Меню

Договор между застройщиком и инвестором

Договор инвестирования в строительство

Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).

Что такое инвестиционный договор

Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).

Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

внимание

Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Участники строительства

Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.

С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.

В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.

А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.

В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:

  • получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
  • подготовка задания на проектирование;
  • техническое сопровождение проектной стадии;
  • оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
  • обеспечение освобождения территории строительства;
  • организация управления строительства;
  • технический надзор.

Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.

Элементы договора

Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.

Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.

Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.

Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.

это важно

Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:

  • на оплату услуг заказчика-застройщика;
  • на финансирование подрядных организаций.

В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.

А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.

В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.

внимание

Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Договорные условия

По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.

В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.

А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.

А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.

Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Последствия «инвестиционного» договора (Николаев С.А.)

Дата размещения статьи: 30.05.2015

Довольно часто возникают ситуации, когда для завершения стройки требуются деньги, причем в значительном количестве. Что делать, если кредит привлечь затруднительно либо его предлагают на невыгодных условиях?

Рассмотрим один из возможных вариантов — привлечение средств другой организации с передачей ей после завершения строительства части построенного объекта. В последние годы такие договоры по непонятной причине называют инвестиционными, а обеспечивающую возведение объекта организацию — заказчиком-застройщиком.
Бухгалтеры нередко задаются вопросом: как отражаются в учете операции по такому инвестиционному договору?
Вспоминается историческая легенда о том, что российская императрица Екатерина II в слове «еще» делала четыре ошибки, она якобы писала «исчо». То же самое, на наш взгляд, имеет место при заключении инвестиционного договора заказчиком-застройщиком. На самом деле, в гражданском законодательстве такого вида договора, как инвестиционный, нет, как не существует и такого субъекта, как заказчик-застройщик.
Под инвестициями в силу ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской либо иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли либо достижения иного полезного эффекта. Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала. Цели при этом могут быть самыми разными.
Для коммерческих организаций это — получение прибыли любым законным способом.
Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации), должна быть признана инвестиционной. Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором.
Таким образом, само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит (также, кстати, как распространенное понятие «партнер». Партнер юридической или аудиторской фирмы — это одно; партнер по бизнесу — другое; по теннису — третье, и т.д.).
Упомянутый выше Закон N 39-ФЗ регулирует отношения между участниками только одного конкретного вида инвестиционной деятельности — капитальными вложениями. Под ними понимаются инвестиции (т.е. денежные и другие вложения) в основные средства — затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр. Другие виды инвестиционной деятельности, например долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдачу долгосрочных займов и т.п.), не являющиеся капитальными вложениями, Закон N 39-ФЗ не рассматривает.
Хотя согласно нормативно-правовому акту по бухгалтерскому учету ПБУ 23/2011 приобретение либо продажа акций (долей участия) в других организациях (за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе) также признается инвестиционной деятельностью. Однако приобретение контрольного пакета акций другой компании или учреждение дочерней фирмы никоим образом нельзя признать капитальными вложениями. Это другой вид инвестиционной деятельности, другие договоры, другой порядок отражения операций в бухгалтерском учете и для целей налогообложения и иные финансовые последствия.
Но при этом капитальные вложения — не всегда капитальное строительство.
Далеко не всякий объект недвижимости можно считать объектом основных средств. Ведь если он изначально возводится для возмездной передачи другому лицу (для продажи), то не выполняется условие пп. «в» п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В этом случае возводимый объект следует признать готовой продукцией, т.е. оборотным активом. И говорить можно только о капитальном строительстве, но никоим образом не о капитальных вложениях.
Объектом капитальных вложений следует считать создаваемое имущество, которое у его собственника будет принято к учету в качестве объекта основных средств (ст. 3 Закона N 39-ФЗ). Иными словами, капитальные вложения — строительство объектов основных средств.
Субъектами капитальных вложений являются инвестор (он же чаще всего и пользователь), заказчик и подрядчик.
Инвестором признается лицо, осуществляющее капитальные вложения, т.е. вкладывающее деньги в строительство либо реконструкцию объекта недвижимости, который после завершения стройки (реконструкции) будет принят у него к учету в качестве объекта основных средств.
Заказчик по поручению инвестора и за его счет организует возведение объекта.
Подрядчик по договору с заказчиком непосредственно выполняет строительно-монтажные работы.
Договор между инвестором и заказчиком вполне обоснованно может назвать инвестиционным только инвестор. Именно он наверняка знает, как будет использовать объект после окончания строительства — эксплуатировать в качестве основного средства в течение длительного периода времени либо сразу после регистрации права собственности продаст его другому лицу.
Заказчик и подрядчик и не обязаны знать о целях инвестора. Они возводят объект недвижимости для его будущего собственника. Последний также не обязан информировать их о дальнейшей судьбе объекта — останется он у инвестора либо сменит владельца.
