Меню

Договор аренды в германии

Жилищное право Германии

Права арендатора

Права арендатора в Германии защищены законом и договор аренды, существующий между арендодателем и арендатором, достаточно сложно расторгнуть.

Для расторжения договора необходимо наличие предпосылок, в частности, не выполнение одной из сторон условий договора.

Если планируется приобретение квартиры для собственных нужд или для нужд близких родственников, то рекомендуется приобретать квартиру без арендаторов.

По закону (BGB § 566) продажа квартиры в Германии не прекращает действие имеющегося договора аренды, новый собственник приобретает все права и обязанности по данному договору. Это означает, что арендатор перечисляет оговоренную договором сумму аренды на счет нового собственника, а собственник несет обязанность содержать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Расторжение договора аренды

Со стороны арендодателя расторгнуть договор в Германии невозможно без веских причин. Это возможно только в тех случаях, когда арендатор не выполняет условия договора, например, не оплачивает или не своевременно оплачивает арендную плату, нарушает порядок проживания.

Расторжение договора аренды по тем основаниям, что квартира требуется для личных нужд или нужд ближайших родственников, нужно доказывать. Если арендатор оспаривает данный вопрос, то дело о выселении решается в суде.

С аналогичной ситуации столкнулся наш клиент К., который приобрел сданную в аренду квартиру и хотел использовать ее для своих и нужд своих родственников во время посещения Германии. Арендаторы были не согласны с расторжением договора аренды и оспаривали, что квартира нужна собственнику для личного проживания.

Если Вы не имеете разрешения на проживание в Германии, то сложно рассчитывать на выигрыш дела в суде, так как сложно убедить суд в том, что лицу без права постоянного проживания в Германии нужна квартира для личных нужд.

В этом случае более целесообразно попытаться решить вопрос о расторжении договора аренды квартиры мирным путем и прибегнуть к услугам адвоката, который проведет переговоры с арендатором по поводу добровольного расторжения договора аренды.

Именно таким образом поступил наш клиент, что позволило ему сэкономить время и деньги.

Повышение арендной платы

Произвольное повышение арендной платы в Германии недопустимо по закону (BGB §§ 558a,558b). Любое повышение арендной платы должно быть обосновано либо повышением стоимости коммунальных услуг, либо повышением средней стоимости арендной платы для аналогичных квартир в данном районе.

Повышение арендной платы так же возможно, если после проведения ремонтных работ или установления например встроенной кухни квартира стала более комфортабельной для проживания. Квартиросъёмщик должен дать согласие на повышение стоимости аренды, в противном случае вопрос обоснованности повышения арендной платы решается в суде.

Покупка недвижимости

Перед покупкой объекта недвижимости необходимо как минимум проверить, кто является собственником объекта и не заложен ли объект, выставленный на продажу.

Если сделка купли-продажи совершается через маклера, покупатель несет дополнительные расходы, размер вознаграждения маклера составляет обычно 5-10% процентов от суммы сделки. Исключением из этого правила является покупка недвижимости на аукционе в Германии.

По договоренности с продавцом деньги за приобретенную недвижимость для гарантии можно перевести на счет нотариуса. После выполнения всех условий договора и внесения нового собственника в реестр собственников, который ведется в местном суде, нотариус переведет деньги продавцу. Таким образом будет гарантировано, что собственник жилья не продаст его вторично.

Аренда недвижимости в Германии

Каждый инвестор, покупающий немецкую недвижимость рано или поздно интересуется таким вопросом, как аренда недвижимости в Германии. И это совсем не связано с тем, что они хотели бы, например, арендовать какой-то объект. Нет, это связано с тем, что покупая доходную недвижимость на инвестора переходят все права и обязанности по договорам аренды. А все вопросы связанные с обязанностями всегда требуют детального изучения, в том числе и такой вопрос, как рентабельность аренды в Германии.

