Меню

Публичный договор аренды торгового места

Формы документов

Новости от партнеров

Популярные документы

Договор аренды торгового места

«_____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _______________________(Ф.И.О.), действующего на основании Устава, с одной стороны, и _______________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице _____________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе далее по тексту именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование торговое место в торговом ряду (далее именуется «Место») площадью __ кв.м., с целью установки временного торгового объекта для торговли строительными материалами и иными сопутствующими товарами, указанными в Приложении N 1 к настоящему Договору.

1.2. Место предоставляется по адресу: г.Минск, ул. ___________________, «_________________________________________» (далее — «Рынок»), согласно схеме (плану) (Приложение N 2).

1.3. Срок аренды: начало — «___» _____________ ____ года, окончание — «___» ____________ _____ г.

1.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора при истечении срока аренды, Договор считается продленным на соответствующий срок.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Место Арендатору в 3-х дневный срок с момента подписания настоящего Договора. Прием-передача Места оформляется актом, подписываемым уполномоченными представителями обеих сторон (Приложение N 3);

2.1.2. Обеспечить проезд к арендованному Месту в служебных целях;

2.1.3. Произвести за счет Арендатора подвод к Месту однофазной электросети мощностью до 2 КВт;

2.1.4. Предоставить возможность бесплатного рекламирования своих товаров и услуг на Месте, предоставленном в аренду;

2.1.5. Обеспечить ночную и в не рабочие дни круглосуточную охрану Рынка и арендованного Места.

2.2. Арендодатель имеет право:

2.2.1. Контролировать использование Места в соответствии с целями, определенными п. 1.1 настоящего Договора;

2.2.2. Проверять в любое время соблюдение Арендатором при использовании Места правил техники безопасности, противопожарных и санитарных правил, действующих на территории Республики Беларусь;

2.2.3. Требовать содержания Места, сданного в аренду, в надлежащем состоянии;

2.2.4. В случае выявления нарушений условий настоящего Договора со стороны Арендатора, обязать его в 5-дневный срок устранить данные нарушения.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Использовать Место по целевому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора;

2.3.2. Предоставить в течении 5-и дней со дня подписания настоящего Договора календарный график продолжительности возведения временного торгового объекта, а также соблюдать сроки возведения временного торгового объекта, указанные в графике;

2.3.3. Предоставить Арендодателю для утверждения проект реконструкции либо строительства временного торгового объекта;

2.3.4. Своевременно вносить Арендодателю арендную плату, плату за потребляемую электроэнергию, коммунальные услуги;

2.3.5. Для пользования электроэнергией обеспечить установку электросчетчика. В случае нехватки напряжения в сети электропитания Места за свой счет обеспечить необходимое для работы кассовых аппаратов напряжение путем установки автономного источника питания;

2.З.6. Возводить на предоставленном Месте временные торговые объекты с письменного согласия Арендодателя. Сооружения, возводимые Арендодателем в соответствии с настоящим Договором, не могут являться капитальными строениями и ни при каких условиях не могут служить основанием для передачи Арендатору прав на земельный участок иных, чем предусмотрено настоящим Договором;

2.3.7. Содержать и эксплуатировать возведенные временные торговые объекты в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий или капитальный ремонт по мере необходимости;

2.3.8. Согласовывать с Арендодателем размещение рекламных и иных наружных информационных носителей на Местах;

2.3.9. Поддерживать Место в надлежащем санитарном и техническом состоянии. Ежедневно, после окончания рабочего дня Производить уборку Места и прилегающей к нему территории в радиусе трех метров с вывозом мусора в специально отведенные места. Не загрязнять территорию Рынка;

2.3.10. Осуществлять свою деятельность на арендуемом Месте в соответствии с режимом и правилами работы Рынка;

2.3.11. По истечении срока действия Договора, а также при досрочном его прекращении возвратить Арендодателю арендованное Место в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Производить отчуждение временных торговых объектов, расположенных на арендуемом Месте, с письменного согласия Арендодателя,

2.4.2. Сдавать арендуемое Место как в целом, так и частично в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

З. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендатор в 3-х дневный срок с момента заключения настоящего Договора вносит залоговую сумму в размере месячной арендной платы, которая впоследствии зачисляется в счет арендной платы.

3.2. В случае расторжения Договора по инициативе Арендатора в период до начала оплаты по настоящему Договору залоговая сумма не возвращается.

3.3.Начало оплаты за аренду Места с __________ ____ г.

3.4. Арендная плата составляет ____ базовых величин за 1 кв.м в месяц и является неизменной в течение двух лет с момента подписания настоящего Договора.

3.5. Арендная плата уплачивается Арендатором на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее 28-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Предварительно (не менее чем за 10 дней) Арендатору высылается счет-фактура с указанием суммы арендной платы, подлежащей перечислению.

3.6. Размеры арендной платы подлежат пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь. Размеры арендной платы могут изменяться только по соглашению сторон, изменения оформляются в виде приложений к настоящему Договору.