Следовательно, инвестиционный договор можно считать таковым (вне зависимости от его названия) только для инвестора. У заказчика и подрядчика осуществляется их обычная текущая деятельность.
Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.
Кроме того, ВАС РФ в Определении от 19.11.2012 N ВАС-12444/12 по делу N А32-24023/2011 отметил: понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при его использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
Следовательно, утверждение «мы заключили инвестиционный договор» содержит, на наш взгляд (равно как и на взгляд судебных органов), столько же информации о природе и характере договора, порядке налогообложения операций по нему, сколько и утверждение «мы заключили договор, направленный на получение прибыли».
Возникает вопрос: кого можно признать «заказчиком-застройщиком»? Под ним до сих пор часто понимаются компании, специализирующиеся на организации строительства объектов недвижимости и контроля за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160). При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Однако в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию либо капитальный ремонт объекта недвижимости (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Только застройщик, имея на руках правоустанавливающие документы на землю, может получить разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), и только на него, после завершения стройки, может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ). А организацию, специализирующуюся на организации строительства (по поручению и за счет застройщика) и контролю за его ходом, надлежит именовать техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК РФ).
Важно подчеркнуть, что в случае противоречия между Кодексом и нормативно-правовым актом приоритет остается за Кодексом (ст. 3 ГК РФ).
Кроме того, можно ли вообще считать Положение по бухучету долгосрочных инвестиций нормативно-правовым актом?
Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти издаются в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается (п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009).
Положение по бухучету долгосрочных инвестиций утверждено Письмом Минфина России, следовательно, одно условие подготовки нормативно-правового акта не соблюдено.
Кроме того, нормативно-правовые акты, устанавливающие правовой статус организаций, имеющие межведомственный характер и т.д., подлежат государственной регистрации в Минюсте России. Но рассматриваемое Положение в Минюсте России не регистрировалось и на регистрацию не подавалось. Иными словами, не соблюдено и второе требование.
Следовательно, правовой статус Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 и не подававшегося на регистрацию в Минюст России, с нашей точки зрения, таков же, как и у писем Минфина России. Это лишь мнение, а организация сама решает, принимать его во внимание или нет.
Но вернемся к термину «заказчик-застройщик». Под ним чаще всего подразумевают организацию, обладающую правами на земельный участок (т.е. застройщика по п. 16 ст. 1 ГСК РФ), но возводящую объект (полностью или частично) для другого лица (т.е. заказчика по п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Налицо попытка объединения в одной конструкции правоотношений в двух разных областях — капитальном строительстве и капитальных вложениях.
На наш взгляд, это положение вещей напоминает сочинение, в котором школьник красочно описал первый бал Наташи Ростовой. Однако поскольку роман «Война и мир» он явно не читал, то сочинение написал по фильмам, перепутав которые, указал, что героиня романа танцевала не с Андреем Болконским, а со Штирлицем.
Подчеркнем: не следует отношения между участниками капитального строительства механически переносить на отношения субъектов капитальных вложений. Тем более что заказчик-застройщик может быть и не в курсе намерений инвестора. Возможно, тот и не собирается принимать построенный для него объект на учет в качестве основного средства, а уже нашел выгодного покупателя.
Вернемся к Постановлению Пленума ВАС РФ N 54, в котором указывалось, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30, 37, 55 ГК РФ. В этом же Постановлении отмечено, что чаще всего так называемые инвестиционные договоры в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что заключение застройщиком договора с другой организацией (пусть он будет назван инвестиционным, совместного строительства или как-нибудь еще, не менее загадочно и красиво), по которому в обмен на перечисленные средства застройщик передаст в собственность часть построенного объекта, следует трактовать как договор купли-продажи будущей недвижимости.
Следовательно, денежные средства, поступившие от соинвестора (участника совместного строительства), надлежит признать предварительной оплатой, которую следует учесть при исчислении базы по НДС.
Поступление средств на расчетный счет заказчика-застройщика (точнее, продавца будущей недвижимости), таким образом, следует отразить записями:
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
поступили средства от покупателя будущей недвижимости;
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с предоплаты»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
начислен НДС с поступившей предоплаты.
Вторая учетная запись означает, что следует уплатить НДС от поступившего «инвестиционного» вклада. На практике тут же начинаются дискуссии об инвестиционном характере передачи имущества (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), что не признается реализацией для целей налогообложения. Тем более что и договор назван инвестиционным. Такие дискуссии ведутся с 1999 г. — года вступления в силу первой части НК РФ. Неоднократно в них вступали и судебные органы, и Минфин России.
Однако, с нашей точки зрения, в вышеупомянутом пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ говорится о совсем другом виде инвестиционной деятельности — приобретении долгосрочных финансовых вложений (вкладах в уставные (складочные) капиталы хозяйственных обществ и товариществ, вкладах по договорам простых товариществ (договорам о совместной деятельности), договорах инвестиционных товариществ, паевых взносах в паевые фонды кооперативов). Причем производиться они должны не денежными средствами, а имуществом участника или пайщика.
Это подтверждается и другими главами Налогового кодекса РФ.
Так, например, для целей налогообложения прибыли при передаче имущества (имущественных прав) в качестве оплаты приобретаемых акций (долей, паев) у акционера (участника, пайщика, т.е. инвестора) не возникает налогооблагаемой прибыли либо убытка, уменьшающего таковую (пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).