Тонкости аренды недвижимости в Германии

Аренда недвижимости в Германии имеет один основной и самый важный закон: Kauf bricht nicht die Miete — покупка не влияет на аренду (§566 ГГУ). Это означает, при покупке какого-либо объекта недвижимости покупатель автоматически входит в ранее заключенный договор аренды и новый договор аренды заключать не требуется. Ему нужно только сообщить о смене собственника арендатору в форме письма и указать новый номер счета для оплаты арендных платежей. Чаще всего такое уведомление рассылает управляющая компания.

Варианты недвижимости в аренду

Аренда недвижимости в Германии делится на 3 основные группы:

  • аренда жилых помещений в Германии
  • аренда коммерческих помещений
  • аренда земли.

Особенности аренды жилых помещений в Германии

Аренда квартиры в Германии строго урегулирована в Германском Гражданском Уложении (ГГУ). На основании §535 ГГУ основными обязательствами арендатора являются своевременная оплата аренды, а арендодателя: предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора и поддержание её в таком состоянии в течении всего срока найма. Немаловажным вопросом являются сроки расторжения договора аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор может расторгнуть договор на основании § 573с за три месяца, а вот арендодатель не может расторгнуть договор аренды без веской на то причины. Причины для расторжения договора указаны в § 573, это, например, при нарушении арендатором своих обязанностей по договору в значительном объёме, если арендодатель нуждается в помещении для собственного проживания или же продолжение отношений аренды принесёт значительные убытки арендодателю. Договор аренды должен быть обязательно оформлен письменно. Так же немаловажными нормами являются статьи закона о залоге, изменении арендной платы, а также оплаты коммунальных платежей. Например, арендодатель, с целью минимизации риска неуплаты, вправе требовать от арендатора залог в размере до трёхкратной арендной платы (без учёта коммунальных платежей).

  1. Любое повышение арендной платы, согласно закону, должно быть обосновано и заявлено нанимателю в форме текста за три месяца до её повышения. Основания повышения арендной платы также перечислены в законе (§558а), как правило, это повышение арендной платы в пределах, принятых по соглашению в данной местности.
  2. Причем, повышать арендную плату арендодатель не имеет права чаще, чем один раз в год, за исключением случаев модернизации помещения или увеличения эксплуатационных расходов (или коммунальных платежей), оплата которых по немецкому законодательству ложится на плечи арендаторов.

Особенности аренды коммерческих помещений в Германии

Аренда коммерческих помещений не так строго урегулирована законом и дает свободу договорным отношениям. Именно здесь и скрываются многие опасности. Ведь в договоре стороны могут урегулировать очень многие вопросы, которые не всегда окажутся выгодными для инвестора. Так, например, сроки договора, индексация, права арендодателя по содержанию здания и даже размер коммунальных платежей стороны могут урегулировать индивидуально и в пользу арендатора. И тогда выгодная рентабельность объекта останется только на рекламном проспекте, де факто из-за такого договора объект может оказаться убыточным для инвестора. Так же очень важно, не забывать про индексацию договора аренды. Например, имея индексацию арендной платы в договоре, стоимость аренды тц в Германии будет расти в зависимости от роста потребительской корзины.

Поэтому мы рекомендуем всегда делать проверку due-dilligence. Эту услугу Вы можете заказать у нас даже, если выбранный Вами объект не включен в наш каталог инвестиционных объектов.

Особенности аренды земли в Германии

При инвестиции в доходную недвижимость аренда земли играет роль только в одном случае, когда земля на которой стоит инвестиционный объект переходит не в собственность, а сдается в аренду на длительный срок, обычно на 99 лет с правом пролонгации. С экономической точки зрения такая форма инвестиции выгодна, так как расходы на землю (аренда) можно списывать с налогов, в отличии от земельного участка, который не попадает под типичную амортизацию здания.

Аренда недвижимости в Германии – это важный вопрос, который можно доверить только специалистам.

Информация для справки:

Стоимость аренды торгового центра в Германии сильно варьируется в зависимости от его местоположения. В качестве примера могут послужить данные за 2012 год:

Заключение договора аренды места проживания

При заключении договора аренды на место проживания в Германии (Mietvertrag) необходимо обратить особое внимание на некоторые детали. В данной статье мы хотели бы ознакомить Вас с самыми важными из них, которые помогут Вам не допустить возможных разногласий с арендодателем во время и после проживания, а также помогут Вам избежать действий мошенников, которых в Германии, увы, тоже хватает.