3.7. Арендная плата в течение оплаченного периода не изменяется, кроме случаев и в порядке, предусмотренном п. 3.6 настоящего Договора.

3.8. Оплата за электроэнергию и коммунальные услуги, согласно условиям настоящего Договора, производится Арендатором согласно выставленным счетам Арендодателя не позднее 3 дней с момента выставления счета.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение условий настоящего Договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Республики Беларусь и настоящим Договором.

4.2. Арендатор несет имущественную ответственность в случае ухудшения состояния арендуемого Места, а также совершения иных виновных действий, повлекших причинение вреда Арендодателю, в полном объеме в соответствии с действующим законодательством.

4.3. Ни одна из сторон не будет нести ответственность по настоящему Договору, если неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств настоящего Договора было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, а именно: пожар, наводнение, иное стихийное бедствие либо чрезвычайное обстоятельство, которые нельзя было предотвратить всеми доступными, разумными и законными мерами, а также вступление в законную силу нормативных актов органов государственной власти и управления, которые своим действием делают невозможным надлежащее исполнение обязательств настоящего Договора. Сторона, у которой возникло такое обстоятельство, обязана в максимально короткий срок уведомить об этом другую сторону.

4.4. Арендодатель не несет ответственности в случае уничтожения либо порчи имущества, а также кражи материальных ценностей, произошедших по вине третьих лиц, за исключением имевших место в охраняемый период, в соответствии с п. 2.1.5 настоящего Договора, а также в результате нарушения Арендатором условий настоящего Договора либо иных обстоятельств, не подконтрольных сторонам.

4.5. За просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за арендуемое Место, в том числе и неполной оплаты, платы за электроэнергию, коммунальные услуги, Арендатор уплачивает пеню в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. В случае просрочки внесения арендной платы или неполной оплаты и иных платежей более чем на три дня, торговый объект на арендуемом Месте обесточивается, опечатывается, доступ к нему блокируется. Комиссия из представителей Арендодателя опечатывает помещения Арендатора своими печатями, что фиксируется в акте за подписями членов комиссии и представителя Арендатора. При отказе Арендатора подписать акт. Арендодатель фиксирует данный факт в акте с привлечением в качестве свидетелей третьих лиц — работников стороннего предприятия или представителей государственных органов. В случае обнаружения нарушения печатей Арендодателя и осуществлением Арендатором какой-либо деятельности на заблокированном Месте. Арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении настоящего Договора. Арендная плата по заблокированному Месту подлежит уплате и полном размере за весь период блокирования. Арендатор самостоятельно принимает меры по обеспечению сохранности имущества на заблокированном Месте. Блокирование и опечатывание Места подлежит немедленному снятию после предъявления Арендатором подтверждения полного погашения имеющейся задолженности по арендной плате, оплате за электроэнергию и коммунальные услуги,

4.7. Применение санкций, определенных настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения возложенных на него обязательств или устранения нарушений.

4.8. Нарушение условий Договора сторонами подтверждается актами, составленными с участием представителей сторон, комиссии Арендодателя (при отсутствии представителя Арендатора, либо отказе его в подписании акта), должностных лиц госорганов.

5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:

5.1.1. По соглашению сторон;

5.1.2. В одностороннем порядке по инициативе любой Стороны, по решению судебных органов, в случае нарушения Сторонами условий настоящего Договора.

5.2. Уведомление о расторжении Договора должно быть произведено любой из сторон в письменной форме, но не менее чем за 30 дней до предполагаемого момента расторжения договора.

5.3. При расторжении или прекращении действия настоящего Договора, Арендатор обязан в течение 15 дней с момента уведомления о расторжении Договора полностью рассчитаться с Арендодателем.

5.4. При расторжении Договора демонтаж временных торговых объектов, возведенных на арендуемом Месте, производится силами и за счет Арендатора. При этом Место должно быть передано Арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. Демонтаж, либо отчуждение строений, а также сдача Места Арендодателю должна быть произведена в срок не позднее двух месяцев с момента расторжения Договора (прекращения его действия).

5.5. В случае если Арендатор в течение указанного в п. 5.4 срока не демонтировал возведенное строение и не произвел его отчуждение, данное строение подлежит сносу Арендодателем. При этом Арендодатель не несет ответственности за убытки, возникшие в результате сноса.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Все изменения и дополнения настоящего Договора производятся только с письменного согласия сторон и оформляются Приложениями к настоящему Договору.

6.2. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и находящихся у сторон.

6.3. Приложения к Договору (NN 1, 2, 3, др.) являются его неотъемлемыми частями.

6.4. Стороны обязуются в трехдневный срок уведомить друг друга об изменении своих реквизитов: наименования, местонахождения, банковских реквизитов, номеров средств связи. В противном случае, обязательства, исполненные в соответствии с прежними реквизитами, считаются выполненными надлежащим образом.

6.5. Все споры между сторонами решаются посредством переговоров. При недостижении согласия все спорные вопросы передаются на рассмотрение хозяйственного суда по подведомственности.

