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).

14. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.

15. Справку о балансовой стоимости Объекта.

При соблюдении вышеуказанных рекомендаций, возможно заключение договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица.

О комиссии и залоге при аренде квартиры

Что такое залог и комиссия при аренде квартиры? Высокая рыночная стоимость недвижимости в нашей стране вынуждает огромное число людей арендовать жильё. Поиск необходимого жилого помещения в наём является только первоначальным этапом. Следует также учитывать все возможные варианты и условия для грамотного оформления договора со сдающим жильё владельцем. Большинство квартиросъёмщиков уже проходили эти этапы и знают, что такое залог и комиссия при аренде съёмной квартиры, но даже у них часто возникают дополнительные вопросы, требующие разъяснений. Далее речь как раз об этом.

Аренда жилого помещения

Данный вид заработка на собственной недвижимости является довольно рискованным делом для арендодателя, также и тот, кто снимает жильё, не застрахован от множества неприятностей. Залог при аренде квартиры и комиссионный сбор – это инструменты обеспечения безопасности сделки для владельца недвижимости, а также защитные способы от возможного причинения ущерба жилью. Рынок недвижимости, сдающейся в наём, довольно динамичен и постоянно развивается. Также постоянно меняется законодательство в сфере урегулирования возникающих спорных вопросов между арендодателем и арендатором, поэтому своевременное изучение актуальной информации о данном виде бизнеса поможет оградить обе стороны от ненужных конфликтных ситуаций.

Залог, аванс и комиссия

Что такое залог при съеме квартиры? Денежные средства в виде этого депозитного сбора при сдаче жилья в аренду являются первоначальным гарантом возможной компенсации различных денежных затрат, которые могут возникнуть в любой момент.

К этим затратам можно отнести:

  • Порчу имущества, мебели.
  • Поломки сантехники и другого бытового оборудования по вине съёмщика.
  • Общее ухудшение товарного вида помещения и так далее.

Залог за аренду или задаток также призваны защитить арендодателя от внезапной потери платёжеспособности своего арендатора, и как следствие от недополученной определённой суммы денежных средств в свой личный бюджет. Владельцы недвижимого имущества обычно не заинтересованы в выплате залога после приёма жилья от выезжающего квартиросъёмщика, поэтому предлагают пожить в счёт него ещё 30 дней.

Страховой депозит при аренде наёмной квартиры обычно уплачивается в размере суммы, равной ежемесячной квартплаты за это жильё. В данном случае всё будет зависеть от желания владельца имущества. Многие арендаторы требуют первоначальную оплату сразу за 2-3 месяца, поэтому, сняв жильё, может потребоваться довольно внушительная сумма для нанимателя. Владельцы дорогостоящей (элитной) недвижимости при её сдаче в наём зачастую просят оплатить сразу проживание за 6-12 месяцев.

При аренде жилья арендатор или его представитель могут потребовать единовременной уплаты как залога за жильё, так и дополнительную сумму денег в виде авансового сбора. Если залог призван защитить арендатора от возможных материальных затрат, то аванс является источником дополнительного дохода для риэлторов. Зачастую эти деньги просят за то, чтобы «закрепить» квартиру за вами перед другими квартиросъёмщиками, например, за то, что:

  • Жильё расположено в хорошем районе по низкой арендной сумме.
  • Метро находится в шаговой доступности.
  • В квартире сделан хороший и дорогостоящий ремонт и так далее.

В большинстве случаев сам владелец не осведомлён о подобных денежных сборах, или собственник недвижимости просто является мошенником и пытается дополнительно заработать. Перед началом всех финансовых отношений между двумя сторонами всегда лучше пообщаться с соседями или предыдущими арендаторами жилья.

Важно! Аванс не является комиссионным или налоговым сбором, поэтому эти денежные средства могут просто пропасть. Если без его уплаты не обойтись, то всегда следует брать расписку с арендодателя или его представителя за эту выплату. Также необходимо указать данную сумму в договоре найма жилья.

О том, что значит комиссия при съеме квартиры, было описано выше. Остаётся рассмотреть вопрос о том, а что такое комиссия при съеме арендной квартиры.