11 пунктов, на которые нужно обратить особое внимание:

Не заключайте договор аренды второпях. У Вас есть полное право ознакомиться с договором в течение минимум одного дня после его предоставления арендодателем. Если арендодатель будет настаивать на том, чтобы Вы на месте ознакомились с договором и подписали его, то лучше не рисковать, и поискать другой вариант проживания, так как в договоре могут присутствовать различные юридические слова и словосочетания, смысл которых Вы просто не можете знать. Лучше не рисковать и поискать другое место проживания.

Пожалуйста, обратите особое внимание на следующие пункты договора:

  • Какова действительная стоимость аренды? То есть уточните, сколько будет стоить место проживания со всеми расходами: коммунальные услуги, отопление, электроэнергия и т.д.;
  • Какова стоимость отопления (Heizkosten)? Попросите арендодателя показать квитки об оплате отопления за последние месяцы или спросите это у предыдущего арендатора;
  • Является ли договор ограниченным во времени (befristet) или неограниченным (unbefristet);
  • Планируется ли в будущем модернизация Вашего жилого помещения или здания в целом? Если да, то стоимость аренды после модернизации может значительно повыситься;
  • Уточните вопрос, связанный с тем, какие именно работы по улучшению условий проживания Вы имеете право проводить самостоятельно? Иногда бывают банальные случаи, что даже гвоздь в стенку без разрешения арендодателя вбивать нельзя;
  • Обязательно уточните момент с распорядком во всём жилом здании (до скольки можно принимать гостей, когда и кем проводится уборка в подъездах и т.д.);

Очень часто случается так, что до Вашего заселения в жилое помещение в нём проживает прежний арендатор и передача помещения проводится под протокол передачи и приёма квартиры. В этом протоколе отмечаются все поломки и неисправности, которые могут присутствовать на момент Вашего заселения. Если данные факты имеют место быть в большом объёме, Вы можете попросить о снижении арендной платы. Но и без этого протокол передачи и приёма жилого помещения станет Вашей страховкой на случай, если при Вашем выезде из жилого помещения арендодатель обвинит Вас в том, что Вы что-то сломали, хотя это было сломано уже до Вас.

В договоре должны быть указаны точные контактные данные арендодателя — адрес проживания и телефон. Никогда не соглашайтесь на то, что в договоре прописывается лишь номер почтовой ячейки арендодателя (Postfach).

Некоторые арендодатели очень любопытны и хотят получить от Вас как можно больше личной информации. Учтите, Вы обязаны предоставить только фамилию, имя, дату и место рождения, а также род деятельности. Информация о Ваших доходах, возможных долгах, судимости, прежнего адреса проживания и т.д., арендодателя интересовать не должна. Однако здесь нужно отметить тот факт, что в последнее время, если потенциальный арендатор не укажет размер своего дохода, то вряд ли кто-то сдаст ему квартиру или комнату. Поэтому решайте сами, говорить об этом или нет.

Возможный залог за место проживания (Kaution) не должен превышать трёх месячных арендных плат. Это очень важный момент, так как некоторые «мудрецы» из рядов арендодателей требуют залоги в размере 6-ти месячных арендных плат, что является административным нарушением. Очень важно! Арендодатель имеет право вернуть залог в течение максимум 6-ти месяцев после Вашего выезда из жилого помещения. Однако как показывает практика, он возвращается в течение одного месяца.

Внимание! При выезде их жилого помещения потребуйте от арендодателя письменное подтверждение того факта, что он принял место проживания в хорошем состоянии, согласно договору, чтобы потом не было сюрпризов типа: «Вы сломали кухню и поэтому я не буду возвращать Вам залог».

Правило – «Кто заказал, тот и платит» . Тут речь идёт о комиссионных маклеру. Если Вы нанимали маклера, то платите Вы. Если маклер, через которого Вы получили место проживания, был нанят арендодателем, то, соответственно, платит он.