Причем здесь поступление денежных средств по договору возмездной передачи права собственности на объект недвижимости (пусть и названного инвестиционным договором), совершенно не понятно.
Но, как отмечалось выше, Постановление Пленума ВАС РФ N 54 поставило точку в этом длительном споре (хотя многие налогоплательщики при этом и пострадали). Далее в борьбу за интересы участников инвестиционных договоров вступил Минфин России, который сообщил, что договор, по которому застройщик (в данной ситуации заказчик-застройщик), получает деньги за возведение объекта (или его части) не для себя, а для другого лица, можно признать чем-то вроде агентского договора (Письмо от 18.10.2011 N 03-07-10/15). На основании этого сделан вывод, что заказчик-застройщик, не зная дохода, который возникнет у него при передаче недвижимости инвестору, не имеет возможности определить и базу для исчисления НДС (п. 1 ст. 156 НК РФ).
В более позднем Письме Минфин России признал деньги, полученные заказчиком-застройщиком по инвестиционному договору на строительство объекта недвижимости, средствами целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Они не подлежат включению в доходы заказчика-застройщика, не признаются расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль при передаче объекта инвестору, и не включаются в базу для исчисления НДС (Письмо от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661).
На стадии строительства объекта применение вышеуказанных Писем может позволить ощутимо сэкономить оборотные средства, не уплачивая НДС с авансовых платежей (поскольку они признаются целевым финансированием). НДС возникнет только при начислении дохода — на дату подписания приемо-передаточного акта между заказчиком-застройщиком и инвестором. И не от всей суммы договора, а только от «дельты» — экономии заказчика-застройщика. Все, как и в договоре участия в долевом строительстве, согласно сложившейся схеме.
Однако в упомянутых Письмах не принят во внимание порядок регистрации возникновения и перехода права собственности на объекты недвижимости в ЕГРП.
Возможность зарегистрировать возникновение права собственности есть либо у застройщика (по ГСК РФ), либо у участника долевого строительства (по Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Регистрация возникновения права собственности на созданную недвижимость производится при предъявлении правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Эти документы могут быть выданы только на имя застройщика. Кроме того, получению правоустанавливающих документов на участок (свидетельства о регистрации права собственности либо регистрации договора аренды) также должен предшествовать визит в Росреестр и внесение записи в соответствующий раздел ЕГРП.
Регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства (п. 5 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ) производится на основании приемо-передаточного акта и зарегистрированного ранее договора участия в долевом строительстве. Дольщик, так же, как и застройщик, должен как минимум дважды посетить Росреестр — для регистрации договора и регистрации права собственности.
А вот инвестор, участник совместного строительства и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости могут только получить права собственности от первого владельца — застройщика или дольщика.
Инвестор, пришедший в Росреестр с каким-нибудь актом реализации инвестиционного контракта или протоколом распределения площадей и желающий зарегистрировать на себя возникновение права собственности на объект, получит отказ.
Вначале застройщик (заказчик-застройщик) должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом по какому-то возмездному договору передать его инвестору. Это подтвердил Пленум ВАС РФ в Постановлении N 54.
К таким же выводам пришли и арбитражные суды, в частности Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 12.10.2012 по делу N А56-28439/2012) и Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 05.06.2012 N 09АП-10950/2012-ГК по делу N А40-126884/11-64-769).
Судьи в Постановлении N 54 отмечают: чаще всего так называемые инвестиционные договоры в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости следует рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Следовательно, поступление средств от покупателя будущей недвижимости нужно трактовать не как целевое финансирование, а как предоплату. Передачу же инвестору построенного объекта надлежит признать реализацией имущества, в данном случае — готовой продукции.
И если подлежащая передаче недвижимость не является жилым помещением, то ее реализация (передача права собственности) облагается НДС. Включается также в базу по НДС и поступившая предоплата (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Конечно, организациям жаль отдавать денежные средства в уплату НДС, особенно после того, как им многие годы удавалось избегать этого.
На практике приходится сталкиваться со следующими ситуациями.
Выполнение организацией письменных разъяснений Минфина России о порядке исчисления, уплаты налога или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных ей либо неопределенному кругу лиц, является обстоятельством, которое влечет неначисление пеней на сумму недоимки, образовавшейся в результате выполнения соответствующих разъяснений (п. 8 ст. 75 НК РФ), а также обстоятельством, исключающим вину организации в совершении налогового правонарушения (Письмо Минфина России от 11.08.2011 N 03-02-08/89, Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N ВАС-4350/10 по делу N А46-9365/2009). Поэтому получение денег от инвестора на стадии строительства некоторые трактуют как целевое финансирование, НДС с предоплаты при этом в бюджет не перечисляется.
А при передаче объекта принять во внимание трактовку данного договора по Постановлению N 54 и после регистрации права собственности и подписания приемо-передаточного акта начислить НДС от реализации готовой продукции.
Если заказчик-застройщик не подпадет под налоговую проверку на стадии возведения объекта и поступления средств от инвестора, то проблем у него вообще не возникает. НДС уплачивается в бюджет в полном размере, хотя и в более поздние сроки.
На наш взгляд, если проверка случается, то в данной ситуации все сводится к уплате недоимки, без штрафных санкций и пеней.
Зато, не принимая во внимание последние требования судов и по-прежнему заключая инвестиционные договоры, передавая недвижимость по протоколу о реализации инвестиционного контракта (либо иному документу, не имеющему юридической силы для Росреестра), можно оставить партнера по сделке, заплатившего немалые деньги, без собственности на объект. Что повлечет гораздо более серьезные последствия.
Рассмотрим все вышесказанное на примере.