6.6. По всем вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь

6.7. Договор вступает а силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами взятых на себя обязательств.

Публичный договор аренды торгового места

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2012 г. N Ф08-2333/12 по делу N А32-13745/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Илюшникова С.М. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца — индивидуального предпринимателя Кудрявцевой И.А. (г. Сочи, ИНН 231700046670, ОГРН 305231701500020) — Кудрявцев С.И. (доверенность от 08.04.2010), в отсутствие ответчика — открытого акционерного общества «Адлерский рынок» (г. Сочи, ИНН 2317000740, ОГРН 1022302721792), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кудрявцевой И.А. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2011 (судья Суханов Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-13745/2011, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Кудрявцева И.А. (далее — предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО «Адлерский рынок» (далее — общество) об обязании заключить договор о предоставлении торгового места N Л60 на территории розничного рынка для осуществления торговой деятельности по специализации согласно утвержденной схеме (уточненные требования).

Решением от 18.11.2011, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.02.2012, в иске отказано. Суды пришли к выводу, что в силу закона для ответчика необязательно заключение договора на предоставление торговых мест для размещения павильонов арендаторов. По характеру своей деятельности общество не может предоставить торговые места в силу их ограниченного количества каждому обратившемуся лицу, и в данном случае соглашение сторон о заключении договора не достигнуто. Предприниматель не вправе понудить общество заключить с ним соответствующий договор со ссылкой на его публичность.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты.

Отзыв на жалобу не поступил.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.08.2007 ответчик на основании разрешения на право организации рынка от 11.07.2007 N 1, выданного администрацией Адлерского района г. Сочи, и предприниматель заключили договор о предоставлении торгового места N 000071, по условиям которого ответчик передает истцу во временное пользование торговое место N Л56 на МУП «Адлерский рынок» г. Сочи по ул. Демократической, 38 «А» для осуществления торговой деятельности по специализации: продовольственные товары (пункт 1.1 договора). Нумерация торгового места N Л56 изменена на N Л60, что подтверждается перепиской сторон.

Читайте так же:  Полномочия прокурора при осуществлении надзора в стадии дознания

Вступившим в законную силу решением от 14.10.2010 по делу N А32-17414/2010 Арбитражный суд Краснодарского края обязал предпринимателя Кудрявцеву И.А. освободить торговое место N Л60, расположенное ОАО «Адлерский рынок» г. Сочи по ул. Демократической, 38 «А». Суд констатировал прекращение в одностороннем порядке возобновленного на неопределенный срок договора о предоставлении торгового места от 01.08.2007 N 000071.

Кудрявцева И.А. обратилась к ответчику с заявлением от 17.02.2011 о заключении с ней договора о предоставлении торгового места N Л60 на территории розничного рынка для осуществления торговой деятельности по специализации продовольственные товары.

Письмом от 16.05.2011 исх. N 05-37 ответчик ответил о невозможности предоставить истцу торговое место N Л60, поскольку согласно утвержденной схеме торговых мест, указанное торговое место предназначено для осуществления деятельности по продаже товаров «непродовольственной группы» (т. 1 л. д. 122). Истцу предложены свободные торговые места согласно утвержденной схеме в торговом отделе «Продовольственные товары».

Полагая, что договор по своей природе является публичным и общество необоснованно уклоняется от заключения договора о предоставлении торгового места N Л60, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика заключить договор аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из искового заявления, предприниматель обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить спорный договор, полагая, что этот договор является публичным и в соответствии с законом его заключение обязательно для ответчика.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжения, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания указанных норм следует, что договор аренды на предоставление торгового места не относится к публичным сделкам, поскольку не обладает перечисленными в статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации признаками, а деятельность ответчика не связана с продажей товаров, выполнением работ, оказанием услуг в отношении каждого обратившегося к нему, а цена — арендная плата — дифференцирована.

Кроме того, ни из Гражданского кодекса Российской Федерации, ни из иных законов не следует, что для ответчика обязательно заключение договора на предоставление торговых мест для размещения павильонов арендаторов. По характеру своей деятельности ответчик (рынок) не может предоставлять торговые места в силу их ограниченного количества каждому обратившемуся лицу, а в данном случае соглашение сторон о заключении подобного договора не достигнуто. При этом судом апелляционной инстанции учтено наличие заключенного ответчиком и предпринимателем Папазян С.М. договора, в соответствии с которым последнему ответчик предоставил торговое место N Л60 для торговли непродовольственными товарами, что исключает возможность удовлетворения иска.

Таким образом, истец не вправе понудить ответчика заключить с ней соответствующий договор со ссылкой на его публичность.

Следует отметить, что указанный довод уже был предметом рассмотрения в рамках дела N А32-17414/2010 и имеется вступившее в законную силу решение суда.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренное преимущественное право по заключению договора аренды арендатором может быть реализовано способом предъявления требований о возобновлении договора аренды и перевода прав арендатора по заключенному с новым арендатором договору. Однако таких требований истец не заявил.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судебных инстанций и отклоняются кассационным судом в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.