Повышение стоимости аренды: Стоимость арендной платы не может быть поднята на основании простого желания арендодателя. Согласно законодательству Германии, арендная плата может быть поднята только один раз в год, и то с условием, что арендодатель предупредил об этом арендатора в письменном виде за три месяца до повышения. Важно, чтобы Вы знали, что Вы имеете полное право подать протест на решение арендодателя повысить стоимость аренды, если конечно повышение не связано с модернизацией Вашего жилого помещения или здания в целом и Вы были об этом своевременно предупреждены.

Срок расторжения договора (Kündigungsfrist): Максимальный срок на расторжение договора аренды в Германии не должен превышать трёх месяцев. То есть, если Вы хотите выехать из квартиры 01.09, то Вам необходимо подать арендодателю письменное заявление на расторжение договора до 30.06. Причём при этом считается дата фактического получения Вашего заявления арендодателем, а не дата его отправления, например по почте, Вами. Поэтому всегда лучше отправлять заявление заказным письмом на имя арендодателя под подпись.

В случае если всё здание, в котором находится Ваша комната или квартира, поменяло владельца, то это никак не влияет на Вашу аренду. Смена владельца не является основанием для расторжения договора аренды со стороны нового хозяина. В немецком законодательстве это называется: «Kauf bricht nicht Miete» , что можно перевести как «Покупка не прекращает аренду».

Расторжение договора аренды жилья в Германии

Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут выселиться в течение 3-х месяцев, написав заявление на расторжение договора (Kündigung). Однако существует ряд исключений, ограничивающих расторжение договора раньше оговоренного срока или же наоборот, позволяющих расторгнуть договор без соблюдения трех месячного срока.
Для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессами и штрафами.
В этой статье речь идет о порядке и возможностях расторжения договора жилья как для жильцов (Mieter), так и владельцев (Vemieter).

Нормы законодательства

Виды договоров аренды

Договора на аренду в Германии бывают двух видов:

  • бессрочный договор
  • договор аренды на определенный срок

Бессрочный договор аренды

Срок расторжения бессрочного договора для арендатора составляет 3 месяца независимо от длительности договорных отношений. Заявление о расторжении необходимо направить в письменном виде до 3-го числа месяца, с которого начинается подсчет времени расторжения. Рекомендуется направить заявление таким образом, чтобы в спорном случае было доказательство, что арендодатель получил письмо.
В бессрочном договоре также может оговариваться срок, в течение которого расторжение невозможно. В таком случае, до указанной даты действуют правила, как в договоре аренды на определенный срок. После указанной даты действуют правила бессрочного договора. Срок не может составлять более 4-х лет.

Договор аренды на определенный срок

В договоре аренды на определенный срок оговаривается срок действия договора (максимально 4 года). Ни арендодатель, ни арендатор не могут расторгнуть договор раньше этого срока без наличия очень веских причин.

Расторжение договора арендатором (Mieter)

Расторжение договора жильцами возможно в 3-х месячный срок при наличии бесрочного договора или отстуствия оговорок о невозможности досрочного расторжения. Любые оговорки, превышающие 4 года, являются недействительными и могут не соблюдаться.

Заявление о расторжении договора подается арендодателю в письменной форме в сроки, оговоренные в договоре. Существует три различных вида Kündigung:

  • Ordentliche Kündigung: Арендодатель уведомляется за три месяца об окончании действия договора
  • Sonderkündigung: В некоторых случаях жильца имеют право расторгнуть договор при наступлении определенных обстоятельств. Например, возможность расторжения договора после капитального ремонта и значительного повышения арендной платы
  • Fristlose Kündigung: Аренда жилья прекращается без соблюдения сроков ожидания в случае, если продолжение договора невозможно по веским причинам, например, проживание в квартире представляет угрозу для здоровья

Письмо о расторжении договра не имеет особой специальной формы, но должно содержать следующие данные:

  • Личные данные для коммуникации
  • Данные о жилье и заключенном договоре
  • Дату расторжения договора
  • Отзыв доверенности по снятию денег инкассо с момента расторжения договора
  • Предложение по дате приема/передачи квартиры
  • Просьбу подтверждения получения данного письма (Kündigungsbestätigung)
  • Будущий адрес (если известен)

Для соблюдения всех формальностей лучше всего воспользоваться или готовой формой, предоставляемой адвокатами, или генератором заявления об отказе от жилья, например, от ImmobilienScout24. Письмо лучше всего отправлять с уведомлением или передать арендодателю лично при наличии свидетелей.