Читайте так же:  Требования к документу и правила его оформления

Пример. Порядок отражения в учете заказчика-застройщика получения средств от инвестора и передачи ему части построенного объекта недвижимости по инвестиционному договору.
На арендованном земельном участке ООО «Альфа» обеспечивает возведение объекта недвижимости, который намерено в дальнейшем эксплуатировать в течение длительного периода времени.
В связи с нехваткой денежных средств для завершения строительства заключен инвестиционный договор с ЗАО «Бета». Согласно ему ЗАО «Бета» (по договору — Инвестор) в установленный договором срок перечисляет на счет ООО «Альфа» 70 млн руб. После завершения строительства Инвестору полагается часть построенного здания пропорционально затратам на его возведение.
Предположим, что застройщик в процессе возведения объекта отражает в регистрах бухгалтерского учета только затраты на арендную плату за земельный участок, на котором возводится объект. Арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц (без учета НДС).
Начисление арендной платы ежемесячно отражается записями:
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
100 000 руб.
Поступление средств от ЗАО «Бета» подлежит отражению записями:
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
70 000 000 руб.;
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с предоплаты»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
10 677 966 руб.
Если ООО «Альфа» решит сэкономить на уплате НДС в периоде строительства и признает сумму поступивших средств целевым финансированием, то будет производиться запись:
Д-т сч. 51 «Расчетные счета»
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
70 000 000 руб.
Допустим, что строительство объекта продолжается 15 месяцев и за это время арендная плата за земельный участок, отнесенная на затраты по возведению, составила 1 500 000 руб.
Технический заказчик предъявил приемо-передаточный акт, по которому затраты на возведение объекта составили 247 800 000 руб. (в том числе НДС — 37 800 000 руб.).
Принятие к учету затрат на возведение объекта в учете ООО «Альфа» подлежит отражению записями:
Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
210 000 000 руб. (247 800 000 — 37 800 000);
Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
37 800 000 руб.
Принятие НДС по затратам на возведение объекта к вычету отражается записью:
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
37 800 000 руб.
Итого затраты на строительство объекта, с учетом арендной платы за земельный участок, составили 211 500 000 руб.
Допустим, что площадь здания составила 4000 кв. м, при себестоимости 1 кв. м — 52 875 руб. (211 500 000 руб. : 4000 кв. м).
Из них ЗАО «Бета» профинансировало приблизительно 1120 кв. м [(70 000 000 руб. — 10 677 966 руб.) : 52 875 руб.].
Следует учесть, что перед передачей этих площадей ООО «Альфа» должно зарегистрировать на них как на отдельный объект недвижимости возникновение права собственности.
Госпошлина за регистрацию — 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Затраты на ее уплату, на наш взгляд, следует учесть в стоимости объекта, изготовленного для продажи, т.е. готовой продукции, и отразить записями:
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по госпошлинам»,
15 000 руб.
Д-т сч. 43 «Готовая продукция»
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
15 000 руб.
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по госпошлинам»,
К-т сч. 51 «Расчетные счета»
15 000 руб.
После проведения всех замеров готовых площадей решено, что в собственность ЗАО «Бета» должен быть передан объект недвижимости общей площадью 1121 кв. м.
В регистрах бухгалтерского учета формирование стоимости объекта, предназначенного для продажи, следует отразить записью:
Д-т сч. 43 «Готовая продукция»
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»
59 272 875 руб. (1121 кв. м x 52 875 руб.).