Руководствуясь статьями 284 , 286 , 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 по делу N А32-13745/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 августа 2012 г. N Ф01-3075/12 по делу N А11-6606/2011 (ключевые темы: договор о предоставлении торгового места — публичный договор — складское хранение — розничный рынок — сельское хозяйство)

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 2 августа 2012 г. N Ф01-3075/12 по делу N А11-6606/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чижова И.В.,

судей Базилевой Т.В., Бердникова О.Е.

при участии представителя от истца: Ерофеева А.Л. (доверенность от 10.06.2011),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АндИра» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.11.2011, принятое судьей Романовой В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012, принятое судьями Богуновой Е.А., Ершовой О.А., Соловьевой М.В., по делу N А11-6606/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью «АндИра» к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу «Фермер» о понуждении к заключению договоров и установил:

общество с ограниченной ответственностью «АндИра» (далее — ООО «АндИра», Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу «Фермер» (далее — ССПК «Фермер», Кооператив) о понуждении заключить договоры о предоставлении торгового места N 17 и складского места N 47, расположенных на территории ярмарки «Октябрьский рынок» по адресу: г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, сроком до 05.07.2012.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 24.11.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ООО «АндИра» не согласилось с выводами судов и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили пункты 1.4 и 1.5 постановления Губернатора Владимирской области от 06.06.2007 N 396 «О реализации полномочий субъекта Российской Федерации, связанных с осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках на территории Владимирской области», нарушили нормы процессуального права и неполно выяснили обстоятельства дела.

По его мнению, указанный нормативный акт предоставляет пользователю, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора преимущественное перед другими лицами право на заключение договора о предоставлении торгового места. Кроме того, названный документ не предусматривает требования о повторном направлении арендатором пакета документов в случае необходимости продления (перезаключения) договора аренды на новый срок. Заявитель также указывает, что судам следовало привлечь к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Мясная лавка маркет плюс», с которым ООО «АндИра» заключило договор о предоставлении в пользование торгового места N 17.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу возразил против доводов ООО «АндИра», просил оставить жалобу без удовлетворения; надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителя не направил.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274 , 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ССПК «Фермер» (организатор ярмарки) и ООО «АндИра» (пользователь) заключили договор от 01.02.2011 N 17/9/1/А о предоставлении торгового места на универсальной ярмарке, по условиям которого организатор ярмарки передает, а пользователь принимает во временное пользование торговое место общей площадью 6,15 квадратного метра, расположенное по адресу: г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11.

Срок действия договора установлен с 01.02 по 31.03.2011 (раздел 7 договора). Торговое место передано по передаточному акту от 01.02.2011.

Дополнительным соглашением от 01.06.2011 N 3 к указанному договору стороны установили срок его действия с 01.02 по 30.06.2011.

Кроме того, между ССПК «Фермер» (хранителем) и ООО «АндИра» (поклажедателем) заключен договор от 31.12.2010 N 47/311210 складского хранения на универсальной ярмарке, в соответствии с которым поклажедатель сдает, а хранитель принимает на хранение товар на складе общего пользования универсальной ярмарки, расположенной по адресу: г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11.

Согласно пункту 6.1 договора срок его действия установлен с 31.12.2010 по 31.03.2011.

Дополнительным соглашением от 01.05.2011 N 2 к договору складского хранения стороны установили срок его действия с 31.12.2010 по 31.05.2011.

ООО «АндИра» 20.05.2011 направило в адрес ССПК «Фермер» заявление с просьбой заключить договор складского хранения на новый срок, с 01.06 по 31.08.2011, в связи с окончанием срока его действия (получено Кооперативом 24.05.2011); 27.06.2011 — заявление с просьбой заключить договоры о предоставлении торгового места N 17/9/1/А и складского хранения N 47/31120 на новый срок, с 01.06 по 31.08.2011, в связи с окончанием сроков их действия (получено Кооперативом 27.06.2011).

ССПК «Фермер» в ответе сообщил Обществу об истечении сроков действия договоров от 31.12.2010 N 47/311210 и от 01.02.2011 N 17/9/1/А, предложив освободить складское помещение и торговое место, и указав, что договоры на новый срок продляться не будут.

Названые обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика заключить договоры о предоставлении торгового места N 17 и складского места N 47.

Руководствуясь статьями 421 , 426 , 445 , 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Губернатора Владимирской области от 06.06.2007 N 396 «О реализации полномочий субъекта Российской Федерации, связанных с осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках на территории Владимирской области» (далее — Постановление Губернатора Владимирской области от 06.06.2007 N 396), Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении исковых требований. Суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для понуждения ответчика к заключению спорных договоров на новый срок.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 426 Кодекса публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Кодекса обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу настоящего Кодекса или иных законов, уклоняется от его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.06 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений. Положений о наличии у арендодателя обязанности заключить договор аренды торгового места данный закон не содержит.