Возможность досрочного расторжения при самостоятельном поиске нового арендатора

Никто не застрахован от необходимости досрочного расторжения договора жилья. Причины могут быть различные и в некоторых случаях срок расторжения договора можно укоротить. Самым простым решением является получение согласия арендодателя на ранее расторжение, например, представив нового арендатора, готового перенять договорные отношения (Nachmieter). Следует отметить, что Арендодатель не обязан соглашаться на нового арендатора. Исключение составляют случаи, когда арендодатель не имеет права отказать в досрочном расторжении договора, при предоставлении нового арендатора (Nachmieter):

  • арендатор вынужден переехать в связи со сменой работы
  • изменение финансовой ситуации у арендатора, например, увольнение, требующее снижения расходов
  • изменения в личной жизни, беременность или рождение ребенка
  • необходимость в уходе или невозможность проживания без посторонней помощи

К исключениям не относятся случаи, если арендатор приобрел недвижимость или нашел более дешевую аренду.
В тоже время арендодатель может отклонить кандидатуру нового квартиросъемщика, если его финансовая состоятельность вызывает сомнения или у будущего арендатора есть домашние животные, для которых требуется разрешение арендодателя.
Арендодатель имеет право заключить с последующим арендатором арендный договор на новых условиях.

Особые случаи расторжения договора (Sonderkündigung)

Повышение арендной платы

Срок расторжения договора после получения требования о повышении арендной платы составляет 2 месяца.

Капитальный ремонт (Sanierung) квартиры или дома

При проведении капитального ремонта, арендатор имеет право расторгнуть договор в течение месяца.

Расторжение договора без соблюдения сроков ожидания (Fristlose Kündigung)

В некоторых случаях возможно расторжение договора аренды без соблюдения сроков ожидания. Следует отметить, что арендодатель может не согласиться с таким расторжением, что может привести к судебным разбирательствам по правомерности такого расторжения. Зачастую перед расторжением без соблюдения сроков (Außerordentliche fristlose Kündigung) необходимо предварительно прислать арендодателю предупреждение (Abmahnung). В некоторых случаях допускается расторжение без предварительного предупреждения.

Невозможность проживания в квартире

  • Если арендатор не может пользоваться или попасть в квартиру в соответствии с договором. Примером может быть случай, если предыдущий арендатор не освободил квартиру в срок или затянувшиеся ремонтные работы. Кроме расторжения договора арендатор также может потребовать от арендодателя возмещение убытков из-за невозможности пользования жильем. К возмещаемым позициям относятся расходы на проживание, поиск нового жилья, хранение мебели, транспортные расходы и.т.д.
  • Смена замка арендодателем без уведомления арендатора. Исключение составляют случаи, когда такая замена была произведена в вынужденном порядке и арендодатель не смог связаться с арендатором
  • Если из-за строительных недостатков или в результате стихийных бедствий квартира или дом становятся непригодными для жизни. В таких случаях необходимо проинформировать арендодателя о недостатках. Информирование арендодателя не требуется, если заранее ясно, что арендодатель не в состоянии исправить недостаток в короткий срок, например, квартира стала непригодной для проживания после обрушения стены дома

Проживание негативно влияет на здоровье

Если в квартире или доме выявлены недостатки или субстанции, негативно влияющие на здоровье арендатора или представляющие опасность для жизни арендатора, то срока расторжения может не быть. Примером может служить аренда квартиры с плесенью человеком с заболеваниями дыхательной системы. Следует отметить, что в данном случае необходимы доказательства эксперта (Sachverständiger) и врача, что недостатки или субстанции действительно оказывают негативное влияние на здоровье.