С учетом затрат на регистрацию права собственности (15 000 руб.) себестоимость объекта — 59 287 875 руб.
Инвестор (ЗАО «Бета») заплатил за этот объект с учетом НДС 70 000 000 руб.
Предположим, что подписание приемо-передаточного акта между покупателем недвижимости (инвестором) и продавцом (заказчиком-застройщиком) и регистрация перехода права собственности произошли в одном отчетном периоде.
Тогда продажа объекта (передача его по инвестиционному договору), поступление выручки, начисление НДС будут отражены записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Выручка»,
70 000 000 руб.;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «НДС»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
10 677 966 руб.;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж»,
К-т сч. 43 «Готовая продукция»
59 287 875 руб.
Если продавец (ООО «Альфа»), он же заказчик-застройщик, при получении предварительной оплаты начислил НДС, то следует принять НДС к вычету записью:
Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «НДС с предоплаты»,
10 677 966 руб.
Если в периоде получения предоплаты она была отражена как целевое финансирование агентской деятельности на счете 76, то следует произвести запись:
Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
70 000 000 руб.
От продажи объекта ООО «Альфа» получило прибыль 34 159 руб. (70 000 000 — 10 677 966 — 59 287 875).
В зависимости от условий договора эта сумма может пойти на увеличение финансового результата продавца либо должна быть возвращена покупателю (инвестору).

Читайте так же:  Бухгалтерская отчетность ооо за 2019 год при осно

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 ноября 2013 г.] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 28 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 28 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 20, 14 мая.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Понятие договора инвестирования

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Читайте так же:  Договор дарения на долю земельного участка и жилого дома

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. » (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и. все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Читайте так же:

  • Приказ 1691 от 30122011 мз рк Приказ 1691 от 30122011 мз рк Приказ Министра здравоохранения и социального развития Республики Казахстан от 29 мая 2015 года № 429 «Об утверждении Правил поощрения . 9 окт 2017 . Аннотация к документу: Приказ Министра здравоохранения Республики Казахстан от 25 августа 2017 года № 643 […]
  • Взаимозачет в налоговой Налоговый имущественный вычет-взаимозачет Здравствуйте!скажите пожалуйста:ситуация такая-муж получил квартиру по договору соц.найма,около 10 лет она была неприватизирована,затем он ее приватизировал,через 1,5 года после приватизации квартиру продал за 5,5млн.рублей и через пологода,но в […]
  • Приказ по приему детей в школу приказ о начале приема детей в школу Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение Вишняковская начальная общеобразовательная школа №29 Ногинского района Московской области (ПРИКАЗ от 29. 01. 2015 №12 «О начале приема в 1 класс на 2015 – 2016 учебный год.» В соответствии с […]
  • Пенсия по новому закону в россии Досрочный выход на пенсию по стажу С целью смягчения последствий пенсионной реформы помимо общего повышения пенсионного возраста на 5 лет по новому закону будут предусмотрены дополнительные льготы по досрочному выходу на пенсию для отдельных категорий граждан. Одной из таких льгот […]
  • Почетная грамота правительства свердловской области льготы Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2005 N 1149-ПП "О ПОЧЕТНОЙ ГРАМОТЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ПОЧЕТНОМ ДИПЛОМЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ и БЛАГОДАРСТВЕННОМ ПИСЬМЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ" (вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОЧЕТНОЙ ГРАМОТЕ […]