Под комиссией понимают денежный сбор за оказание посреднических услуг представителю владельца недвижимого имущества. Этими представителями выступают риэлторы.

Список посреднических услуг:

  • Поиск жилья по индивидуальным критериям, установленным соискателем арендного помещения.
  • Обзорная экскурсия посредника непосредственно на самом объекте.
  • Составление и заключение всей сопутствующей письменной документации.
  • Выезд на объект и помощь в разрешении конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем в случае их возникновения.

В данном случае съёмщик жилья значительно быстрее находит подходящую для него недвижимость без лишних трат, а владелец квартиры не будет тратить время и силы на поиск надёжного арендатора.

На рынке арендной недвижимости представлены две разновидности комиссионных отчислений за квартиру:

  • С пониженной процентной ставкой (составляет комиссия 50%, а иногда и менее (до 20%) в зависимости от платёжеспособности арендатора и самой ежемесячной суммы арендной платы).
  • С максимально высокой ставкой по процентам (может составлять более 100%, также всегда выше квартплаты арендуемой площади, обычно применяется при аренде дорогостоящего жилья либо для корпоративного съёма).

Вопрос оплаты арендованной жилплощади в виде дополнительной комиссии обычно оплачивается арендующим участником сделки. Это характерно для квартир среднего ценового диапазона. Владельцы элитных сооружений выплачивают эту сумму самостоятельно за подбор наиболее подходящего для них клиента. Этот вид бизнеса актуален для риэлторов, занимающихся дорогостоящим жильём. Комиссия оплачивается только после составления и подписания итогового договора аренды.

В статье были подробно даны ответы на вопросы о том, что такое депозит при съеме квартиры, что такое единовременный страховой депозит при аренде жилья, что означает комиссия, и что такое залог при съеме арендной квартиры. Понять и полностью разобраться в данных терминах особенно полезно для людей, решивших арендовать жильё или сдать внаём собственные квадратные метры. Зачастую небольшие дополнительные затраты приносят пользу для обоих участников этого процесса, но бывает и так, что недобросовестные владельцы или риэлторы просто хотят заработать дополнительные средства путём обмана. Не стоит обращать внимание на объявления типа «сдам квартиру без посредников», написанные от руки. Всегда лучше будет обратиться за помощью к квалифицированному риэлтору, который подберёт оптимальный по цене и качеству вариант жилой недвижимости в означенный промежуток времени.

Читайте так же:

  • Пособие к новому году многодетным Помощь многодетным семьям в 2019 году Еще в конце 2000 годов с целью улучшения демографической ситуации в стране стартовала Программа поддержки многодетных семей. Им оказывается как материальная помощь, так и установлены определенные льготы. В 2019 году Правительство продолжит заботиться […]
  • Без прописки штраф сколько Сколько времени можно жить без прописки? Процедура постановки на регистрационный учет граждан имеет свои периоды в зависимости от вида прописки: если она временная, то проживать без отметки в УФМС можно до 90 дней; в случае постоянной регистрации по месту жительства законом […]
  • Гражданский кодекс стран снг Проблемы взаимодействия модельного и национального гражданского законодательства стран СНГ. Статьи по предмету Гражданское право ПРОБЛЕМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МОДЕЛЬНОГО И НАЦИОНАЛЬНОГО ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СТРАН СНГ А.А. БОГУСТОВ С 90-х годов XX века в странах бывшего СССР идет […]
  • Заявление в гу упфр Заявление в Пенсионный фонд о перерасчете пенсии (Образец, пример, шаблон в ПФР) ГУ-Главное управление ПФР № 4 по г. Москве и Московской области Управление ПФР № 2 117628, город. Москва,ул. Грина, д. 40, корп. 1 Петровой Надежды Владимировны 117628, город Москва, бульвар Дмитрия […]
  • Лицензия на криптопро фсб Продлены сертификаты соответствия ФСБ на КриптоПРО 3.6.1 Продлены сроки действия сертификатов ФСБ России на СКЗИ КриптоПРО CSP версии 3.6.1 Об этом сообщает официальный сайт компании "КриптоПРО". КриптоПРО CSP версии 3.6 это одна из наиболее распространенных версий ГОСТового […]