Некорректное поведение арендодателя

Некорректное поведении арендодателя может быть связано с договорными отношениями:

  • невозможность пользования квартирой в объеме, оговоренном в договоре
  • умышленное завышение коммунальных платежей
  • умышленное умалчивание недостатков в квартире

Также причиной могут быть и личные отношения:

  • оскорбления и угрозы со стороны арендодателя, а также нанесение телесных повреждений
  • нарушение права неприкосновенности жилища, например, наличие дополнительного ключа от квартиры у арендодателя и посещение квартиры арендодателем при отсутствии арендатора
  • установление скрытых камер или приборов слежения

Расторжение договора арендодателем (Vermieter)

Арендатор просто так выселить жильцов не имеет права. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Если причина, по которой было отправлено письмо о расторжении договора, изменилась, то арендодатель обязан уведомоить об этом жильца. В некоторых случаях это может привести к новым срокам или отсутствию возможности к расторжению (например, владелец хотел использовать квартиру для собственных нужд и написал об этом письмо жильцу; через какое-то время другой жилец решил переехать и таким образом в доме освобождается квартира. Владелец должнен уведомить об этом первого жильца и воспользоваться освобождаемой квартирой, если она по своим характеристикам соответствует с планируемой).
Расторжение договора по инициативе владельца составляет:

  • 3 месяца при аренде до 5-ти лет;
  • 6 месяцев при аренде до 8-ми лет;
  • 9 месяцев при аренде более 8-ми лет.

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf)

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также дальние родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов, выселение по этому пункту маловероятно. Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

  • Необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане (Суд признает такое пожелание лишь в случае необходимости присутствовать во второй квартире не менее 8-10 дней в месяц)
  • Переезд в другую квартиру по состоянию здоровья
  • Необходимость места для регулярного посещения детей или внуков
  • Необходимость дополнительной комнаты для детей
  • Изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы
  • Планируются изменения в семье, которые потребуют дополнительную площадь, рождение ребенка или помощь близким родственника, что также включает необходимость привлечения доп. персонала или создание доп. площади для занятия определенными видами деятельности
  • Необходимость отдельного жилья для взрослых детей
  • Необходимость проживания дополнительного персонала, например, Aupair-Mädchen, няня или Pflegepersonal. В данном случае применяется формулировка “berechtigte Interesse des Vermieters”

Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике. Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 7.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, получая аренду в размере 250 Евро в месяц. Суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kündigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся. Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами на съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы. Реформа 2013 года немного улучшила права владельцев, но при сдаче жильцам, которые заранее не планируют платить, следует быть готовым к значительным убыткам и полному ремонту квартиры.

Закон и суды на стороне жильцов

Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о завершении договора (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Härtergründe), к котором относятся:

  • Возраст жильца
  • Социальные возможности жильца
  • Тяжелые болезни или личные обстоятельства
  • Беременность
  • Предстоящие экзамены

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд).

В случае, если при расторжении договора были указаны неправильные данные или владелец жилья изначально планировал использование жилья для других целей и об этом стало известно предыдущему арендатору, то такой обман может привести к судебным разбирательствам и высоким штрафам и компенсациям бывшим жильцам. Следует также отметить, что вышеуказанные параграфы не действуют на жилье расположенное в квартире или доме арендодателя, если максимальное число квартир не превышает 2-х или в некоторых случаях 3-х.

Аренда в Германии

Рынок аренды в Германии отлично развит, но при этом имеет множество аспектов, которые необходимо учитывать в равной степени, как арендаторам, так и арендодателям.

Общие аспекты аренды

Прежде всего, отметим, что аренда в Германии осуществляется исключительно на основании договора аренды – Mietvertrag. А на государственном уровне вопросы аренды регулируются в первую очередь разделом Жилищного права (Mietrecht) Гражданского кодекса Германии (BGB).

Процесс аренды недвижимости может осуществляться как частными лицами самостоятельно, так и через управляющую компанию. Стоит отметить, что в обоих случаях от арендатора, скорее всего, потребуются документы, подтверждающие его платежеспособность, а так же справка (Auskunft) из кредитного бюро SCHUFA.

При сдаче недвижимости через УК в её услуги входит: поиск арендатора, проверка его платежеспособности, показ недвижимости и заключение договора аренды. А вот юридической ответственности за найденного арендатора УК не несет, поэтому не лишним может стать личное с ним знакомство.