Суды исследовали представленные в дело договоры от 31.12.2010 N 47/311210 складского хранения и от 01.02.2011 N 17/9/1/А о предоставлении торгового места на универсальной ярмарке и пришли к правильному выводу о том, что они не относятся к категории публичных договоров, поскольку не обладают перечисленными в статье 426 Кодекса признаками.

Читайте так же:  Материальная ответственность сторон трудового договорашпаргалка

В материалах дела отсутствуют доказательства добровольно принятых ответчиком обязательств по заключению договоров о предоставлении торгового места на универсальной ярмарке и складского хранения на универсальной ярмарке ( пункт 1 статьи 421 Кодекса).

Суды установили, и это не противоречит доказательствам по делу, что Общество не заявляло искового требования о переводе на себя прав и обязанностей арендатора применительно к статье 621 Кодекса и пункту 1.5 Постановления Губернатора Владимирской области от 06.06.2008 N 396.

С учетом изложенного суды правомерно отказали ООО «АндИра» в удовлетворении иска.

Ссылку Общества на то, что суды неправомерно не привлекли к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Мясная лавка маркет плюс», суд кассационной инстанции признал необоснованной, поскольку оспариваемые судебные акты не затрагивают прав и законных интересов данного юридического лица.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, связанной с рассмотрением кассационной жалобы, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 24.11.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 по делу N А11-6606/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АндИра» — без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины, связанной с рассмотрением кассационной жалобы, отнести на общество с ограниченной ответственностью «АндИра».

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Публичный договор аренды торгового места

ВАС РФ разъяснил, как квалицировать договор о предоставлении торгового места (постановление президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13)

Выводы ВАС РФ: к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде; размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год; если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным;

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

1. Ситуация: управляющая рынком компания требовала взыскать с предпринимателя задолженность по оплате торгового места и неустойку >>>

2. Вывод ВАС РФ: к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде >>>

3. Вывод ВАС РФ: размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год >>>

4. Вывод ВАС РФ: если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным >>>

Постановление N 8668/13 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

1. Ситуация: управляющая рынком компания требовала взыскать с предпринимателя задолженность по оплате торгового места и неустойку

Управляющая рынком компания и индивидуальный предприниматель (ИП) заключили договор о предоставлении торгового места на розничном рынке. В соответствии с условиями этого договора ИП должен оплачивать торговое место и услуги, оказываемые управляющей рынком компанией. Впоследствии компания дважды в течение года с момента заключения договора изменяла стоимость услуг по предоставлению торгового места. Предприниматель был уведомлен об этом, однако продолжал вносить платежи в соответствии с условиями договора без учета увеличения стоимости услуг.

В связи с этим управляющая рынком компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по оплате торгового места и неустойки. Суд первой инстанции удовлетворил требования в меньшем размере, чем было заявлено. Изменение компанией стоимости услуг по предоставлению торгового места было признано правомерным. Сам договор суд квалифицировал как договор возмездного оказания услуг.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили такое решение без изменения, при этом суд кассационной инстанции отметил, что договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован в ГК РФ. Следовательно, положения гл. 34 ГК РФ об аренде к нему неприменимы. По мнению суда, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, который регулируется специальным законодательством, в частности Законом о розничных рынках.

Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке надзора, посчитав, что в данном случае применимы, в частности, положения ГК РФ об аренде и размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты и пришел к следующим выводам.

2. Вывод ВАС РФ: к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде

Деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными нормативными правовыми актами, в том числе и ГК РФ. Управляющая рынком компания передает пользователю торговые места по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (ч. 2 ст. 15 Закона о розничных рынках). Следовательно, предметом такого договора является передача на определенный срок за плату торгового места для торговли. Это соответствует понятию договора аренды (ст. 606 ГК РФ). Кроме того, в договоре между предпринимателем и управляющей рынком компанией указан номер торгового места, общая площадь, а также сведения о том, что торговое место находится на территории рынка. Это отвечает требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ об определении объекта аренды.

Подробнее об определении объекта аренды см. Путеводитель по договорной работе.

Представляется, что такой вывод ВАС РФ позволит сформировать на практике единообразный подход к разрешению данного вопроса. До принятия Постановления N 8668/13 существовало три позиции судов о том, как квалифицировать договор о предоставлении торгового места на розничном рынке (см. Путеводитель по судебной практике).

3. Вывод ВАС РФ: размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год

Данный вывод следует из того, что к договору о предоставлении торговых мест на рынке применимы положения гл. 34 ГК РФ об аренде. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные в этом договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Необходимо также учитывать разъяснение ВАС РФ о том, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора о твердом размере арендной платы либо порядке ее исчисления (п. 11) Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В рассмотренном деле управляющая рынком компания в нарушение п. 3 ст. 614 ГК РФ дважды увеличивала размер платы за предоставление торгового места до истечения года с момента заключения договора.