Стоимость услуг УК равняется, как правило, двум холодным рентам (Kaltmiete, арендная плата без учета коммунальных услуг) и по закону не может превышать размер в 2.38 ренты. Необходимо отметить, что в Германии все риэлторы и УК, предоставляющие услуги сдачи в аренду обязаны иметь соответствующую актуальную лицензию.

Любая субаренда недвижимости возможна только с разрешения собственника жилья. Причем необходимо ставить собственника в известность, даже если новым жильцом окажется супруг или партнер по гражданскому браку арендатора.

Прекращение договора аренды возможно только при заблаговременном уведомлении. Данное правило касается как арендатора, так и арендодателя, а срок определяться сроком, на который заключен договор аренды:

  • за три месяца, если договор аренды подписан на срок до пяти лет;
  • за полгода, если срок аренды составляет от пяти до восьми лет;
  • за девять месяцев в случае договора аренды сроком больше чем на восемь лет.

Досрочно аннулировать договор аренды собственник может только в случае веских на то причин, таких как: многократные нарушения договора аренды или правил установленных жилищным собранием дома, систематическая неуплата ренты.

Арендная недвижимость

В Германии при аренде квартир существует достаточно много нюансов относящихся именно к помещению, некоторые из которых обусловлены ещё и тем, что жильцы многоквартирных домов составляют жилищное сообщество и имеют долевую собственность на общественные площади дома.

Составляя и проверяя договор аренды необходимо учитывать, по меньшей мере, следующие нюансы, касающиеся арендной недвижимости:

  • В аренду сдается только жилая площадь. Причем в расчете площади учитывается так же высота потолков, что уменьшает размер площади, к примеру, в мансардах помещениях;
  • Каждый метр открытой площади засчитывается за четверть квадратного метра. Исключение составляет только открытая площадь с «особой практической ценностью», которая зачитывается за половину квадратного метра;
  • В жилую площадь не включаются такие внутриквартирные помещения как: Ванна комната и туалет, Коридор, Технические площади, такие как, к примеру, водонагревательные котлы и отопительные печи и даже встроенные шкафы;
  • Никогда не включаются в жилую площадь любые общие помещения дома, например: Подвал, Чердак, Гараж, Служебные помещения и прочее;
  • В сдаваемом помещении должна быть предусмотрена качественная звукоизоляция. Обусловлено это тем, что после 22-00 в германии строго запрещается шуметь в квартирах, а за регулярное нарушение запрета другие жильцы имеют право потребовать снижение ренты и в этом случае придется возмещать недополученную прибыль их арендодателям;
  • В Германии на законодательном уровне предусмотрена обязанность арендатора по проведению косметического ремонта арендуемого помещения. Срок ремонта оговаривается в договоре и может быть установлен как раз в три, пять или семь лет;
  • В договоре обязательно стоит предусмотреть урегулирование вопросов по устранению скрытых недостатков. Обусловлено это как предыдущим пунктом, так и тем, что на рынке вторичного жилья могут встречаться объекты с такими дефектами как плесень, некачественные материалы и т.д.;


При аренде недвижимости в Германии, всегда взимается залог в размере холодной ренты за два месяца. Данный залог кладется на специальный депозитарный счет в банке и по истечению аренды, если договор аренды не нарушался, возвращается арендатору вместе с процентами по депозиту.

Размер арендной платы устанавливается на усмотрение собственника недвижимости, но, как правило, рассчитывается на основе «средней стоимости ренты» — Mietspiegel. Средняя рента индивидуальна для каждого городского района и типа жилья;

Повышать арендную плату можно не более чем на 20% за два года. Причем размер ренты после её увеличения не может превышать размер ренты для аналогичной недвижимости в том же районе. Исключение может составлять недвижимость, которая значительно повысила свои качества после, к примеру, капитального ремонта;

В Германии можно добиться изменения арендной платы, в случае если реальная жилая площадь окажется меньше заявленной в договоре. Стоит отметить, что для изменения ренты необходима разница площадей более чем в 10%, а сам договор не должен содержать поправок фиксирующих нестандартное измерение площадей;

Коммунальные расходы ежемесячно оплачиваются арендатором, а размер платежей по ним фиксируется в договоре. Отдельно в договоре оговаривается плательщик земельного налога и страховки на недвижимость;

Поскольку коммунальные расходы сильно зависят от потребления, а так же из-за возможного изменения цен на них, в конце каждого года арендатор получает от собственника и оплачивает счет за перерасход по коммунальным услугам. На основании этого счёта арендодатель имеет право поднять размер платы за коммунальные услуги, но сделать это возможно не чаще чем раз в год.