ВАС РФ подчеркнул, что право управляющей рынком компании самостоятельно определять цену договора (ч. 6 ст. 15 Закона о розничных рынках) должно рассматриваться в системной связи с положениями ГК РФ. Следовательно, наличие такого права не позволяет произвольно изменять установленную договором в твердом размере стоимость пользования торговым местом на рынке.

О судебной практике по вопросу изменения арендной платы не чаще одного раза в год см. Путеводитель по судебной практике.

О правилах изменения арендной платы см. Путеводитель по договорной работе.

4. Вывод ВАС РФ: если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным

ВАС РФ разъяснил, что в рассмотренном деле договор о предоставлении торговых мест на рынке содержал условия как договора аренды (гл. 34 ГК РФ), так и договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), то есть он являлся смешанным. Так, управляющая рынком компания обеспечивала энерго-, тепло- и водоснабжение рынка, осуществляла ежедневную уборку общих мест территории рынка, организовывала его охрану, что было предусмотрено в договоре.

В судебной практике уже встречался подобный подход (см. следующие судебные акты)).

Однако существовала и противоположная практика. Так, договор о предоставлении торгового места на рынке с условием об оказании услуг (по уборке помещений рынка, по его охране и т.п.) признавался договором возмездного оказания услуг.

10 подводных камней при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

Для каждой из сторон есть свои подводные камни. Здесь мы рассмотрим те, которые встречаются на пути арендатора. Раз мы говорим о камнях, то и сформулированы они в негативном ключе либо в виде вопросов. Статья, скорее не для юристов, а для тех, кто время от времени сталкивается с арендой. Впрочем, и юристам некоторые моменты могут пригодиться.

1. Мысль о том, что при существенном изменении курса договор аренды в иностранной валюте можно расторгнуть.

Вопрос, конечно же, коммерческий. Большинство офисов или других помещений в зданиях класса А, а также частично класса Б, сдавались именно на таких условиях. В связи с увеличением свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости ситуация стала меняться. Привязка арендной платы к рублю или установление верхней и нижней границ курса в договоре сегодня уже не является исключением из правил.

Установление арендной платы в иностранной валюте само по себе не является подводным камнем. Подводным камнем является непонимание между менеджментом и юристами арендатора. Складывается впечатление, что менеджер, согласовавший договор в валюте, уверен, что юристы всегда найдут способ выйти из этого договора в неблагоприятной ситуации. Именно такое мышление является подводным камнем.

Как правило, если первоначальное соглашение о намерениях не содержит способов досрочного выхода из договора, то и в сам договор юристы арендодателя не позволят «протолкнуть» возможность такого выхода.

Важно понимать, что существенное изменение курса валют не является основанием для изменения или расторжения договора по закону (так, по крайней мере, это трактуется судебной практикой). Поэтому необходимо, чтобы в тексте договора такая возможность была прописана прямым текстом. Я лично не встречал договоров, где арендодатель позволил бы включить такой пункт. Скорее, наоборот. Арендодатель часто подчеркивает в договоре невозможность такого выхода.

Поэтому, даже если арендатор освободит помещения в одностороннем порядке, потеряет обеспечительный депозит, то, вероятнее всего, счета по оплате арендной платы будут приходить ему до конца срока аренды. А если такой договор еще и обеспечен гарантией материнской компании, то проблема очевидна.

Расторгнуть или изменить такой договор — задача архисложная. Юристы сразу вспоминают про необходимые одобрения, про полномочия подписантов, про необходимость капитального ремонта, про несоответствие санитарным требованиям, про неправильную идентификацию помещений в договоре и так далее. Но может оказаться, что все эти направления перекрыты, и тогда на переговорах не остается ничего другого, как опираться на коммерческие аргументы. Например, можно наглядно показать собственнику помещений, что в случае продолжения аренды на прежних условиях ничего кроме банкротства арендатора не последует. Вопрос из юридической плоскости перемещается в коммерческую. Но иногда только это и работает.

2. Нет необходимости беспокоить юриста на стадии заключения соглашения о намерениях. Ведь этот документ не имеет юридической силы.

Соглашение о намерениях часто называют на английский манер BTS (businesstermsheet) или LOI (letterofintent). Но суть от этого не меняется. Юридических обязательств для сторон такой документ не создает. Его задачей является обозначение основных коммерческих договоренностей о том, что арендуется, по какой ставке и на какой срок.

Если бы этим соглашение о намерениях и ограничивалось, то, наверное, юристы здесь были бы лишними. Но часто в этом документе обсуждаются и другие вопросы, такие как условия использования обеспечительного депозита, порядок и условия выхода из договора, распределение обязанностей по ремонту и т.д. Несмотря на то, что юридических обязательств документ не создает, переломить ситуацию на стадии заключения основного договора очень сложно. Ссылка на то, что этот вопрос уже был согласован ранее, является очень веским аргументом против любой разумной инициативы юриста арендатора по этим вопросам.

Еще один момент — убедитесь, что в тексте соглашения о намерениях есть упоминание о том, что этот документ не создает обязательств для сторон. Это связано с тем, что наше гражданское законодательство, придает больше значения содержанию документа, чем его названию. Может оказаться, что вы подписали юридически обязывающий предварительный договор.

3. В предварительном договоре указано, что основной договор аренды должен быть заключен после того, как арендодатель получит свидетельство о праве собственности (акт ввода в эксплуатацию, любой другой документ) без указания точной даты.

Есть общее правило об определении сроков. Можно указать срок периодом времени от определенной даты, можно точной датой или указанием на событие, которое неизбежно должно произойти.

Получение свидетельства, как, впрочем, и совершение каких-либо других действий арендодателем, неизбежным событием не является. Поэтому завязывать на них сроки нельзя. Такие события могут включаться в предварительный договор как условия, необходимые для заключения основного договора, то есть могут квалифицироваться как «да» или «нет» при ответе на вопрос о заключении основного договора. Но они не могут отвечать на вопрос «когда».

Читайте так же:  Погашенная судимость при устройстве на работу

Ответ на вопрос «когда» должен определяться всегда четкой датой или периодом времени. Часто в предварительных договорах это выражается фразой – «но в любом случае не позднее [указывается дата]». Это приемлемо. Если же дата совсем не указана, то необходимо заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.

Статистки нет, но случаи, когда арендодатель отказывается от невыгодных ему предварительных договоров, мотивируя это истечением годичного срока, периодически встречаются. Такой отказ является вполне законным, если до истечения года ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор.

Не знаю, правильно ли говорить о камне обоюдоострый, но ситуация с этим камнем именно такая. Арендатор может использовать этот подводный камень и в своих интересах. Все зависит от ситуации. Но не лучше ли этот подводный камень убрать сразу, еще при заключении договора?

4. Несколько краткосрочных договоров вполне могут заменить собой долгосрочный?

Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.

Ситуация не редкая, с учетом того, что долгосрочный договор подлежит государственной регистрации. Не всегда стороны хотят заниматься такой регистрацией. Иногда для нее созданы не все условия. Поэтому прибегают к продляемому краткосрочному договору.

Для удобства бухгалтерского учета краткосрочный договор заключается на 11 месяцев. Можно заключить и на 364 дня, но тогда последний месяц не досчитается одного дня, что влечет перерасчет.

Не редкость, когда в краткосрочном договоре предусматривают автоматическое продление на новый аналогичный срок. Встречаются случаи, когда вместо автоматического продления, устанавливается обязанность заключить новый краткосрочный договор.

Автоматическое продление работает не так, как многие себе представляют. Некоторые ошибочно предполагают, что автоматическое продление (или даже просто продление по дополнительному соглашению) не допускается, потому что в сумме срок аренды будет превышать один год. Это не так. При продлении срок не суммируется и государственная регистрация не требуется. По этому вопросу можно посмотреть п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Проблема в другом – автоматическое продление не гарантирует того, что при истечении очередного срока одна из сторон не заявит о своем выходе из договора. Если не вдаваться в детали, то общее правило гласит – при автоматическом продлении любая сторона может заявить о выходе из договора при очередном истечении срока.

В ситуации снижения арендных ставок этот подводный камень может быть выгоден арендатору и позволит ему решить проблему с платежами в иностранной валюте. Но при другом раскладе за такой псевдодолгосрочный договор, заключенный сегодня, арендатор может держаться как за лучший бриллиант в своей коллекции. Вопрос – удержит ли?

Как и в любом вопросе, есть много нюансов. Если продление в краткосрочном договоре реализовано через механизм предварительного договора, то есть через обязательство заключить новый краткосрочный договор по статье 429 ГК РФ, то возможность выхода из такого договора далеко не очевидна.

Основной посыл всех обозначенных выше рассуждений в том, что опасно играть в игру «замени долгосрочный договор несколькими краткосрочными», если коммерческие договоренности сторон, направлены на заключение именно долгосрочного контракта. В сегодняшней ситуации арендатор может использовать ситуацию в своем интересе, завтра может все поменяться.

5. Нет места для маневра в долгосрочном договоре.

В долгосрочном договоре всегда необходимо оставлять место для маневра. Даже если выход без причины из такого договора запрещен арендодателем, то есть еще несколько моментов, которые следовало бы обсудить и включить в договор.

Под маневром на случай непредвиденных ситуаций я понимаю возможность сократить или увеличить арендуемые площади, возможность сдать площади в субаренду.

Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.

Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.

Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Мне как юристу не нравится размытость формулировки, но все же это лучше чем ничего. Если же вам удалось полностью отстоять ваше право на заключение субаренд, то считайте, что место для маневра вы себе обеспечили.

6. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.

Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.

7. Возврат обеспечительного депозита в рублях по курсу…?

Девальвация подняла ряд моментов, которые в обычной ситуации ни у кого вопросов не вызывали. Среди них вопросы возврата гарантийного депозита. Правильно ли будет затребовать этот депозит обратно по сегодняшнему курсу при расторжении договора аренды, заключенного в иностранной валюте?