Любые оплаты по аренде можно производить только на основании договора и после его заключения. Сами оплаты необходимо проводить исключительно через банк с указанием цели платежа.

Не стоит забывать и о том, что всегда необходимо предварительно проверять актуальность правовой информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список официальных ресурсов Германии, в том числе и упомянутых в этой статье можно найти в нашей энциклопедии.

Все статьи цикла «Германская недвижимость»:

ВНИМАНИЕ! Вы используете устаревший браузер Internet Explorer 8

Данный сайт построен на передовых, современных технологиях и не поддерживает Internet Explorer 8-ой версии.

Настоятельно Вам рекомендуем выбрать и установить любой из современных браузеров. Это бесплатно и займет всего несколько минут.

Почему нужно поменять браузер IE8 на другой?

Браузер Internet Explorer 8 является не просто браузером старой версии, а устаревшим браузером, браузером старого поколения. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы в несколько раз ниже! Internet Explorer 8 не способен корректно отображать большинство сайтов.

Если по каким либо причинам Вы не имеете доступа к возможности установки программ, то рекомендуем воспользоваться «portable» версиями браузеров. Они не требуют инсталляции на компьютер и работают с любого диска или вашей флешки: Mozilla Firefox или Google Chrome.

СAUTION! You are using the out-of-date browser Internet Explorer 6

This site is built on the advanced, modern technologies and does not support Internet Explorer version 6.

It is insistently recommended to you to choose and establish any of modern browsers. It is free of charge and also will take only some minutes.

Читайте так же:

  • Куда можно пожаловаться анонимно Жалоба на работодателя - иногда необходимая мера Если не оплачивают больничный, не предоставляют отпуск, заставляют трудиться сверхурочно, задерживают зарплату, вы можете пожаловаться на работодателя. Ведь в его обязанность входит, к примеру, хотя бы раз в полмесяца в одно и то же число […]
  • Казань нотариус советский район Казань нотариус советский район Нотариусы Советского района Советский район Бикчурина Флюра Ахметовна 420061, г. Казань, ул. Космонавтов, д. 44 тел.: 273-15-61 пн,вт,чт: 9:00-18:00; пт: 9:00-14:00 обед: 13:00-14:00 Жиляева Лариса Валериановна 420029, г. Казань, ул. Сибирский тракт, […]
  • Инструкция по заполнению реестра в фсс Программа "Подготовка расчетов для ФСС" Программа предназначена для предприятий и организаций Версия: 2.0.4.73 Дата: 05.02.2019 Имя файла: setup_arm_fss_single_2_0_4_73.zip - локальная однопользовательская версия Размер, байт: 25 520 409 отчетность: заполнение расчетов "Форма 4-ФСС" и […]
  • Заявление на закрытия ип р26001 Закрытие ИП в 2019: бланк заявления Р26001 и образец Чтобы расстаться со статусом индивидуального предпринимателя, нужно подать в свою «родную» налоговую заявление на закрытие ИП. И лучше с этим не тянуть, поскольку формальное прекращение деятельности не избавит вас от уплаты страховых […]
  • Приказ распоряжение о поощрении работника т-11 Приказ о поощрении работника. Формы № Т-11 и Т-11а Руководитель организации издаёт приказ о поощрении (премировании или награждении). Этот приказ оформляется в отделе кадров по унифицированной форме № Т-11 или Т-11а (для группы сотрудников). Приказ служит для документирования факта […]
Читайте так же:  Компенсация проезда к месту отдыха сотрудникам полиции