Ответ на этот вопрос необходимо искать в тексте самого договора. Как правило, воля сторон при заключении договора не направлена на получение арендатором каких-либо дополнительных выгод от хранения депозита арендодателем. На депозит не начисляются проценты, под него не отрывается валютный вклад или другой механизм, позволяющий зарабатывать на изменении курса. Это, как правило, находит отражение в тексте контракта, и депозит возвращается в той же сумме, в которой был перечислен.

Тем не менее, неопределенность формулировок договора аренды иногда позволяет арендаторам спорить с арендодателем относительно суммы возвращаемого депозита в рублях. Тем более судебная практика по этому вопросу противоречива, и есть примеры, когда суды занимают сторону арендатора.

Стоит ли ввязываться в судебный спор по этому вопросу — решать, конечно же, арендатору. Каждый договор индивидуален. Но, как и у любой медали, здесь есть две стороны. Перечислив депозит на пике курсовой разницы, арендатор рискует тем, что руководствуясь точно такой же логикой, он получит к возврату сумму меньшую, чем он перечислил в рублях. За примером отката курса далеко ходить не надо.

Поэтому основная рекомендация для арендатора – как можно более детально договариваться о порядке возврата суммы обеспечительного депозита еще на берегу при обсуждении условий договора, а лучше даже при обсуждении соглашения о намерениях, не заставляя суд трактовать условия договора за вас. Эта рекомендация применима и для арендодателя. Для последнего она даже более актуальна.

8. Две аренды на один объект – чьи же тапки?

Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.

Для не юриста вывод звучит немного парадоксально, но оба договора, независимо от того когда они были заключены будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту-приема передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.

Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

9. Арендные каникулы – безвозмездное пользование?

Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.

При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово «аренда» «безвозмездным пользованием», посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговики. Конечно, далеко не факт, что потребуют. Но все же.

Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.

Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.

10. «Duediligence» в моем доме попрошу не произносить.

Перевести этот термин можно как должная осмотрительность. В юридическом переводе означает комплексную юридическую проверку.

Нужно ли проявлять должную осмотрительность при заключении договора аренды? Вопрос риторический. Но это не мешает некоторым задавать его уже после того, как договор заключен.

В рамках такой проверки, как минимум, необходимо понять, что за объект вы арендуете, и уполномочен ли тот, с кем вы подписываете договор аренды, подписывать такой документ.

Про объект вам расскажет выписка из специального реестра – ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе вы сможете увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.

Про собственника вам расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.

Но, конечно же, это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.

Если объект в ипотеке, то попросите согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и ваша аренда. А было бы согласие – такого прекращения не произошло бы даже после продажи с публичных торгов.

С субарендой все более или менее понятно – без анализа основного договора аренды заключать субаренду, как минимум, опрометчиво.

Доверительный управляющий сдает в аренду? Арбитражный управляющий? Закрытый паевой инвестиционный фонд? Задумайтесь, а какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.

Вопросов много. При простой проверке руководствуйтесь данными публичных источников и самыми основными учредительными документами. При сложной проверке – приглашайте юристов.

Материал подготовил Максим Мозгов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, старший юрист международной юридической фирмы CMS.

Читайте так же:

  • Налоговая декларация по налогу на имущество организации за 2019 год Налог на имущество: декларация за 2018 год Декларация по налогу на имущество (бланк) Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/[email protected] была утверждена форма декларации по налогу на имущество 2018. Впервые все плательщики налога на имущество отчитывались по ней за 2017 год. По ней же в ее […]
  • Без прописки штраф сколько Сколько времени можно жить без прописки? Процедура постановки на регистрационный учет граждан имеет свои периоды в зависимости от вида прописки: если она временная, то проживать без отметки в УФМС можно до 90 дней; в случае постоянной регистрации по месту жительства законом […]
  • Страховка легковой прицеп цена Нужна ли страховка ОСАГО на прицеп к легковому автомобилю в 2019 году В 2007 году произошли глобальные изменения в отношении ОСАГО, которые повлекли за собой волну вопросов от водителей транспортных средств с прицепом. Сегодня мы постараемся дать конкретные разъяснения в этой […]
  • Доплата до мрот несовершеннолетним Доплата до МРОТ - когда нужна и как правильно доплатить? МРОТ в 2018 году — виды, размер, нормативная база Согласно статье 3 закона «О минимальном…» от 19.06.2000 № 82-ФЗ минимальный размер оплаты труда — это условная величина, которая используется для регулирования размеров оплаты труда […]
  • Реквизиты оплаты госпошлины в доход федерального бюджета арбитражный суд Арбитражный суд Пермского края Реквизиты для уплаты государственной пошлины г.Пермь Реквизиты для заполнения платежного поручения на перечисление государственной пошлины В соответствии со статьями 333.21 и 333.22 главы 25.3 Налогового кодекса (ФЗ № 127-ФЗ от 02.11.2004 г. и ФЗ № 201-ФЗ […]